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<webMaster>9askcn@163.com</webMaster>
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<title><![CDATA[出租经适房被要求退房]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/tt/200909/236640.html</link>
<description><![CDATA[出租经适房被要求退房
　　广州市住房保障办昨晚通报，市住房保障办最近对金沙洲经济适用住房的使用]]></description>
<text><![CDATA[出租经适房被要求退房
　　广州市住房保障办昨晚通报，市住房保障办最近对金沙洲经济适用住房的使用情况进行了检查。检查中发现，程富强等4户家庭将购买的经济适用住房或承租的新社区住宅出租或转租。其中程富强等3户家庭被要求退房。
　　广州日报9月8日报道广州市住房保障办昨晚通报，市住房保障办最近对金沙洲经济适用住房的使用情况进行了检查。检查中发现，程富强等4户家庭将购买的经济适用住房或承租的新社区住宅出租或转租。市住房保障办经研究决定，根据有关规定对这4户家庭进行处理。
　　据悉，市住房保障办正在调查核实程富强等3户家庭提供的收入、资产或住房情况等资料，对协助提供虚假证明的单位和个人，市住房保障办将提请有关部门追究相关责任人员的责任，相关情况将向社会公布。
　　市住房保障办负责人表示,今后凡发现将所购买的经济适用住房出租、出借或将所承租的新社区住宅转租、转借的情况,发现一宗处理一宗,绝不手软。举报电话83192727，来信请寄广州市豪贤路193号广州市住房保障办公室，邮编510030，也可通过广州市国土资源和房屋管理局“网上信箱”举报，网址http://www.laho.gov.cn/wsxx/wsxx.jsp。
　　广州市住房保障办经研究决定：
　　根据《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》第二十五条规定，程富强等3户家庭购房后将经济适用住房出租，情况属实，责成程富强等3户家庭立即退还所购买的经济适用住房，有关部门依法注销其房地产权登记，市住房保障办退回房价款，退回房价款按原购房价格每年扣减1%计算;程富强等3户家庭自退出经济适用住房之日起，市住房保障办5年内不再接受其购买经济适用住房申请。
　　根据《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》第三十一条规定，周家钿家庭在租赁期内，将承租的新社区住宅转租，情况属实，根据租赁合同的约定，市住房保障办立即解除与周家钿家庭的租赁合同，收回其承租的新社区住房，并将按租赁合同的约定追收市场租金与成本租金的差额。]]></text>
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<keywords>经适房退房</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:20:17</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[二次抵押包括贷款物业吗?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcecdy/200909/235695.html</link>
<description><![CDATA[二次抵押包括贷款物业吗?
　　2007年的时候，我在城区买了一套小房，交了首付款三成，选择的按]]></description>
<text><![CDATA[二次抵押包括贷款物业吗?
　　2007年的时候，我在城区买了一套小房，交了首付款三成，选择的按揭贷款年限是20年，现在已经还了3年左右，每次都准时还款，没有拖延或不良还贷记录，不过产权证还没有。
　　前不久，家人商量着想买台小车，但又不想支付全款。因此，想问是否可以将房子用于抵押贷款?
　　中顾网律师解答：
　　一般情况下，在物业还没有产权证时，办理抵押贷款的多数用以支付银行的购房款，所以无法进行二次放贷。如果要办理二次货款，即便业主已经办好了房产证，通过的条件是业主已经还清按揭贷款，否则需要征得原贷款银行的同意，才有可能进行二次贷款。
　　律师认为，如果真的能办理二次贷款，这主要是抵押人具体处分权问题，不过处分往往会使抵押物业的物质形态发生改变，所以会涉及抵押权人的利益问题。
　　通过抵押是不可以对抵押物进行事实的处分，但是在法律上还是可以行使的，即抵押人可以行使其符合法律规定范围内处分权。简单的理解，业主可以进行二次抵押，这又相当于就抵押物为他人设定抵押权，在抵押物业时，抵押的总额应当大于业主要担保的总额(担保总额小于或等于抵押物价值减去首次抵押的欠款)，方能进行二次抵押。不过业主在抵押房子之前，首先要征得银行的同意方能再次押抵，且抵押金额不能超过物业价值的剩余部分。
　　二次抵押包括贷款物业吗?
]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>二次抵押贷款物业</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:32:32</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[借款抵押合同范本]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdyjkht/200909/235694.html</link>
<description><![CDATA[借款抵押合同范本
　　抵押人：__________，以下简称甲方：
　　抵押权人：_____]]></description>
<text><![CDATA[借款抵押合同范本
　　抵押人：__________，以下简称甲方：
　　抵押权人：________，以下简称乙方。
　　鉴于甲方欠乙方货款(或贷款)________元暂时不能偿还，甲方为担保还款，经与乙方协商一致，特订立本抵押合同。
　　第一条　抵押物的名称、数量和价值
　　1.名称：__________。
　　2.数量：__________。
　　3.价值：__________。
　　第二条　抵押期限
　　抵押期限为________年，自________年____月____日起，至________年____月____日止。
　　第三条　抵押物的清点、暂管和保险
　　1.清点：本合同生效后五天内，甲、乙双方共同清点检查抵押物的数量、质量，并列出清单，经核实无误后双方在清单上签名，加盖公章，以示认可。
　　2.暂管：抵押物仍由甲方负责暂管完整无损，一切仓储及其它管理费用均由甲方承担。
　　3.保险：在合同生效后五天内，甲方应向保险公司投保仓库财产保险，并将保险后的财产过户给乙方。投保的抵押物由于不可抗力遭受损失，乙方则从保险公司直接取得全部赔偿金作为归还所欠款的一部分。
　　第四条　抵押物在抵押期限内的销售和监督
　　1.抵押物的销售，仍由甲方负责，甲方应组织人员积极推销，并将所销售的货款直接交入乙方指定的帐户，作为偿还欠款本息的资金来源之一。
　　2.甲方在与需方签订供销合同时，应在合同中写明款项汇入______银行______分行______帐户，即乙方指定的帐户。甲方在发货之前，应提前三个工作日将销售合同提交乙方审，在外地签订的销售合同，应及时将合同副本或影印件提交甲方审定后方可发货。
　　3.甲方每月应向乙方提供财务计划、物资库存、财务会计报表及有关经济资料，乙方认为必要时，有权进行检查抵押物的库存，销售情况以及与抵押物有关的帐目资料，甲方应给予协助。
　　第五条　甲方的义务及违约责任
　　1.甲方应保证是该抵押的合法所有权人，今后如因该抵押物的所有权归属问题发生纠纷，并因此而引起乙方的损失时，甲方应负责赔偿。
　　2.在本合同签订之后，甲方应将与抵押物有关的一切原始单证、票据交给乙方。
　　3.甲方应妥善保管抵押物，不得遗失、毁损，甲方如因故意或过失造成抵押物毁损，应在十五天内向乙方提供新的抵押物。
　　4.甲方未经乙方同意，不得将抵押物转让、出售、再抵押或以其它方式处分。
　　甲方如违反前款规定，乙方有权立即暂管抵押物，并书面通知甲方。甲方应在接到通知书后三天内，将抵押物交给乙方，逾期不交者，乙方可依法向______人民法院申请强制执行。乙方因此所受的经济损失由甲方赔偿。
　　5.甲方如违反本合同第四条第二项之规定，处分抵押物的行为无效，乙方因此所受的经济损失由甲方赔偿。
　　第六条　抵押物的处分、处分方式和还款项的使用顺序
　　1.本合同期满，甲方尚不能还清欠款本息者，乙方有权向______人民法院申请处分抵押物。
　　2.抵押物处分方式和程序由________人民法院裁定。
　　3.抵押物的价格由______市物价局作价。
　　4.处分抵押物所得的款项，接下列顺序使用。
　　第一：支付处分抵押物的费用。
　　第二：缴纳抵押物的税金。
　　第三：偿还欠乙方贷款的税金。
　　如扣除以上款项，尚有余额，应全部交还甲方。如处分抵押物所得的款项仍不足以抵还欠款本息者。乙方仍可根据原借款合同向债务人追索欠款。
　　第七条　其它
　　1.本合同经甲、乙双方法定代表人签字加盖公章并经______市公证处公证后生效，公证费用由甲方承担。
　　2.当甲方抵押期限到期，仍因实际困难无法如期偿清贷款本息、要求延长抵押期限者，经甲方提出书面申请，乙方审查同意并签订补充协议和作为本合同书的附件，可以延长抵押期限。
　　3.本合同系经______市公证处依法赋予强制执行力的债权文书。任何一方当事人如不履行合同，对方当事人可根据《民事诉讼法》第一百八十六条之规定，直接向______人民法院申请强制执行。
　　4.本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
　　本合同正本一式三份，甲乙双方各执一份，公证处存档一份。副本一式____份，送______等有关单位各留存一份。
　　抵押人：____________(章)　抵押权人：____________(章)
　　代表人：____________(签字)代表人：____________(签字)
　　地址：______________地址：________________
　　银行及帐号：____________银行及帐号：______________
　　________年____月____日订立
　　借款抵押合同范本
]]></text>
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<keywords>借款抵押合同</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:29:57</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产赠与、继承过户理费用]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/235693.html</link>
<description><![CDATA[房产赠与、继承过户理费用
　　中顾网律师：
　　房屋赠与的转移登记
　　(一)办事依据 《]]></description>
<text><![CDATA[房产赠与、继承过户理费用
　　中顾网律师：
　　房屋赠与的转移登记
　　(一)办事依据《中华人民共和国城市房地产管理法》;《城市房屋权属登记管理办法》;《即墨市房屋权属登记条例》
　　(二)办事须知因房屋赠与申请转移登记的，申请人是赠与合同中的双方当事人。因房屋赠与申请转移登记的，须提供以下要件：1、即墨市房屋所有权转移登记申请书(原件留存);2、申请人身份证明(查验原件、复印件留存);3、房屋所有权证书(原件留存);4、经公证机构公证的赠与合同(原件留存);5、契税完税凭证(查验原件)。有抵押登记或者抵押权预告登记记载的，转让房屋应当经抵押权人书面同意。宅基地上农民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。
　　(三)办事时限登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。(四)税费标准1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳;非住房，双方各按标准房价总值的2‰交纳。2、契税：因买卖、赠与、交换等原因房屋所有权转移的，受让人按成交价格(或市场价格)的3%缴纳契税;个人购买符合津地税发[2006]3号文件规定的普通住房标准的住房，按照成交价格的1.5%缴纳契税。3、印花税：按房屋市场价格的0.5‰的税率计税，各自全额贴花。房屋权属证书每本5元。4、工本费：核发一本房屋权属证书的，免收证书工本费;向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。
　　房屋继承、受遗赠的转移登记
　　(一)办事依据《中华人民共和国城市房地产管理法》;《城市房屋权属登记管理办法》;《即墨市房屋权属登记条例》(二)办事须知房屋继承、受遗赠申请转移登记的，申请人是继承书或者遗赠书记载的继承人或者受遗赠人。因房屋继承、受遗赠申请转移登记的，须提供以下要件：1、即墨市房屋所有权转移登记申请书(原件留存);2、申请人身份证明(查验原件、复印件留存);3、房屋所有权证书(原件留存);4、经公证机构公证的继承书或者遗赠书(查验原件、复印件留存);5、死亡证明(查验原件、复印件留存)。受遗赠的还应当提交契税完税凭证(查验原件)。宅基地上农民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。(三)办事时限登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。(四)税费标准1、登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳;非住房，权利人按标准房价总值的2‰交纳。2、印花税：按房屋市场价格的1.5%的税率计税。房屋权属证书每本5元。3、工本费：核发一本房屋权属证书的，免收证书工本费;向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。4、受遗赠的，还应当缴纳契税：受让人按成交价格(或市场价格)的3%缴纳契税.
　　房产赠与、继承过户理费用
]]></text>
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:33:38</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[民间借款抵押合同范本]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdyjkht/200909/235692.html</link>
<description><![CDATA[民间借款抵押合同范本
　　借款人(债务人)：
　　抵 押 人：
　　贷款人(抵押权人)：]]></description>
<text><![CDATA[民间借款抵押合同范本
　　借款人(债务人)：
　　抵押人：
　　贷款人(抵押权人)：
　　本合同各方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《城市房地产抵押管理办法》等规定，本着平等、自愿、诚实守信、协商一致的原则，为明确责任，恪守信用，签订本合同，并保证共同遵守。
　　第一部分借贷条款
　　第一条借款用途：本合同项下之借款必须合法使用。
　　第二条借款金额：借款金额为人民币(大写)：元整，小写：￥元(大小写不一致时，以大写为准，下同)。
　　第三条借款期限：借款期限为个月，自年月日起到年月日止。
　　第四条借款利率：借款期限内的(年/月)利率为(大写)即￥(小写)。
　　第五条还款方式：借款人选择以下第种还款方式：
　　1.到期一次还本付息，利随本清;
　　2.按(月/季)结息，利息支付日为每(月/季)末日，借款到期
　　时利随本清。
　　3.其他：。
　　第六条提前还款：借款人提前还款应征得贷款人同意。贷款人同意借款人提前还款的，按本合同约定的利率及借款实际使用期限计收利息《另行约定的除外》，双方另行约定为。
　　第七条提前收回贷款：贷款人提前收回贷款应征得借款人同意。利息及本金偿付办法由双方另行约定。
　　如出现下列情形，贷款人有权随时要求借款人在一定的期限内提前清偿部分或全部贷款本息：
　　1.借款人将所借款项用于非法活动;
　　2.抵押物毁损或灭失，不足以实现本合同担保之目的，借款人和抵押人不能
　　提供贷款人可予接受的其他担保的;
　　3.其他：
　　。
　　第八条借款人的权利和义务：
　　1.如实提供有关证件、证明和其他材料，并接受贷款人的监督和检查;
　　2.保证本借款不用于非法活动;
　　3.按照本合同的约定取得借款本金，并按时偿还借款本息。
　　第九条贷款人的权利和义务：
　　1.保证资金来源合法;
　　2.有权对本合同项下抵押担保的房产进行查询和核实;
　　3.在本合同项下的抵押物办理完毕抵押登记后日内，足额向借款人发
　　放贷款;
　　4.有权按照本合同的约定收取借贷本金和利息，有权按照约定行使抵押权。
　　第二部分抵押条款
　　第十条抵押物：为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其拥有所有权并有权处分的位于东营市号楼单元户的合法房产(房屋所有权证号：东房权证字第号，建筑面积平方米)以及相应的土地使用权(以下简称房地产)抵押给贷款人，作为借款人归还借款的担保。
　　抵押人保证，该房地产不存在任何权属争议，不存在被查封、已抵押、已出租等情况。和他人共有的，共有人同意将该房地产抵押给贷款人，并同意受本合同约束。
　　第十一条抵押价值：经本合同各方确认，前条用于抵押的房地产价值为人民币(大写)元整，(小写)：￥元(估价报告编号：字第号)。
　　第十二条抵押登记：本合同自签订后两日内(遇法定节假日顺延)，抵押双方当事人应持房屋所有权证及其他相关证件到房管部门办理房屋抵押登记手续。
　　如因抵押人提供虚假材料或掩盖重要事实导致不能办理抵押登记、抵押登记无效或者被注销的，借款人和抵押人应对贷款人承担相应责任。
　　第十三条抵押担保范围：为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金以及贷款人实现债权的所有费用。
　　当借款人未按照本合同约定履行其还款义务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求抵押人以该房地产承担担保责任。
　　第十四条第二住所担保：抵押物为住宅的，贷款人对本合同项下抵押权实现
　　的风险已有充分的预知。抵押人是否应另行出具第二住所的担保声明，由贷款人与抵押人选择以下第种约定：
　　1.抵押人不必另行出具第二住所的担保声明;
　　2.抵押人应出具，且该声明为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。
　　第十五条权利限制：抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得将该抵押物出租、转让、抵债或赋予其它负担。
　　第十六条抵押注销：贷款人应在借款人偿还全部款项后三日内(遇法定节假日顺延)协同抵押人到房管部门办理抵押注销登记。
　　第三部分违约责任及其他约定
　　第十七条违约责任：下列情况均构成违约，违约方应承担违约责任：
　　1.借款人提供的证件、证明等有虚假、非法的情况，贷款人可要求借款人立
　　即偿还全部借款及相应利息，可依法行使对本合同项下抵押房产的抵押权;
　　2.借款人在还款期限届满时，未能足额偿还借款本息的，视为严重违约，应
　　另行向贷款人支付全部贷款本金%的违约金，并承担贷款人为实现债权支付的全部费用;
　　3.贷款人不能按照本合同的约定向借款人发放贷款的，视为严重违约，应承
　　担其他方所付出的直接费用，并向借款人另行支付全部贷款本金%的违约金;
　　4.因贷款人的以下行为，致使不能根据本合同的约定办理抵押注销手续的，贷款人应当向抵押人支付全部贷款本金%的违约金：
　　(1)贷款人无正当理由在借款方全部偿还本金和利息三日内(如遇法定节假
　　日顺延)拒绝办理抵押注销手续的;
　　(2)因贷款人保管不善，造成他项权利证明丢失、损坏，不能及时办理抵押注销手续的;
　　(3)因贷款人变更地址、电话等无法联系，不能按约办理抵押注销手续的;
　　(4)其他足以影响抵押注销手续的行为。
　　5.抵押人因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、已抵押或者已出租等情况，而给贷款人造成损失的，应当向贷款人承担赔偿责任。
　　第十八条争议解决方式:本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决;协商不成的，按下述第种方式解决：
　　1.提交仲裁委员会仲裁;
　　2.依法向人民法院提起诉讼。
　　第十九条生效、变更、解除、终止：
　　1.在签订本合同前，合同各方已完全理解并接受本合同的内容，在本合同项下全部意思表示均真实有效。合同各方选择以下第种约定为本合同的生效条件：
　　(1)自各方当事人签字后生效;
　　(2)经公证处公证后生效。
　　2.本合同项下借款本息和相关费用全部清偿完毕后，本合同终止;
　　3.本合同如需要变更或解除，应由合同各方共同达成书面协议。
　　第二十条本合同一式份，合同各方各执一份，报相关部门份。
　　第二十一条其他事项：
　　借款人(债务人)(签字或盖章)：
　　联系地址：联系电话：
　　抵押人(签字或盖章)：
　　联系地址：联系电话：
　　贷款人(抵押权人)(签字或盖章)：
　　联系地址：联系电话：
　　年月日订立东营市
民间借款抵押合同范本
]]></text>
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<keywords>借款抵押合同范本</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:28:18</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[宁波继承房产怎么办过户手续]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/235691.html</link>
<description><![CDATA[宁波继承房产怎么办过户手续
　　继承了父母一套六十平方左右的房子，不知怎么办手续，不知要付多少]]></description>
<text><![CDATA[宁波继承房产怎么办过户手续
　　继承了父母一套六十平方左右的房子，不知怎么办手续，不知要付多少费用，请各位说一下好吗?
　　中顾网律师回答：
　　可以致电宁波房产交易中心的。
　　继承房产怎么办过户手续
]]></text>
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:34:14</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[莆田房产继承过户费用]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/235690.html</link>
<description><![CDATA[莆田房产继承过户费用
　　父母健在，只有一个儿子，如果把房产证过到儿子名下要办什么手续，交哪些]]></description>
<text><![CDATA[莆田房产继承过户费用
　　父母健在，只有一个儿子，如果把房产证过到儿子名下要办什么手续，交哪些费用，哪些税有打电话问过市建设局窗口，说是一套套房80元税得去财政局办，具体不详。
　　中顾网律师回答：
　　做分家析产继承税全部免征，只收登记费80元，原来收印花税5元，现也免掉。
　　莆田房产继承过户费用
]]></text>
<image />
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:35:03</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产证能二次抵押贷款吗?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcecdy/200909/235689.html</link>
<description><![CDATA[房产证能二次抵押贷款吗?
　　中顾网律师解答：
　　不可以。
　　但有这种情况，你的房子经]]></description>
<text><![CDATA[房产证能二次抵押贷款吗?
　　中顾网律师解答：
　　不可以。
　　但有这种情况，你的房子经评估假如值100万，而你抵押给银行的部分只四十万，你还可以继续抵押六十万。
　　只有这种情况可以。否则只能抵押一次。
　　房产证能二次抵押贷款吗?
]]></text>
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<keywords>二次抵押贷款房产证</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:26:59</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[小产权房款包括什么]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/tt/200909/235688.html</link>
<description><![CDATA[小产权房款包括什么
　　山东小产权房款没收 山西小产权房款没收 州的有关部门看来是有点急眼。报]]></description>
<text><![CDATA[小产权房款包括什么
　　山东小产权房款没收山西小产权房款没收州的有关部门看来是有点急眼。报载，针对广州市个别区域又重现推销“小产权房”现象，广州市国土资源和房屋管理局日前制订和发布规定，下狠招阻止“小产权房”买卖，如违规买卖“小产权房”被查实，购房款将被没收。《关于不要购买“小产权房”的公告》指出:“小产权房”销售所得款属于非法所得,“小产权房”买卖一经查实,购买者买“小产权房”的房款会作为非法所得款项被没收,希望市民不要抱乖乖，好狠的招!
　　小产权房款没收包括什么广州没收小产权房款
　　这一招确实够狠，狠到了极处，未免显得有点某种东西急了以后跳墙的雄姿。没收与罚没某些资产不是不可以的，但必须要有可靠的法律依据才可以，小产权房款没收包括什么广州没收小产权房款广州这两个部门是不是有权制订这样的规定先不谈，就说他们有这个权力，恐怕也不能说有这种法律依据。因为购买小产权房与购买赃物毕竟还是有所不同，怎么能直接没收呢?幸好有关部门没有司法权，不然的话，估计把购买小产权房的人拉出去游街示众乃至枪毙都是可能的。
　　能让某些部门急到这个程度，当然是有原因在其中的。说起来，所小产权房款没收包括什么广州没收小产权房款谓小产权房为各地相关部门所深恶痛绝的原因，最重要的一点就是扰乱了房地产市场的秩序。这个算是比较委婉的说法，如果我们翻译过来的话，就是因为小产权房比商品房便宜，所以是“扰乱”了市场的秩序。
　　但如果我们看看这个市场秩序是什么，大概也就知道这个市场秩序为什么对各地都如此重要。今年年初，全国工商联下属的房地产商协会上书全国两会，提出一个近似于声明的东西，里面说明，房地产价格过小产权房款没收包括什么广州没收小产权房款高是因为土地出让金的价格过高，以及各种税费的累加效应，最终造成大家买不起房子的现实。这当然算是为自己喊冤的一种形式，过后也招致了国土资源部门的反击，说是土地价格其实占房地产价格的比例并不高。后者的这个声明被人砸了无数的砖头，因为他们说的不是实话，而且只算了裸地价成本，没有加上各类税费所带来的成本，更不会加上地产商为了拿地而付出的灰色成本。
　　在这种状态下，这个市场秩序大概就是这样:政府高价卖地，地产商买下以后缴税，然后盖好房小产权房款没收包括什么广州没收小产权房款子出售的时候，还要买卖双方再次缴纳大笔的税款以保证具有合法的手续。这个市场秩序我们可以这么表述:各地在“卖地”的动力之下，必须保证房地产的价格持续高涨才符合他们的利益。说到所谓市场秩序，这就是很多人心中的市场秩序。这个市场秩序是破坏不得的，一旦这个利益链条发生断裂就会出大毛病———多少地方的财政等着从卖地产生的高房价中发工资以及弄出高小产权房款没收包括什么广州没收小产权房款增长的数据呢!
　　小产权房“最大的罪恶”就是威胁到了这个利益链条，从而使本来应该在地方政府饭盆里的糕点没有在它应该在的地方。而屡禁不倦的原因也正是因为去掉了各种苛捐杂税之后，小产权房所具有的价格优势，这是一个真正的市场行为，但被有资格定义什么是市场的人宣布为小产权房款没收包括什么广州没收小产权房款“扰乱市场秩序”。
　　从这个角度看，没收小产权房的购房款这种行为就很像是“黑吃黑”了。您看，小产权房算是私下里的一个交易，相关部门实际上是垄断这种交易的。任何垄断都具有黑社会的特征，所以，他们才能出台这样蛮横而无理的规定，把所有的资源一把抢将过去，连购买者的房款都不放过。
相关链接：广州没收小产权房款
山东小产权房款没收
山西小产权房款没收
小产权房款
小产权房款包括什么]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>小产权房款没收小产权房款</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:32:38</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[继承房产过户需交哪些费用]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/235687.html</link>
<description><![CDATA[继承房产过户需交哪些费用
　　我在农村老家有套房子，房权证是父亲的名字。现在父亲已故，我继承房]]></description>
<text><![CDATA[继承房产过户需交哪些费用
　　我在农村老家有套房子，房权证是父亲的名字。现在父亲已故，我继承房子的一半产权，现在母亲决定将另一半产权也赠予我，请问现在要将房子过户在我名下都需要缴纳哪些费用，具体数额是多少?
　　中顾网律师回答：
　　为方便集体土地房屋登记、切实减轻农村居民负担，几年来，市房管局做了大量切实有效的工作。除开通三辆农房登记流动服务车、为农村群众提供上门服务外，我们还协调对相关交易税费进行了大幅度减免：农房登记不收登记费，转让手续费由每平方米6元减为1元，房屋测绘费由1.36元/平方米，减为0.5元/平方米。
　　你反映的房屋一半继承、一半受赠的情况要收取以下费用：1、房屋权属证书工本费10元/证;2、转让手续费1元/平方米;3、印花税5元/证;4、契税按房屋一半价格的3%收取。如果你所继承的房屋没有办理新的《房屋所有权证》，还需要申领新的《房屋所有权证》，缴纳10元的房屋权属证书工本费、5元的印花税、0.5元/平方米的测绘费。
　　继承房产过户需交哪些费用
]]></text>
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:35:23</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[小产权房款]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/tt/200909/235686.html</link>
<description><![CDATA[小产权房款
　　中新社2日的一篇新闻，引起舆论的关注：广州市国土资源和房屋管理局下狠招阻止小产]]></description>
<text><![CDATA[小产权房款
　　中新社2日的一篇新闻，引起舆论的关注：广州市国土资源和房屋管理局下狠招阻止小产权房买卖，“日前下发的”《关于不要购买小产权房的公告》中指出:小产权房销售所得款属于非法所得，买卖一经查实，购买者买小产权房的房款会作为非法所得款项被没收。
　　买小产权房，非但得不到房子，还要被政府没收房款。买小产权房，什么时候开始像买“白粉”那样，钱款要被没收了?这个规定太雷人了。
　　于是笔者追溯新闻的源头，发现这个所谓的“日前下发的”《关于不要购买小产权房的公告》，其实是三个月前的事。这个美丽的误会可追溯到《中国国土资源报》7月22日报道中提到了上述公告，紧接着的是该局房地产中介管理所副书记周运升表示，目前政府正在积极加强禁止购买小产权房的宣传，“若发现市民依然顶风购买，相关部门有权没收其房款”。
　　现在我们可以暂时放宽心了，原来所谓“没收小产权房购房款”并不是政府机关的行政命令，而是某官员个人的表态。这是一个缺乏法律依据的、鲁莽的、易引发恐慌的表态。
　　第一，造小产权房违法，买房子没有违法。广州的房地部门反复强调，小产权房没有保障，侵害消费者利益，根本没有提到购房违法!好比，三鹿厂违反有关食品安全的行政法规、规定，造出了毒奶粉，消费者去买了。造毒奶粉违法，消费者买毒奶粉不是违法。
　　买“白粉”跟买小产权房的区别在哪里?毒品本身就是犯罪，而后者本质是一个民事行为，并不违法。
　　第二，说“没收房款”，缺乏起码的法律常识。翻遍《行政处罚法》和相关土地法规发现，政府只能没收销售方的“违法所得”，没听说从买方口袋里掏钱的。交易前，消费者手里的钱叫“购房款”，此时并没违法，凭什么政府要“没收”?难不成像警察抓赌那样，进了赌场口袋里的钱一律成赌资，要没收?
　　第三，“没收购房款”更荒唐之处在于，打击小产权房，枪口指向了消费者。我们且不提房价高企造成消费者被迫选择了没有产权证、办不下按揭，又有诸多风险的小产权房。单从执法角度说，放着数量庞大的藏不住、移不开的违法小产权房，房地部门不去执法，不敢硬碰硬要求停建、停售，乃至拆除，为什么一转身，吓唬起绝对弱势的买房人?
　　广州市国土资源和房屋管理局，请你们出来澄清这则引发舆论恐慌的“误传”。
相关链接：广州没收小产权房款
山东小产权房款没收
山西小产权房款没收
小产权房款
小产权房款包括什么]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>小产权房款没收小产权房款</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:32:21</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[城中拆迁房产继承过户费用]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/235684.html</link>
<description><![CDATA[城中拆迁房产继承过户费用
　　父亲过世,母亲健在,上有一兄,城中莲湖公园附近有一套70平方的房]]></description>
<text><![CDATA[城中拆迁房产继承过户费用
　　父亲过世,母亲健在,上有一兄,城中莲湖公园附近有一套70平方的房子,房产在母亲名下.
　　因哥哥对母亲不孝,对我不好.购房款大部分是我出资,其余是母亲出的,哥哥未出钱.
　　现在母亲想把房子在不经过哥哥的情况下,留给我.
　　那么如何将房子过户到我名下,是现在过户到我名下,还是公证遗嘱留给我比较好?费用哪个比较少?
　　办这些手续需要哥哥的签字同意吗?
　　中顾网律师回答：
　　如果通过买卖的方式把房子过户到您名下，需要交纳契税、印花税、交易费、登记费，取得房产证未满5年的还要交纳营业税;
　　如果通过遗嘱的方式把房子过户到您名下，需要交纳契税、公证费、登记费等，费用较少;但是如果您再转让，个人所得税就会按房屋成交全额来交纳;
　　对比二种方式，随着房价的增长，通过遗嘱方式过户并不一定最有利，建议您仔细考虑。
　　另外，这不需要您哥哥的同意，只要您与母亲同意即可。
　　城中拆迁房产继承过户费用
]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:35:35</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[按揭中房产二次抵押贷款材料]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcecdy/200909/235683.html</link>
<description><![CDATA[按揭中房产二次抵押贷款材料
　　一、 应准备的资料如下：
　　1、 借款人及财产共有人的身份]]></description>
<text><![CDATA[按揭中房产二次抵押贷款材料
　　一、应准备的资料如下：
　　1、借款人及财产共有人的身份证、户口本、结婚证原件及相片各一张;
　　2、借款人夫妻双方的收入证明;(含营业执照副本复印件加盖公章)
　　3、所抵押房屋的产权证明及原购房协议书原件;(购房发票原件)
　　4、原银行借款合同、借款借据、银行打印的月还款明细表、结清证明;
　　5、如外地人需提供暂住证原件，大专以上学历;(能提供大专以上学历最好提供)
　　6、如离婚还需提供离婚证或法院判决书，并注明房产归属权的判决;
　　7、如丧偶还需提供丧偶证明及继承公证书，如单身还需提供未婚证明;
　　8、贷款用途说明。(例如：购房合同、购房发票、购房收据等)
　　二、操作流程：
　　签合同(交定金)→评估→面签→批款→还款解押→抵押→放款
　　三、贷款利率表年限年利率(%)等额还款按月递减还款备注(10000)
　　15.31857.5877.58
　　25.4440.51461.76
　　35.4301.51322.78
　　45.76233.75256.33
　　55.76192.21214.67
　　65.94165.45188.39
　　75.94145.8168.55
　　85.94131.12153.67
　　95.94119.76142.09
　　105.94110.72132.83
　　按揭中房产二次抵押贷款材料
]]></text>
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<keywords>二次抵押贷款房产</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:24:18</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[山西小产权房款没收]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/tt/200909/235682.html</link>
<description><![CDATA[山西小产权房款没收
　　买小产权房，非但得不到房子，还要被政府没收房款。买小产权房，什么时候开]]></description>
<text><![CDATA[山西小产权房款没收
　　买小产权房，非但得不到房子，还要被政府没收房款。买小产权房，什么时候开始像买“白粉”那样，钱款要被没收了?这个规定太雷人了。小产权房没收的首发来自广州市，针对广州市个别区域又重现推销“小产权房”现象，广州市国土资源和房屋管理局日前制订和发布规定，如违规买卖“小产权房”被查实，购房款将被没收。广州市国土资源和房屋管理局日前下发的《关于不要购买“小产权房”的公告》指出：“小产权房”买卖一经查实，购买者买“小产权房”的房款会作为非法所得款项被没收。
　　业内人士认为这样的规定没有任何法律依据，并且这样的做法不能从根本上解决小产权房买卖的问题，就像禁毒一样，要彻底解决小产权房的买卖问题，就应该从房产商和置业公司入手，从根本上杜绝小产权房的房源，对于查到的交易，应该多卖方实施重罚，当然对于买房也可以进行适当的教育，但是绝对不是没收房款和房子。不能总是拿弱势群体开到啊!
相关链接：广州没收小产权房款
山东小产权房款没收
山西小产权房款没收
小产权房款
小产权房款包括什么]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>小产权房款没收小产权房</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:32:09</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产继承(过户)费用]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/235681.html</link>
<description><![CDATA[房产继承(过户)费用
　　爷爷奶奶有一套房产希望放到我的名下，现在他们依然健在，家中父母健在，]]></description>
<text><![CDATA[房产继承(过户)费用
　　爷爷奶奶有一套房产希望放到我的名下，现在他们依然健在，家中父母健在，还有一个妹妹，请问该怎样办理手续，办理何种手续,具体的流程如何，收费情况如何?
　　补充：需要进行公正吗?在哪里公正?一般的公正处可以吗?需要带什么证件?需要具体哪些人到场?
　　中顾网律师回答：
　　鉴于现在物权法的出台，不动产所有权的转移以登记过户为对抗要件，因此象你所讲的情况应当在房屋登记管理局办理赠与过户手续。
　　当然你们也可以写一份书面的协议到公证机关公证，但从严格意义上来说，公证机关的公证效力只是对协议文书的一种确认，不具有物权变更的效力。
　　房产继承(过户)费用
]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:35:44</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[山东小产权房款没收]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/tt/200909/235680.html</link>
<description><![CDATA[山东小产权房款没收
　　随着广州市政府关于小产权房的房款可罚没的新规出台，最近国内多个地区关注]]></description>
<text><![CDATA[山东小产权房款没收
　　随着广州市政府关于小产权房的房款可罚没的新规出台，最近国内多个地区关注小产权房，陆续出台有关小产权房的解决方案，这对前不久深圳小产权将合法化的消息泼了盆凉水。小产权房的争议有几年了，远的不说，北京郊区、燕郊的小产权房就不是数千套的问题，它的份量比想象的还要大。任何东西存在就有它的合理性。小产权的情况就更复杂，与立法、规范、管理与发展农村经济、解决城市中低收入阶层的住房问题联系在一起。说老实话，如果要拆除小产权房的话，这一刀砍下去几乎全是社会弱势群体，惨痛之处自不言说。笔者研究城市房地产多年了，也参与过小产权房的讨论。我的想法如果用简单直白的语言去表达，一是小妾的儿女也是人;二是不能让弱势群体再受伤害，三是合理的出生与不合法的多生须立法。四是新农村经济如何发展要有章法;五是经济危机时刻要顾全大局不要忙里添乱。
　　第一，小妾的儿女也是人。小产权房是在农村集体所有的土地上直接开发的用于居住的房屋，它可以出售给农民自住，当然也可以出售使用权。或者说，换个名目叫长期出租，总之是一样。从所有制关系上说，集体经济组织拥有土地的所有权与使用权。我们现在把城市里的土地叫国有土地，把农村的土地叫集体经济组织拥有的土地。法律上没有规定集体经济组织对土地没有处置权与使用权。法不禁止的边界有人说是自由，但是最起码说模糊，因此不能用非法两个字简单概括。
　　第二，不能让农村这个弱势经济体再受伤害。从农村来看，建国以来的六十年，农村与城市不平等，农民与城市市民不平等。国家实行二元化政策，以剥夺农村来建设城市，牺牲农民的利益来满足城市的发展。近十多年来，党和政府确立城市化发展方向，让更多的人在城市就业，减少农民，目的就是实现农村经济的发展。江苏华西村[6.14-0.81%]等一批典型作为中国新农村建设的样板之一，在发展经济过程中，为了创办新的经济实体，建立村办企业，乡镇企业，为了配套，也为外地来的科技人员与专家建立公寓楼。这是小产权房的开始。经济发展好了，村里为农民建别墅。专家别墅与农民别墅在一起，多年来中央领导在考察的过程中无不赞许。那个时候起农村也就开始建设一些住房对外出售，虽然量比较小，但是主要对象城市的离退休人员，技术人员。房价也没有像现在这样疯涨。那个时候不是问题，难道现在就有问题了?农村这么做，一是解决了农办企业的技术人员居住问题，解决了农村经济部分发展资金的来源问题，三是新入住房人口的消费投入拉动乡村经济的发展。有了新的居住群，就有了菜市场，就有了商店，就有了医疗卫生单位，就有了交通等相关的发展需求，从而带动了农村经济的发展。
　　第三，不能让城市弱势群体再受伤害。近些年来，小产权房发展规模越来越大，它有自身的发展空间。其实，深刻的调研一下，就非常清楚，小产权的房的购买者绝大多数是城市弱势群体。城市弱势群体是党和政府富民政策重点的扶持对象。近十多年来，城市在发展过程中，原有的经济适用房从主体地位、从百分之六七十的比例导向滑下来，退居零星补充的位置，价格虽低，数量极少，至今没有达到5%，而商品房却是一枝独秀。占到了90%甚至更多。城市的大多数中低收入阶层在越来越高的商品房价格面前选择了小产权房。最近媒体报道，副厅级官员买不起房，月入八千，两个半月才能买房一个平方米，这是令人寒心的现实。我在调研小产权房的时候深切的体会是，购买小产权房是城市弱势群体的一项痛苦选择。小产权房一个不约而同的缺陷是：位置偏远，周边公共资源缺乏，医疗、教育、银行、商业、邮局多数不配套。许多居住在小产权房的人们为了赶到市区上班，坐在数量不多、线路较少、等候时间较长公交车里，摇摇晃晃两三个小时，那个滋味不是一些有钱人驾着小车开着空调所能体会的。这些人本应享受政府提供的经济适用房，然而我们的经济适用房供应不足，中低收入阶层是含着泪水在购买小产权房。改革开放，让广大人民群众共享经济发展的成果，中低收入阶层应当是重中之重。党和政府要着力保护的人群就是城市中低收入阶层，而小产权的购买是他们无奈的选择。我们治理小产权房，调整对象主要是中低收入群体，我们的政策应当慎之又慎，别在弱势群体的伤口上再撒一把盐。政府领导人应当亲身体验购买小产权房人的生活与奔波之苦，在制订政策时张弛有度。
　　第四，小产权房是老百姓对高房价不满情绪的用脚投票的一种选择。如果没有小产权房作为一种选择，高房价的问题会更严重。小产权房作为中低收入阶层可以选择的一个方式，作为平抑房价的一种产品，也是那些竭力推高房价的开发商、炒房人及其为个人利益不顾国家调控大局的无良学者与腐败官员的眼中钉与肉中刺。让小产权房退出市场，虽然有利于对农村土地的管理，但开发商及其利益集团也将弹冠相庆。地方政府要做的事，是进一步落实中央关于房地产宏观调控的大政方针，让房价与居民收入相适应，不仅要让副厅级官员买得起房，更要让弱势群体能通过适当的方式解决住房问题。与其它城市相比，沈阳市政府坚持中央的经济适用房政策，集中精力平抑房价，市区平均房价至今不过四五千元，其经验与做法应当得到重视。
　　第五，解决小产权房的问题应当与城市化政策相协调。城市化是一个经济结构升级、城市人口逐步增多、城市周边地区逐步成为城市市区的过程，小产权房从总体上来看是城郊经济发展的一个阶段。它在发展城郊经济中起着引进人才、改善城郊投资环境的重要作用，其目标也有吸引城市人口入住，增加周边消费能力，扩大农村居民就业门路的积极意义。我们在重新定位小产权房时，首先应当考虑农村经济发展的思路，考虑城市化进程的发展，不能就农村谈农村。小产权房实际上反映了城市化过程中的一个阶段。如何规范涉及城市化实现步骤问题，需要统筹兼顾。
　　第六，治理小产权房问题，应当立法、统筹与规范三步走：一是农村经济集体经济组织的土地的管理与调控要立法，从法制层面上强化管理。二是控制好城市房价的基本面，让城市高涨的房价逐步回归理性。三是重点调研解决城市中低收入阶层的住房问题，使保障性住房的主体地位与实现途径得到落实。四是在此基础上实施小产权房的规范管理。城市居民购买小产权，如果是仅有一套房，属实现保障型自住功能的，该怎么对待;属改善型的第二套住房该怎么对待;属于奢侈性住房需求、甚至属于炒房投机的情况，该怎么对待，要提供一整套管理思路，有序操作，不能眉毛胡子一把抓。
　　当前是举国上下抗击经济危机的关键时刻，社会承受能力较弱，相关部门要深入学习与深刻领导党和政府的大政方针，努力落实以人为本的科学发展观，统揽全局，对小产权房的处置要谨慎从事，决不能通过简单粗暴的办法激化矛盾，从而损害来之不易的安定团结的大好形势与稳定增长的良好前景。
　　(李开发，著名经济学家，《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事，华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。)
相关链接：广州没收小产权房款
山东小产权房款没收
山西小产权房款没收
小产权房款
小产权房款包括什么]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>小产权房款没收小产权房</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:31:56</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[二次抵押办理他项权证流程?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcecdy/200909/235679.html</link>
<description><![CDATA[二次抵押办理他项权证流程 ?
　　(一)办事依据
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》;《]]></description>
<text><![CDATA[二次抵押办理他项权证流程?
　　(一)办事依据
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》;《城市房屋权属登记管理办法》;《天津市房屋权属登记条例》
　　(二)办事须知
　　因房屋所有权转让导致抵押物转让的，申请房屋抵押转移登记的，申请人是抵押双方当事人。
　　因房屋所有权转让导致抵押物转让的，申请房屋抵押转移登记的，须提供以下要件：
　　1、天津市房屋他项权登记申请书(原件留存);
　　2、申请人身份证明(查验原件)
　　二次抵押办理他项权证流程?

]]></text>
<image>http://news.9ask.cn/fcjf/fcecdy/200909/20090905175451644.jpg</image>
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<keywords>二次抵押他项权证流程</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 17:55:04</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[继承房产过户具体费用]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/235678.html</link>
<description><![CDATA[继承房产过户具体费用
　　中顾网律师：
　　办理房产证的依据是现持有房产证是否满5年,如果未]]></description>
<text><![CDATA[继承房产过户具体费用
　　中顾网律师：
　　办理房产证的依据是现持有房产证是否满5年,如果未满5年,都要征收营业税和个人所得税税费如下,但是赠予过户不收取营业税和个人所得税：
　　1、调档费：150元(存量房)或80元(房改房)
　　2、评估费：评估价的0.5%
　　3、契税：评估价的0.75%(面积在120㎡以上按3%征收)
　　4、交易费：建筑面积×3元/㎡(存量房)
　　建筑面积×1.5元/㎡(房改房)
　　5、印花税：评估价的1‰+5元
　　6、申请：80元
　　7、土地出让金：评估价的0.5%(房改房)
　　8、土地增值税：评估价的1%
　　继承房产过户具体费用
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:35:55</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[广州没收小产权房款]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/tt/200909/235677.html</link>
<description><![CDATA[广州没收小产权房款
　　针对广州市个别区域又重现推销“小产权房”现象，广州市国土资源和房屋管理]]></description>
<text><![CDATA[广州没收小产权房款
　　针对广州市个别区域又重现推销“小产权房”现象，广州市国土资源和房屋管理局日前制订和发布规定，下狠招阻止“小产权房”买卖，如违规买卖“小产权房”被查实，购房款将被没收
　　就此，不用怀疑，因为小产权房建设与买卖违背相关国家法律法规规定，所以其所有的合法性的确存在问题，而且也理应受到有关法律规定范围之内的处罚。但与此同时同样要强调的是，作为负有房地产市场监管职责的广州房地产行政机关，在对小产权房买卖行为进行监管时，同样也负有依法行政的义务。就此而言，广州市国土资源和房屋管理局的上述“没收购房款”行为，可以说，无论在合法性与行政责任承担上，都是一种十分危险的行政行为。
　　首先从依法行政角度衡量，想应众所周知的是，在法律常识已经相当普及的今天，依法行政已经成为行政机关行使职权时应该严格恪守的首要原则。否则，无论是出于多么“美好”的行政目标，并以超出法定授权范围的行政行为来进行社会管理活动，或者说对违法行为进行处罚。应当说在结果上，由行政权力的公权性质所决定，其所有的社会危害性将会远远大于被处罚行为本身。对此具体就以广州国土和房屋管理局的上述行为来说，想只要稍有法律常识的人都知道，该局根本就不具备制定与发布“没收小产权房款”——这一有关公民与集体财产所有权处罚规定的法定行政权限。所以在此条件下，或许广州国土和房屋管理局推出此举的行政初衷并非是恶意，然从依法行政的要求衡量，“没收小产权房购房款”规定的制定，显然是一种明显超越其行政职权的违法行政行为。
　　还又以行政责任承担上看，同样众所周知的是，行政行为应当是一种责任与权力的结合。这也就是说，行政机关在行使权力的同时，不仅应该有权力而且还同时承担着相应的依法行政义务和监管责任。所以在此前提下，社会公众或许很想问的是，按照常识，想广州的违规小产权房从建造到销售，肯定不会是一天二天里发生的事情，也肯定不会是隐形的“保密工程”。那广州的房地产监管机关为何没能在建造之初或建造之中就发现、并及时予以制止或处罚?而这其中，是否也有监管机关自身的失责和不作为，甚至于玩忽职守?而如倘若有，那广州市国土资源和房屋管理局对此应该承担怎样的责任?显然这些疑问，都可以说应该是相关上级监督机关需要进行调查，并是广州房地产管理机关自身应当予以反思的问题。
　　所以笔者认为，不论从依法行政还是从行政责任承担角度衡量，上述“没收小产权房购房款”行政行为，其不但存在合法性问题，而且也不符合行政责任承担要求。可以说是一种相当危险的行政行为。
相关链接：广州没收小产权房款
山东小产权房款没收
山西小产权房款没收
小产权房款
小产权房款包括什么]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>没收小产权房款小产权房</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:31:28</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房地产他项权证办理流程?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcecdy/200909/235676.html</link>
<description><![CDATA[房地产他项权证办理流程?
　　(一)办事依据
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》;《城市]]></description>
<text><![CDATA[房地产他项权证办理流程?
　　(一)办事依据
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》;《城市房屋权属登记管理办法》;《天津市房屋权属登记条例》
　　(二)办事须知
　　以独用宗地的房地产设定抵押权申请登记的，申请人应当是抵押合同双方当事人。
　　申请办理房地产抵押权设定登记须提供以下要件：
　　1、申请书;
　　2、申请人身份证明(查验原件、复印件留存);
　　3、房屋所有权证、土地使用证或房地产权证(原件暂存);
　　4、抵押担保的主合同;
　　5、抵押合同。
　　(三)办事时限
　　自受理房地产抵押权设定登记申请之日起7个工作日内完成审核。
　　(四)税费标准
　　1、登记费
　　住房，权利人按每套房屋80元交纳。
　　非住房，双方当事人各按抵押金额的0.5‰交纳。
　　2、工本费
　　核发一本房地产权属证书的，免收证书工本费;向一个以上权利人核发房地产所(共)有权证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。
　　房地产他项权证办理流程?
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房地产他项权证</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:21:28</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产继承过户的费用]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/235675.html</link>
<description><![CDATA[房产继承过户的费用
　　我和爸爸，妈妈和爷爷一起生活，房子是爷爷生前单位分的副利房，两千年由我]]></description>
<text><![CDATA[房产继承过户的费用
　　我和爸爸，妈妈和爷爷一起生活，房子是爷爷生前单位分的副利房，两千年由我爸出钱买下，但是办下来的房产证却是我爷爷的名字。从买房至爷爷过世，爷爷从未交代过房产继承人的相关问题，所以，现在出现了以下的情况，希望请高人指点：爷爷一共六个子女，四个女儿和两个儿子，我爸是长子，所以一直和爷爷一起生活，其他五子女(我的姑姑和叔叔)并未和我们一起，现在由于爷爷未交代身后事，至使其他五子女来争房产，如果真要打关司，我爸能胜诉吗?如果我们能说服其他五子女私下解决，将房产过户给我爸，那么继承过户的费用大概是多少?我家房子大概八十平米，在一郑州市的市中心附近
　　中顾网律师回答：
　　房产的所有权并不是看谁出的钱。而是看房产登记机关登记的名字，也就是产权证上的名字，你父亲如果和你爷爷没有书面约定的话，那你父亲出钱的行为视为赠与，这房子由所有第一位继承人法定继承。
　　至于过户费用，你最好去问房产局。
　　房产继承过户的费用
]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:36:05</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[继承房产过户有哪些费用]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/235674.html</link>
<description><![CDATA[继承房产过户有哪些费用
　　我有一个哥哥和一个姐姐，我父母健在，今年我父母把一套60平的住房赠]]></description>
<text><![CDATA[继承房产过户有哪些费用
　　我有一个哥哥和一个姐姐，我父母健在，今年我父母把一套60平的住房赠送给我，我哥和姐都同意，我想问一下，我现在要办理房产过户需要什么资料和需要多少费用?
　　中顾网律师回答：
　　赠与协议，双方亲自到房管局办理，带好身份和房产证明，最好事先电话咨询房管局具体事宜，有可能要求对赠与做公证。
　　继承房产过户有哪些费用
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:36:15</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房地产产权证办理流程?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcecdy/200909/235671.html</link>
<description><![CDATA[房地产产权证办理流程?
　　一)办事依据
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》;《城市房屋]]></description>
<text><![CDATA[房地产产权证办理流程?
　　一)办事依据
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》;《城市房屋权属登记管理办法》;《天津市房屋权属登记条例》
　　(二)办事须知
　　新建的房屋，房地产权利人应当自房屋竣工验收之日起30日内申请房地产初始登记(包括房屋新建登记和土地变更登记)。
　　申请办理房地产初始登记须提供以下要件：
　　1、申请书;
　　2、申请人身份证明(查验原件、复印件留存);
　　3、土地使用证或者房地产权证;
　　4、建设工程规划许可证及附件、附图;
　　5、建设工程竣工规划验收合格证或者天津市建设工程规划验收合格证(查验原件、复印件留存);
　　6、标准地名证明文件(查验原件、复印件留存);
　　7、房屋测绘成果报告(包括电子版);
　　8、地籍测量成果2份(包括电子版)。
　　已办理预售登记的，还应当提交预售登记证明。
　　(三)办事时限
　　自受理房地产初始登记申请之日起30日内完成审核。
　　(四)税费标准
　　1、房屋登记税费标准
　　(1)登记费
　　住房，权利人按每套房屋80元交纳。
　　非住房，权利人按房屋造价的1%交纳。
　　(2)工本费
　　核发一本房地产权属证书的，免收证书工本费;向一个以上权利人核发房地产所(共)有权证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。
　　(3)印花税
　　房地产权属证书每本5元。
　　2、土地登记收费标准
　　按津政发(1991)53号文件标准执行。
　　房地产产权证办理流程?
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房地产产权证</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:20:15</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[继承房产过户费用]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/235670.html</link>
<description><![CDATA[继承房产过户费用
　　我在北京，祖母去世后留下房产一套(北京市丰台区)，三名子女协商决定将房产]]></description>
<text><![CDATA[继承房产过户费用
　　我在北京，祖母去世后留下房产一套(北京市丰台区)，三名子女协商决定将房产过户到3人名下，
　　1、请问需要办理哪些手续??
　　2、手续需要到哪些部门办理??
　　3、各种手续的费用是多少??
　　中顾网律师回答：
　　1。带着你祖母留下的证明书之类的东西，到银行去办理手续&amp;签字
　　2。到律师楼找律师
　　3。大约3000到4000人民币就可以了。
　　继承房产过户费用

]]></text>
<image>http://news.9ask.cn/fcjf/jcfcghfy/200909/20090905180027445.jpg</image>
<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 18:00:39</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房地产抵押借款合同样本]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdyjkht/200909/235669.html</link>
<description><![CDATA[房地产抵押借款合同样本
　　合同编号：
　　借款抵押人： ，以下简称甲方;
　　借款抵押权]]></description>
<text><![CDATA[房地产抵押借款合同样本
　　合同编号：
　　借款抵押人：，以下简称甲方;
　　借款抵押权人：，以下简称乙方。
　　甲方因企业营运的需要，向乙方以自有土地、房地产设定抵押借款作为营运周转资金。双方经协商一致同意，在甲方以其所有东莞的土地【国有土地使用证：东府国用号】(以下简称甲方抵押物)，作为借款抵押物抵押给乙方的条件下，由乙方借款人民币捌佰捌拾万元给甲方。在借款期限内，甲方拥有抵押物的使用权。为此，特订立本合同：
　　第一条　借款内容
　　1.借款总金额：人民币捌佰捌拾万元(或同等金额的外币)整。
　　2.借款用途：本借款用于营运周转的需要，不得使用借款进行违法活动。
　　3.借款期限：二年期。
　　借款利率及付息：按照中国银行的放款利率，每月付息。
　　4.借款的支取：在上述借款总金额下，依甲方实际资金需求乙方给予配合逐笔拨付，并以现金或汇款入账户方式支付。
　　5.借款的偿还：甲方保证在借款期限内按期主动还本付息。甲方归还本贷款的资金来源为本公司生产、经营及其它收入。
　　6.本合同在乙方书面同意甲方延期还款的情况下继续有效。
　　第二条　抵押物事项
　　1.土地：【国有土地使用证：】
　　2.房产：【粤房地证字第】
　　3.抵押期限：两年(或为：自本借款合同生效之日起至甲方还清乙方与本合同有关的全部借款本息为止)。
　　4.抵押权包含前欠未还、现借款、转让债权及利息违约金。
　　第三条　甲、乙双方的义务
　　一、乙方的义务：
　　1.对甲方交来抵押物契据证件要妥善保管，不得遗失、损毁。
　　2.在甲方到期还清贷款后，将抵押物的全部契据、证件完整交给甲方。
　　二、甲方的义务：
　　1.应严格按照合同规定时间主动还本付息。
　　1.保证在抵押期间抵押物不受甲方破产、资产分割、转让的影响。如乙方发现甲方抵押物有违反本条款的情节，乙方通知甲方当即改正或可终止本合同借款，并追偿已借出的全部借款本息。
　　2.甲方应合理使用作为抵押物的土地与房产，并负责抵押物的经营、维修、保养及有关税赋等费用。
　　3.甲方因故意或过失造成抵押物毁损，应在15天内向乙方提供新的抵押物，若甲方无法提供新的抵押物或担保时，乙方有权相应减少借款额度，或解除本合同，追偿已借出的贷款本息。
　　4.甲方未经乙方书面同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其它方式处分。
　　5.抵押物由甲方向中国人民保险公司___分公司投保，以乙方为保险受益人，并将保险单交乙方保管，保险费由甲方承担。投保的抵押物由于不可抗力遭受损失，乙方有权从保险公司的赔偿金中收回抵押人应当偿还的借款本息。
　　第四条　违约责任
　　1.乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。
　　2.甲方如未按借款合同规定使用借款，一经发现，乙方有权提前收回部分或全部借款，并对挪用借款部分在原借款利率的基础上加收10%的罚息。
　　3.甲方如不按期付息还本，或有其它违约行为，乙方有权停止借款，并要求甲方提前归还已借的本息。并从过期之日起，对逾期借款部分按借款利率加收10%的利息。
　　4.甲方如不按期付息还本，乙方亦可向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。直至甲方还清乙方全部借款本息为止。
　　第五条　其它规定
　　发生下列情况之一时，乙方有权停止支付借款并立即或即期收回已经支付的借款。
　　1.甲方向乙方提供情况和各项资料不真实。
　　2.甲方与第三者发生诉讼，经法院裁决败诉，偿付赔偿金后，无力向乙方偿付借款本息。
　　3.甲方的资产总额不足抵偿其负债总额。
　　4.甲方的保证人违反或失去合同书中规定的条件。
　　1.甲方或乙方任何一方要求变更合同或本合同中的某一项条款，须在事前以书面形式通知对方，在双方达成协议前，本合同中的各项条款仍然有效。
　　2.甲方开立的借款凭证及与合同有关的其它书面材料，均作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
　　第六条　有关本合同的费用承担
　　有关抵押物的估价、登记、证明及因本合同发生争议的诉讼、律师等一切费用均由甲方负责。
　　第七条　本合同生效条件
　　1.本合同系经虎门镇公证处公证并依法赋予强制执行效力的债权文书，甲、乙双方如任何一方不履行，对方当事人可根据《民事诉讼法》第一百六十八条规定，直接向有管辖权的人民法院申请执行。
　　2.自公证书签发之日起生效，公证费由甲方承担。
　　第八条　争议的解决
　　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意由___仲裁委员会仲裁(当事人双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成仲裁协议的，可向人民法院起诉)。
　　第九条　本合同正本壹式三份，自甲、乙双方各自代表签字，且经由虎门镇公证处公证后生效，并由甲、乙双方各执一份为凭，公证处留存一份。
　　甲方：
　　代表人：
　　地址：
　　乙方：
　　台胞证号码：
　　地址：
　　订立时间：二○○九年月日
　　订立地点：
　　房地产抵押借款合同样本
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房地产抵押借款合同</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:18:24</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产抵押借款合同详细内容]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdyjkht/200909/235667.html</link>
<description><![CDATA[房产抵押借款合同详细内容
　　房产抵押借款合同
　　抵押权人：_______________]]></description>
<text><![CDATA[房产抵押借款合同详细内容
　　房产抵押借款合同
　　抵押权人：________________________________________________
　　地址：____________邮码：____________电话：____________
　　法定代表人：____________职务：____________
　　抵押人：________________________________________________
　　地址：____________邮码：____________电话：____________
　　法定代表人：____________职务：____________
　　抵押物业地址：____________邮码：____________电话：____________
　　抵押权益之房产买卖合同：购房____字第________号
　　第一条总则
　　抵押权人与抵押人于____年____月____日会同担保人签定本房产抵押贷款合约(下称“合约”)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
　　第二条释义
　　在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
　　“营业日”：指抵押权人公开营业的日子。
　　“欠款”：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。
　　“房产买卖合同之全部权益”：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。
　　“房产物业建筑期”：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
　　第三条贷款金额
　　一、贷款金额：人民币____元;
　　所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。
　　二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。
　　第四条贷款期限
　　贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。
　　第五条利息
　　一、贷款利率按____银行贷款最优惠利率加____厘(年息)计算。
　　二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
　　三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
　　四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
　　五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。
　　第六条还款
　　一、本合约项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
　　二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
　　三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
　　四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
　　五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
　　第七条逾期利息及罚息
　　一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
　　二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
　　三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
　　第八条提前还款
　　一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
　　1.抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
　　2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
　　3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
　　二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
　　1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
　　2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：
　　A.违约被勒令提前偿还;
　　B.到期而不能如期偿还。
　　3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
　　4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。
　　5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
　　6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
　　7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
　　8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。
　　9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
　　10.抵押人舍弃该抵押房产。
　　如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
　　第九条手续费及其他费用
　　一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5‰，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
　　二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____元整。
　　三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
　　四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。
　　第十条贷款先决条件
　　一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。
　　二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
　　三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____银行，并交由该行保管。
　　四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
　　五、本合约须由____公证机关公证。
　　第十一条房产抵押
　　一、本合约项下的房产抵押是指：
　　1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：
　　(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订并经____
　　市公证处公证的“房产买卖合同”中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该“房产买卖合同”内的全部权益，以清偿所有欠款;
　　(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
　　2.抵押房产物业：
　　(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订的“房产买卖合同”中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);
　　(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;
　　(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
　　二、抵押房产物业的保险：
　　1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
　　2.抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。
　　3.保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
　　4.抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。
　　5.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
　　6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
　　三、抵押房产物业登记
　　1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人“房产买卖合同”及由售房单位出具的“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。
　　2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
　　四、抵押解除
　　1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
　　2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
　　五、抵押物的处分
　　1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或代理人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或代理人将被当作抵押人的代理人，而抵押人须完全负责此接管人或代理人的作为及失职之责。
　　2.获委任的接管人得享有以下权利：
　　(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;
　　(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
　　3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
　　4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
　　(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;
　　(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;
　　(3)抵押人违反此合约之任何条款;
　　(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;
　　(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;
　　(6)抵押人舍弃该房产。
　　5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
　　6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
　　7.抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或代理人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
　　(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或代理人的费用及报酬);
　　(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);
　　(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
　　8.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
　　9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
　　第十二条抵押人声明及保证
　　抵押人声明及保证如下：
　　一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
　　二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。
　　三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
　　四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
　　五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
　　六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
　　七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。
　　八、在更改地址时立即通知抵押权人。
　　九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;
　　十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
　　十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
　　十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
　　十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
　　十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
　　十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
　　十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
　　十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
　　第十三条担保人及担保人责任
　　一、担保人____，地址____，(营业执照)____
　　是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
　　1.担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
　　2.担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
　　二、担保人责任：
　　1.担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
　　2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
　　3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。
　　4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。
　　5.担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
　　6.担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
　　7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
　　第十四条抵押权人责任
　　抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
　　一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
　　二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。
　　三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
　　四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
　　第十五条其他
　　一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
　　二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
　　三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
　　四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
　　五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
　　六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
　　七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
　　八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
　　九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
　　第十六条适用法律及纠纷的解决
　　一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。
　　二、在争议发生时，按下述第()项解决：(1)向____仲裁委申请仲裁;(2)向____人民法院起诉。
　　三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
　　第十七条附则
　　一、本合约须由三方代表签字，并经____市公证机关公证。
　　二、本合约经____市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
　　三、本合约内所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。
　　四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
　　第十八条签章
　　本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
　　签章：____________________
　　抵押人：____________________
　　签署：____________________
　　抵押权人：____________________
　　代表人签署：____________________
　　担保人：____________________
　　代表人签署：____________________
　　____年____月____日
　　登记机关：
　　抵押登记编号(____)楼花字第____号
　　抵押登记日期，____年____月____日
　　房产抵押借款合同详细内容

]]></text>
<image>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdyjkht/200909/20090905175303398.jpg</image>
<headlineImg />
<keywords>房产抵押借款合同</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 17:53:21</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[外籍人士在中国出售房屋三项注意]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235666.html</link>
<description><![CDATA[外籍人士在中国出售房屋三项注意
　　北京的周女士受托出售哥哥的房产，而其哥哥出国留学毕业后留在]]></description>
<text><![CDATA[外籍人士在中国出售房屋三项注意
　　北京的周女士受托出售哥哥的房产，而其哥哥出国留学毕业后留在了美国，并取得了美国国籍。那么，周女士出售哥哥的房屋需办理哪些手续呢?据北京知名房屋中介机构“我爱我家”社区专家邢展志日前介绍，外籍人士在中国出售房屋需注意三点：
　　第一，办理委托书、公证书并进行认证。
　　周女士出售哥哥的房产时，首先必须由其哥哥出具一份授权周女士出售房产的委托书。委托书不仅要经过美国政府的公证，而且要在中国驻美国使馆办理认证手续。公证书和委托书都应为中英译本。
　　第二，办理业主本人银行储蓄卡。
　　如果买主以公积金贷款方式购买房屋，那么出售房屋的被委托人必须出具委托人在北京的储蓄卡，这样才能接收到北京住房公积金管理中心的贷款。目前，在北京申请新办储蓄卡，只有工商银行可以由受托人携带委托人的身份证原件办理，其他银行只能办理存折，办理储蓄卡必须受托人本人到场。
　　第三，办理过户手续。
　　各项准备充分后，周女士可持委托书、公证书、房屋产权证、本人身份证到房屋管理部门办理过户手续。办理过户手续时，周女士应和买家一起到场校验双方身份。
　　邢展志提醒，如果是受托出售外籍人士在北京的房产，授权委托书上一定要写明房产的位置、受托人对出售房产的处置权力等委托事项。目前，专业房地产经纪机构一般都有处理外籍人士在京出售房屋各种事项的专业人士，售房客户可提前进行咨询再办理相关手续。
　　外籍人士在中国出售房屋三项注意
]]></text>
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:22:55</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[卖房要慎签委托书]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235664.html</link>
<description><![CDATA[卖房要慎签委托书
　　家住南京秦虹小区的孙女士卖房卖出了烦心事，近日，被买主推上被告席的孙女士]]></description>
<text><![CDATA[卖房要慎签委托书
　　家住南京秦虹小区的孙女士卖房卖出了烦心事，近日，被买主推上被告席的孙女士向审理法官说出了自己心中的疑虑：原来，早在1年前，一位姓方的男士和孙女士签订了买卖合同，购买她在武定门一套60多平方米的房子。可蹊跷的是，买主却要孙女士写份委托书，委托他把买来的房子过户到别人名下。
　　买房人非要把房子过户给别人
　　2008年初，孙女士委托中介公司在报纸上刊登售房广告，因为房屋地势好，价格也合理，前来看房的人络绎不绝。很快，在中介公司的安排下，孙女士与一位姓方的男子签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定，方某以53万元的价格购买孙女士的房子，当天支付了1万元定金，并约定一个月后即6月20日前办理公证手续，并一次性付清房款。为了表示卖房的诚意，孙女士还将房产证和土地证一并交给了中介。
　　一个月的时间很快过去了，孙女士也将房屋打扫得干干净净，准备交给下一任房主。她没想到，自己会因为合同上的一条约定而惹麻烦上身。6月19日，中介公司打电话给孙女士，说是想当天下午一起前往房产交易市场见面，落实买房事宜。孙女士一听，赶紧带起自己的相关证件，前往派出所把房子里的户口都迁出来。结果双方见面后，方某却提出了一个让孙女士无论如何也没有想到的要求，方某要求孙女士给他写一份委托书，即委托方某将孙女士的房屋转给第三人。
　　乍听此言，孙女士如坠云里，买房子的应当是把房子过到自己名下才正常，怎么会要求把房子过给别人呢?究竟怎么回事?方某说他和孙女士有协议，按照协议约定，孙女士必须出具委托方某将房屋转让给第三方，方某才付清房屋余款的委托书。孙女士回忆自己好像没有签过这样的协议，结果方某将协议指给她看：“双方于6月20日前办理委托公证等相关手续”，孙女士一看这条，就更加不明白了。这条协议的意思不是说，由中介公司以买卖双方的名义直接将合同拿去公证吗?怎么变成自己委托方某转给第三人的公证呢?双方各执己见，这时已经到了下午5点多，房产交易市场也快下班了，双方无法达成一致，只好约定第二天上午再来房产局。
　　到底谁是买房人?
　　因为有这么个事情摆在心里，孙女士一夜辗转反侧，这到底是怎么回事?孙女士百思不得其解，以她多年的社会经验，感觉此事不是表面上双方对条款的理解不同那么简单。第二天一早，孙女士就这个委托合同有什么样的后果向房产管理部门、律师、公证处进行了咨询，得到的答复是后果不可预料，并且这样做严重侵害孙女士的权利。本来就心生疑窦的孙女士听闻此言，更加不肯同意向方某出具这样的委托书，坚持按照常规交易方式，将房屋卖给方某，立即过户给方某，结果多次与方某交涉，都没能办成手续。
　　此后，孙女士多次向房产管理部门进行投诉，就其与方某、中介公司之间的纠纷进行投诉，并要求中介公司返还“两证”。6月底，因房子卫生间的窗户被大风刮烂，孙女士就请一位姓张的师傅把房屋卫生间内坏掉的一个窗户和屋内几个不亮的灯进行了更换，对墙进行了粉刷，并对翘起的木地板进行了整修。修房期间，方某带人来到该房内，怒气冲冲地要打人，还要砸东西，并恐吓装修师傅不准装窗户，否则装了也要砸掉。
　　不久，中介公司也来人到现场，表示孙女士不能装修房子，双方争执不下。这时，孙女士还发现一件奇怪的事情，就是中介公司派来的一个人，竟然是上次陪同方某一起来看房的，所谓的方某亲友。孙女士立即质问他究竟是什么人，此人说他是中介公司的人。孙女士糊涂了，这究竟是怎么回事?这房子到底是谁要买?方某为什么一定要自己同意他把房子过户给别人?他想要过给谁?方某和中介是什么关系?
　　法庭判决驳回“奇怪”买房人诉求
　　去年8月，方某一纸诉状将孙女士告上法院。方某表示自己按照合同约定，6月20日筹足房款到房产部门等待孙女士办理手续，但对方避而不见。多方寻找，在他购买的房屋内找到孙女士，她却声称：“房价太低不准备卖”，且正在对出售房屋进行改造，拆除原装潢重新装修。方某认为孙女士在签约并收到购房定金后无理反悔，根据定金罚则的相关法律规定，应当双倍返还定金。出乎孙女士的意料，方某在诉状中还向中介索赔，认为中介理应及时督促孙女士按时履约，但中介未能制止孙女士违约，给方某造成损失，也应承担相应责任。
　　孙女士在法庭上表示，自己为了办理过户手续，已将户口迁出。迟迟没能办成手续的原因，是因为方某不同意将房屋直接过户到其名下，要求自己公证同意他把房子过户给别人，这违反了合同的本意。尽管自己对房屋进行了修缮，只要方某同意，自己仍然愿意把房子按原价卖给他，修缮费用也不用他支付。
　　法院经过审理，认为合同约定的“办理委托公证相关手续”，应从通常意义上理解为委托中介代办公证手续，孙女士出于对房屋交易安全的考虑进行抗辩，不同意按照方某的要求办理公证符合法律规定。而方某作为合同约定的房屋买受方，不同意将房屋直接过户到其名下，而是要求由其办理代为过户手续，与合同约定不符。孙女士当庭仍表示愿意按原房价交易房屋，并能当天交付房屋，孙女士在其房屋买卖过程中并无违约行为。
　　近日，秦淮区法院判决，方某要求孙女士双倍返还购房定金的诉讼请求于法无据，法院不予支持，驳回方某的诉讼请求。
　　记者提醒
　　中介装买房人
　　向银行骗房贷四步骤
　　方某为何不愿将花钱买来的房子过户到自己名下?昨日，房地产业内人士表示，在这起看似蹊跷的案件背后，很可能是有人想向银行骗取房贷。业内人士透露，中介公司骗取房贷一般有以下四步：
　　第一步，在网上看到卖房者发布的信息后，中介经纪人便会打来电话，称他们的一个客户相中了这个房子，然后由自己人伪装成买主。
　　第二步，让卖房人签订全权代理委托书，这也是中介可以肆无忌惮天衣无缝地进行诈骗的“法宝”。很多人都以为这是卖房子当中的正常手续，糊里糊涂地就签了字。
　　第三步，转卖房子。中介利用卖房人签署的《委托书》，到房地产交易市场办理过户手续，将房产证名字改到自己员工的名下。
　　第四步，利用员工向银行骗取房款。
　　在此提醒卖房人，卖房时要警惕被一小部分不良中介利用，慎签委托书，以免成为房产中介向银行骗贷的工具。
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:23:29</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[二手房交易程序须知]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235662.html</link>
<description><![CDATA[二手房交易程序须知
　　随着深圳市房地产交易市场的日趋成熟，二手房以它价格低、质量可靠、风险小]]></description>
<text><![CDATA[二手房交易程序须知
　　随着深圳市房地产交易市场的日趋成熟，二手房以它价格低、质量可靠、风险小、选择灵活以及即买即住的优点吸引了越来越多购房者的青睐。但是，由于买卖双方对二手房交易流程不了解，致使在交易过程中出现了很多问题。为了让消费者能够买到称心如意的二手房，房产专业律师提出以下建议，希望能帮助大家尽快购买到满意的房子。消费者应首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和心理承受价位等，然后依照以下步骤进行交易：
　　第一：了解和寻找房源：
　　1、通过亲朋介绍;
　　2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找;
　　3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。第一种方法的信息面较窄，成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽，但很多广告内容非常混杂，您必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金，所以您的购房成本会增加。
　　第二：实地看房：选择好目标房源后，您需要亲自到现场查看。专家提醒您：一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。
　　第三：协商和签约：确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
　　第四：产权交易：签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件;按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。目前，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
　　出售方须知：
　　第一：出售咨询：您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具备上市条件，了解房屋所在区域二手房的平均出售价格;个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别;了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。
　　第二：确定出售价格：通过第一步的咨询，可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件，确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价，如果有要求买方另行支付的费用，应在报价中声明。
　　第三：选择销售方式：
　　1、自行寻找买方销售;
　　2、委托房地产经纪公司代理销售;如果选择第一种方式，您必须完全熟悉整个交易流程，并能确保交易安全。此种方法，避免了经纪公司的代理成本，使您的销售过程全部在自己的掌握中;第二种方式，省时、省力、安全，只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议，所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金，所以，会增加您的交易成本。
　　第四：发布出售信息：如果您选择自行销售，您可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。您可能会接到较多的询问电话，影响您的正常生活和工作。所以，如何登记您的联系方式，至关重要。如果您选择了经纪公司代理出售，经纪公司将代理发布您的出售信息。
　　第五：协商和签约：当有客户决定购买您的房屋后，您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
　　第六：产权交易：签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件;买方按照合同规定的付款方式付清房款后，房地产交易部门开始受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费，买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。目前，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
　　第七、二手房买卖合同条款注意事项。
　　1、确认房主：核实真实身份：签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托资信好、品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约。
　　2、交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。
　　3、维修基金：买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
　　4、生活费用：水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理，物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，物业清单应作为合同的附件，记录下水、电、气三表的具体数据，在交房当时，及时结清各项费用。
　　5、附属设施：验收不忘记录，一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。
　　6、付款过户：明确操作方式，购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的过户时间。也可选择某些银行与房地产经纪公司联合推出的“二手房交易资金托管”业务，可在费用最低的情况下解决上述问题。
　　7、迁户延迟：慎约时间责任，按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间，这时，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。
　　8、违约责任：约定偿付时间，这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起卖方在实际交房之日起__日内向卖方向买方支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
　　9、补充协议：空白处不留白，买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。将合同中对双方的意思表示写明，以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
　　签约10要素：
　　(1)当事人的名称或姓名、住所。主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方作详细清楚的介绍或调查;应在合同中写明是否共用财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
　　(2)标的，应写明房屋位置、性质、面积、结构、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。
　　(3)价款，重要内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。
　　(4)履行期限、地点、方式。主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。
　　(5)违约责任，说明哪些系违约情形，如何承担违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，在什么情况下可以免责，对违约金或定金的选择适用问题。
　　(6)解决争议的方式;主要约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
　　(7)合同生效条款;双方在此约定合同生效时间、生效或失效条件，当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤消合同的条件，合同无效或撤消后财产如何进行返还。
　　(8)合同中止、终止或解除条款。按照《合同法》第68条、第91条、第94条规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。在此需明确约定合同中止、终止或解除的条件，上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务，解除权的行使期限，补救措施，合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
　　(9)合同的变更与转让，在此约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
　　(10)附件，在此说明本合同有哪些附件及附件的效力等。
　　附：二手房交易的当事人双方需提供的相关材料。卖方需提供的材料：
　　1、产权人身份证(非深圳户籍人士还应提供暂住证)
　　2、户口本
　　3、房屋所有权证
　　4、原购房发票(复印件)、原购房合同。
　　5、共有产权人声明。
　　6、结婚证复印件。
　　7、产权人印章。
　　8、土地使用权证。
　　9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。
　　10、买卖合同。
　　买方需提供的材料：
　　1、买方本人身份证件(非深圳户籍人士还应提供暂住证)。
　　2、户口本。
　　3、本人印章。
　　4、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明。
　　5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单[/font]
　　6、买卖合同。
　　7、如需要贷款购房，还应提供贷款银行所需的相关手续。
　　资料准备说明：
　　买方在办理过户手续时，应带齐如下资料：个人———身份证原件及复印件。公司———公司营业执照原件，复印件则必须加盖工商局印章，法定代表人证明书原件及法定代表人身份证原件及复印件。如公司法人授权办理，则需法人授权委托书原件，以及受托人身份证明原件及复印件。
　　卖方在办理过户手续时，应带齐如下资料：个人———个人及配偶、共有人身份证原件和复印件;个人婚姻状况证明，如已婚、未婚、离婚证的原件及复印件;共有人同意出售房地产的合法文件或委托书;《房地产权证》复印件。公司———公司营业执照原件及复印件，复印件需加盖工商局印章;法定代表人证明书原件;法定代表人身份证原件及复印件;公司章程复印件;公司董事会或上级部门同意出售的合法文件。
　　买方在办理按揭贷款时，需提供如下文件和资料：个人及配偶、共有人的身份证明原件及复印件;婚姻状况证明，如已婚、未婚、离婚证复印件;户口簿复印件;工作单位收入证明原件;购房发票原件及复印件;《评估报告》原件;买卖双方所在按揭银行的存折复印件;原业主《房地产权证》复印件。　其他相关证明：
　　1.凡是个人委托他人代理的，无论买或卖，都必须提供经过公证机关公证的《委托书》;
　　2.如是法人委托的，需提供法人授权委托书原件和受托人身份证明复印件;
　　3.如是以按揭方式付款的，无论买或卖，如有共有人或配偶，均应亲临签字并出具相关证明文件;
　　无论买方或卖方，其所提供的复印件资料均需提供原件并经过公证处、银行、房地局核对。办理过户手续和按揭贷款时，买卖双方应按规定向房产中介公司交纳一定数额的佣金，除此以外，还有一些税费，如过户公证费、契税、印花税、评估费、保险费等。
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:24:23</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产抵押担保合同样本]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdydbht/200909/235661.html</link>
<description><![CDATA[房产抵押担保合同样本
　　抵押权人：_________有限公司(以下简称甲方)
　　抵押人：]]></description>
<text><![CDATA[房产抵押担保合同样本
　　抵押权人：_________有限公司(以下简称甲方)
　　抵押人：_______________大厦(以下简称乙方)
　　_________年_________月_________日，_______________有限公司与__________________公司签订协议书一份，规定_________有限公司将_______平方米_________用地退还给__________________公司，____________公司愿补偿_______万元人民币给_________有限公司。乙方_________大厦愿为__________________公司按协议规定的期限支付补偿款提供抵押担保并签订如下抵押协议：
　　第一条　抵押担保的债权
　　乙方提供的房产抵押担保的主债权为根据_________年_________月________日甲方与____________公司签订的协议书规定的大__________________公司应支付的_________万元补偿款，其支付期限分别为_________年_________月_________日支付_________万元;_________年_________月_________日支付_________万元。
　　第二条　抵押物
　　乙方愿提供座落于______市_________路_______号的_______________大厦的房产作_________公司履行义务的抵押担保，该房产面积__________________平方米，属框架结构，属乙方所有，其房产权证号为______________;土地使用证号___________。
　　第三条　双方同意抵押担保的范围与__________________公司履行义务承担责任的范围相同，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。
　　第四条　抵押期间，乙方应妥善保管、使用抵押的房产。如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止侵害抵押物行为并有权要求再提供担保。
　　第五条　本抵押协议签订后，乙方应向甲方提供抵押房产的房地产权证书和土地使用权证号，由甲方负责办理抵押物的评估并向有关登记相关办理抵押物登记，评估费和抵押物登记费用双方各半承担。
　　第六条　因本抵押协议履行过程中发生争议的，由抵押物所在地人民法院管辖。
　　第七条　本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份送有关机关登记备案。
　　甲方：___________________
　　代表：___________________
　　乙方：_______________大厦
　　代表：　　___________________
　　_______年______月______日
　　房产抵押担保合同样本
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房产抵押担保</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:12:39</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[谨防二手房交易中的陷阱]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235660.html</link>
<description><![CDATA[谨防二手房交易中的陷阱
　　根据实践中曾发生的有关实例，在二手房买卖交易中可能存在如下的典型陷]]></description>
<text><![CDATA[谨防二手房交易中的陷阱
　　根据实践中曾发生的有关实例，在二手房买卖交易中可能存在如下的典型陷阱，本文提供相应的规避方法，希望对购买二手房的消费者能有所帮助。
　　1.产权状况陷阱：根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，根据房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。而上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此则可能给买方造成很大的损失。规避方法：在签订买卖合同前，购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。
　　2.房屋类型陷阱：现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权房的使用权房即公房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定不能转让。同样，要避免购房人在办理产权过户时才发现上述问题而遭受损失。规避方法：在签订买卖合同前应查看业主是否取得产权证。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房。因为商业用房才可办理营业执照，否则若购买住宅房，购房人将无法从事预期用途。规避方法：查看产权证，确定其房屋类型。
　　3.合同签订人陷阱：众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形将对购房人非常不利。规避方法：根据产权证或其他法律文件如预售合同确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。4.模糊付款方式陷阱：很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。规避方法：双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体的约定。
　　5.交房模糊约定陷阱：有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间，交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。规避方法：于买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。
　　6.非居住用房税费陷阱：购买出售非居住用房需交税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中，若由于对购买出售非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人的原先预算或严重影响售房人对收益的预期之情形。规避方法：签订合同前，双方应先至房屋所在区域交易中心或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。
]]></text>
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:25:01</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[二手房交易流程]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235659.html</link>
<description><![CDATA[二手房交易流程
　　1、比较价格：二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息如报纸信息、网]]></description>
<text><![CDATA[二手房交易流程
　　1、比较价格：二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息如报纸信息、网上信息、中介机构发布的信息等，进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。
　　2、预约看房：通过中介代理公司您在看房前应与代理公司签订《委托代理协议》和《看房单》。在看房时间安排方面要注意：最好提前一天预约看房;业主一般不可能24小时在家等候，最好下班后或休息时间看房。直接与售房者联系看房许多买房者都是通过亲戚、朋友介绍或通过其它公开渠道获得信息并直接和卖房人联系，在预约看房前，尽量多了解对方房产情况，如地段、价格、面积、楼层、产权是否清楚等，做到心中有数。
　　3、签订合同：您在看过房后，表示满意，希望与卖房人签订合同时，应该准备身份证和购房定金。在签订合同时，您需要慎重注意以下几点问题：房屋产权是否明晰，卖房者是否具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，是否具有全部产权，物业是否是他本人所有。双方交易税费如何负担;屋内设备如何安排，物业腾空交接时间如何商定;违约责任及如何争议解决;房款如何支付。若通过中介代理公司签署合同时应特别注意：检验中介代理公司的《资质证书》和《营业执照》，非法中介不受国家保护;在二手房交易中，中介公司是无权代表卖房者签署售房协议的，您必须与卖房者本人签署协议，方为有效;若中介公司以售房者代理人的身份与您签署协议，您也有权知道售房者的具体情况，特别是成交价格是否经过售房者认可等，以免被中介公司赚取了差价。
　　4、手续办理：二手房的手续办理大致可分为以下六步：
　　①、准备：卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明;如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。
　　②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。
　　③、审核通过后，交易所发放交易转移过户收件单。
　　④、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费(契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费)。
　　⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税和土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的《国有土地使用权证》。
　　5、物业交验：您应在合同规定的时间内进行验房，验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致;物业里的家具等是否已搬空;物业钥匙是否已交付;有关物业费用换出方是否已结清。验房后，您要注意结清相关的结算费用。
　　出售方相关流程：
　　1、卖房咨询：二级市场自开放以来，卖房者与买房者心态一直不平稳，对市场价格拿不准，卖方总希望把自己的房与商品房比较，定价较高;买房者认为是旧房，价格应比普通商品房便宜得多。二级市场真正的价格应该怎样，您可以通过公开信息进行比较，如网上信息、报纸信息、中介机构发布的信息等进行分析比较，也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。
　　2、房源登记：如果您有二手房要急于出售，您可以在网上填写登记表，这样您的信息就加入到网上，便于更多的购房者浏览您的信息，及时与您取得联系;您也可以到房地产中介代理公司登记，由中介公司代您发布，或者您自己通过报纸、广播等媒体广告发布您的售房信息。您登记信息时，一定要真实详细说明房屋情况，不可过分夸大、渲染物业的优点，也不可回避明显缺点，少走弯路，实现快速成交。在信息登记时，您必须结合市场行情合理定价，过高不利于快速成交，过低会带来不必要的经济损失;最能把握价格水平的往往是该房屋所在地的房地产中介代理公司，也可向房地产评估机构咨询。
　　3、看房接待：进行房源登记之后，需求信息将反馈给您，购房者实地看房并与您见面。一般，您应该注意以下几点：
　　①、看房之前应预约看房时间，请务必准时;
　　②、请将所售房屋打扫干净，给购房者一个整洁的印象;
　　③、请在看房当日提供尽可能全面的房屋有关材料加以证明，如：身份证、户口簿、房产证、购房协议等。若通过中介代理公司，您也需注意：①、看房过程或在未签订买卖合同前不得与购房者交换联系方式;
　　②、请勿与购房者谈论价格问题(以后到公司谈);
　　③、看房过程中可以与中介公司经纪人和购房者简单介绍房屋情况;
　　4、合同签订：在实地看房后，如果您感到满意，经纪人会协助您谈妥价格。您在提交资料及交纳定金之后，就可以签订购房合同了。签订合同时，对于合同中的每一个条款您都不能大意，我们为您提供了标准的合同样本，以供参考。
　　购房合同中有10项内容至关重要，必须列明：
　　①.转让当事人的姓名或者名称、住所;
　　②.房地产的坐落地点、面积;
　　③.土地所有权性质及该房屋是否可以上市交易;
　　④.代理公司权利和义务及违约责任;
　　⑤.房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况;
　　⑥.二手房转让的价格、支付方式和期限;
　　⑦.二手房交付日期;
　　⑧.双方的违约责任;
　　⑨.争议的解决方式;
　　]⑩.转让当时约定的其他事项。
　　5、手续办理：二手房的手续办理大致可分为以下六步：
　　①、准备：卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明;如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。
　　②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。③、审核同意后，交易所发放交易转移过户收件单。
　　④、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费(契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费)。
　　⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税、土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的《国有土地使用权证》。
　　6、交付物业：您应在合同规定的时间内向买方进行交房，交房的内容主要包括以下5点：
　　①.物业是否与合同约定的一致;
　　②.物业里的家具等是否已搬空;
　　③.物业钥匙是否已交付;
　　④.有关物业费用或其它尾款费用是否已结清。
　　⑤.请买方签字，确认交付完成。
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:25:27</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[二手房交易类别]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235658.html</link>
<description><![CDATA[二手房交易类别
　　第一类：二手商品房交易按揭贷款
　　1、商品房按揭贷款最早的一步是要对新]]></description>
<text><![CDATA[二手房交易类别
　　第一类：二手商品房交易按揭贷款
　　1、商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步需要由买家自己处理，买卖双方要同时和中介公司签署“三方买卖合约”;
　　2、由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件;
　　3、要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额;
　　4、进行交易过户和抵押登记，
　　5、银行向原业主发放贷款;银行将这些文件进行归档。在办理这些手续过程中，需要格外注意，一定要审清、确定申请贷款人的资格问题：
　　(1)、需年满18岁，具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民;
　　(2)、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定;(一般不超过退休年龄的五年)
　　(3)、有稳定的合法收入,具还本付息能力;
　　(4)、同意以所购房产作为贷款的抵押物;
　　(5)、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡;
　　6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围内。(需要办理相关进入二手交易市场的批准手续，尤其是限制交易的原单位公房)在整个二手房交易过程中，买家需要提供的资料包括：
　　1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证;
　　2、户口簿正本或复印件;
　　3、婚姻状况证明：结婚证或未婚证明正本;
　　4、近一年来的收入证明如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明。
　　7、出卖人(业主)需要提供的资料有：
　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本;
　　2、测绘图原件及复印件;
　　3、共有的房地产须提交《房地产共有用证》及共有人对房地产买卖的书面意见;
　　4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料;
　　5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证;
　　6、户口簿正本或复印件;
　　7、婚姻状况证明：结婚证(副本亦可)或未婚证明正本。
　　第二类：房改房按揭贷款
　　房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括：
　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本;
　　2、测绘图原件及复印件;
　　3、共有的房地产须提交《房地产共有用证》及共有人对房地产买卖的书面意见;
　　4、单位同意该房产上市并加盖公章的《房屋买卖征询意见通知》(所填写之表格不可使用复印件，一式一份);
　　5、单位加盖公章的《缴款明细表》复印件(上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用);
　　6、《公有住房购房协议》;
　　7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料;
　　8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证;
　　9、户口簿正本及复印件;
　　10、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。其中：商品房一次性付款：　一次性付款购买商品房二手房手续相对要复杂一些，具体业务流程及操作步骤包括：
　　1、首先签署中介公司的“三方买卖合约”，接下来是晒图(出测绘图)，买家如果需要委托代办人，则需办理公证委托;
　　2、取晒图，中介公司与买卖双方(或委托人)到房管局递件，申请房屋买卖，当天由房管局收件，合富置业的负责人就这一点特别强调：房管局会现场进行查册核实房屋产权情况，并要求填写《房地产买卖合同》等文件，核对资料无误后开据收件收据;
　　3、中介公司按收件收据上指定日期取税单，到指定地点缴纳税费并且与买卖双方(委托人)办理过户手续，最后由买家领取新《房地产证》。在这当中，买家要提供的资料包括：
　　1、已公证之《委托书》;
　　2、身份证原件、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。
　　业主需要提供的资料有：
　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本;
　　2、已公证之《委托书》;
　　3、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证;
　　4、共有的房地产须提交《房地产共有用证》及共有人对房地产买卖的书面意见
　　5、测绘图原件及复印件。
　　其中：房改房一次性付款
　　房改房一次性付款的操作步骤及买家需要提供的资料和商品房一次性付款是一样的，但是业主需要提供的资料就相对要多很多，具体包括：
　　1、拟卖房屋的产权证明文件正本
　　2、测绘图原件及复印件;
　　3、有的房地产须提交《房地产共有用证》及共有人对房地产买卖的书面意见;
　　4、单位同意该房产上市并加盖公章的《房屋买卖征询意见通知》(所填写之表格不可使用复印件，一式一份);
　　5、单位加盖公章的《缴款明细表》复印件(上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用);
　　6、《公有住房购房协议》;
　　7、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料;
　　8、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证，户口簿正本或复印件;
　　9、婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。
　　第三类：持《预售合同》进行二手交易。
　　有的人刚拿到新房的《预售合同》，就由于某种不可避免的原因而打算出售，针对这种情况，中介公司也有相对的规章制度。操作步骤包括：
　　1、各方都需要了解拟定交易之《预售合同》是否已通过登记所监证;
　　2、要到楼盘所属发展商处进行转名手续，并开具具体的《转让证明》;
　　3、中介公司到房管局相关窗口进行递件，并按递件回执办理过户，然后到指定窗口缴交税费，最后由新的买家将房管局发出的《同意转让通知书》交到发展商处。
　　在这当中，买家需要提供的资料有：已公证之《委托书》和身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。而业主提供的资料包括：
　　1、《商品房预售合同》正本及复印件;
　　2、测绘图原件及复印件;
　　3、《发展商同意转让证明》;
　　4、楼款之全额发票及复印件;
　　5、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。最后部分个案还要提供“纳税申报表”(由发展商办理并交原业主)。
　　深圳市二手房买卖全程服务程序：
　　(1)：售房人委托律师
　　购房人委托律师
　　(2)：买卖双方达成意向
　　(3)：买卖双方签订合同
　　(4)：办理过户手续;
　　(5)：代领产权，陪同进行房产交接。
　　特别说明：以上二手房买卖全程服务由北京市建德律师事务所专业房产律师提供，可以具备中介机构的功能并且避免中介公司的不利之处，价格更加优惠。优点展示：中介服务+法律服务保障二手房交易的安全性。
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:25:39</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[抵押担保合同范本]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdydbht/200909/235657.html</link>
<description><![CDATA[抵押担保合同范本
　　合同编号：_________
　　抵押权人(甲方)：_________]]></description>
<text><![CDATA[抵押担保合同范本
　　合同编号：_________
　　抵押权人(甲方)：_________
　　住所：_________
　　法定代表人：_________
　　联系电话：_________
　　抵押人(乙方)：_________
　　住所：_________
　　法定代表人：_________
　　联系电话：_________
　　债务人(乙方或者丙方)：_________
　　住所：_________
　　法定代表人：_________
　　联系电话：_________
　　乙方为担保甲方与乙方/丙方之间于_________年_________月_________日所签订_________合同的履行，在公平、自愿、平等协商的基础上乙方以自己享有相关处分权的财产为甲方提供抵押担保。
　　第一条　乙方担保的主债务为_________年_________月_________日甲方与_________方签订的_________合同项下的以下债务：
　　1._________
　　2._________
　　……
　　以上约定的担保债务外的其他债务均不进入担保范围。
　　第二条　双方约定乙方担保的范围包含以下各项中的第_________项、第_________项、第_________项、第_________项、第_________项、第_________项，未选中的不包括在担保范围中选中。
　　1.主债权
　　2.主债权利息
　　3.乙方/丙方违约计收的复利和加收的利息
　　4.乙方/丙方违约金
　　5.实现抵押权的费用
　　6.乙方/丙方对甲方的损害赔偿金
　　第三条　乙方以以下有权设置抵押权的财产的所有权、使用权以及其他可以处分的权利提供抵押担保：_________。
　　1.其中法律规定需要办理抵押登记始设立抵押权的财产为：
　　财产a：_________
　　财产b：_________
　　……
　　其中财产_________在此之前已经设有_________担保物权，担保金额为：_________，担保方式为：_________元人民币，除此之外没有其他第三人可以主张的物权存在。
　　2.法律规定不需办理抵押登记抵押权自抵押合同生效即设立的财产为：
　　财产a：_________
　　财产b：_________
　　……
　　其中财产_________在此之前已经设有_________担保物权，担保金额为：_________，担保方式为：_________　元人民币，除此之外没有其他第三人可以主张的物权存在。
　　以上财产名称、权属证书编号、基本状况描述、价值评估等基本信息由乙方提供清单作为本合同的附件。若乙方所提供的以上抵押财产与清单不符，低于清单所描述的价值致使担保债权不能完全实现则乙方当承担违约责任。
　　3.甲方有权随时对抵押财产状况进行检查，若遇抵押人不当使用或者保管将可能致抵押物价值减损，甲方有权制止不当使用或者使用有利于保护抵押物的方式保管，必要时可以要求抵押人维修，抵押人不维修的则甲方可以自己维修，保管费用和维修费用由抵押人负担。但抵押人提供其他等额的物的担保则甲方不再享有前项权利。
　　4.抵押物上如果存在赋税事项则甲方有权随时监督抵押人缴纳赋税。
　　第四条　双方约定在抵押权设立前由_________方对第三条约定的以下抵押财产向保险公司上_________保险，保险金额为：_________元人民币，保险期间为_________，保险费由_________方负担，续保由_________方及时办理。
　　财产a：_________
　　财产b：_________
　　……
　　办理保险事务乙方应当提供协助义务。
　　若乙方或者丙方违反前款约定致使抵押权设立后保险事务尚未办理完毕而导致抵押财产价值减损不能完全清偿债务或者抵押财产毁损灭失，乙方或者丙方应当另行提供担保。
　　若约定甲方办理保险，在抵押权设立前甲方没有办理完毕致使抵押财产价值减损或者毁损灭失后无法主张保险理赔则乙方有权以该抵押财产清单上所载明的评估价值抵消主债权。
　　第五条　抵押财产价值减损或者毁损灭失所获得的保险赔偿金由保险人向_________提存以担保债权的履行，提存费用的负担依法律法规规定。
　　抵押财产被第三人侵权所获得的赔偿金由乙方向_________提存以担保债权的履行，提存费用的负担依法律法规定。
　　发生前两款情形债务人要求提前履行债务，甲方不得拒绝。
　　第六条　以下抵押财产由抵押人协同甲方办理登记，法律法规规定须由抵押人和抵押权人一起办理登记的，则甲方和抵押人一起去登记单位办理。
　　1.法律规定办理登记后抵押权始设立的财产：
　　财产a：_________
　　登记单位：_________
　　财产b：_________
　　登记单位：_________
　　………
　　2.法律规定不需办理抵押登记抵押权自抵押合同生效即设立的财产为：
　　财产a：_________
　　登记单位：_________
　　财产b：_________
　　登记单位：_________
　　3.登记于_________年_________月_________日前完成。
　　4.登记机关要求填写的担保登记期间届满由_________方办理延续登记。
　　5.登记需要缴纳的费用由_________方负担。
　　6.登记事项需要变更的由双方协商办理。
　　第七条　主债务人违约或者侵权给甲方造成损失，甲方有权以以下方式处理下列财产，抵押人可以监督甲方处理：
　　1.以下财产折价处理：
　　财产a：_________
　　财产b：_________
　　……
　　2.以下财产变卖：
　　财产a：_________
　　财产b：_________
　　…
　　$page$
　　…
　　3.以下财产拍卖：
　　财产a：_________
　　财产b：_________
　　………
　　4.折价、变卖、拍卖的各财产所得价款按照以下顺序实现甲方的债权，实现全部担保债权后剩余款项归还抵押人。
　　A实现抵押权的费用，即折价、拍卖、变卖这些财产所合理支出的费用
　　B罚息或者复利
　　C主债权利息
　　D主债权
　　第八条　主合同效力不影响本担保合同的效力。
　　依据法律规定本合同经_________审查批准后生效，由_________方于_________年_________月_________日前向_________提出申请。
　　依据法律规定本合同不需经过国家行政审批则本合同生效采以下第_________种方式：
　　(1)抵押人和甲方签字盖章则生效。
　　(2)本合同自向_________公证处公证后生效。公证费由_________方承担。
　　(3)本合同自_________年_________月_________日生效。
　　(4)本合同自_________(附某一种或者多种条件)成就时生效。
　　本合同一式_________份，当事人各方各执一份，经公证的公证机关执一份，各分均具有相同的法律效力。
　　第九条　各方以本合同书上载明的通讯地址和电话送达文件和口头通知，若有变动当及时通知各方。
　　第十条　未经乙方书面同意主合同债权和债务都不得转让，否则乙方有权撤销本担保合同;未经乙方同意不得变更主合同，否则乙方不承担担保责任;若主合同双方均未按主合同的约定实际履行主合同则乙方免除担保责任。
　　第十一条　若因本合同发生争议各方经协商不成选择以下第_________种方式解决。
　　1.向_________仲裁委员会申请仲裁
　　2.向_________人民法院起诉
　　本合同签订地点是：_________
　　甲方(公章或者私章、手印)：_________
　　住所：_________
　　法定代表人(公章或者私章、手印)：_________
　　联系电话：_________
　　授权代理人：_________
　　身份证号码：_________
　　乙方(公章或者私章、手印)：_________
　　住所：_________
　　法定代表人(公章或者私章、手印)：_________
　　授权代理人：_________
　　身份证号码：_________
　　联系电话：_________
　　丙方(公章或者私章、手印)：_________
　　住所：_________
　　法定代表人(公章或者私章、手印)：_________
　　联系电话：_________
　　授权代理人：_________
　　身份证号码：_________
　　联系电话：_________
　　合同签订时间：_________年_________月_________日
　　抵押担保合同范本
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房地产抵押</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:10:22</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[在领事馆办理国内房产买卖、过户委托书]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235655.html</link>
<description><![CDATA[在领事馆办理国内房产买卖、过户委托书
　　中顾网律师：
　　鉴于埃德蒙顿中文网部分网友对于在]]></description>
<text><![CDATA[在领事馆办理国内房产买卖、过户委托书
　　中顾网律师：
　　鉴于埃德蒙顿中文网部分网友对于在国内买卖房产的关注，同时过去爱网没有一个权威的说法，所以我查阅了过去的帖子，咨询了相关人士，总结了一个详细的说明。本文发表于2007年11月26日，在发表时所有的说明都是有效的。如果将来政策有所变化，本人与网站概不负责。特别感谢埃德蒙顿中文网judyzh提供的信息，特别感谢中华人民共和国驻卡尔加里总领事馆。
　　本文适合且仅适合持中国护照不能亲自在中国进行房产买卖，需要委托亲戚或者朋友来进行交易的人。
　　中国驻外使馆、领馆，代表中国政府，使馆或领馆所签发的公证书是最权威的法律文件。本文以卖房子为例。首先必须拥有中国的房产证，否则无法交易。需要提供的文件有(原则上是同时提供原件和复印件)：
　　1、房产证复印件。
　　2、中国护照和枫叶卡复印件。如果房产是夫妻共同拥有，须提供夫妻双方的中国护照和枫叶卡复印件。
　　3、如果房产是夫妻共同拥有，须提供结婚证的复印件。
　　办理委托书必须亲自到场，如果是夫妻则必须二人亲自到场。卡尔加里总领事馆的地址：
　　10116thAve.S.W.Calgary，Alberta,CanadaT2P0W1
　　地图：http://maps.google.ca/maps?f=q&amp;hl=en&amp;geocode=&amp;time=&amp;date=&amp;ttype=&amp;q=1011+6th+Ave.+SW+Calgary&amp;sll=51.048032,-114.084081&amp;sspn=0.006758,0.019956&amp;ie=UTF8&amp;z=16&amp;iwloc=addr&amp;om=1
　　办理签证、护照及公证认证时间：周一至周五，每天上午9:00至12:00,周六及周日休息，加拿大当地及中国的公共假日休息时间安排请参看重要通知。
　　到达卡尔加里总领事馆后，先在排号机领取排队的号码，然后领取两份表格填写，第一份是《公证认证申请表》，也可以提前下载填好带过去。
　　http://calgary.chineseconsulate.org/chn/lsfw/bgxz/P020051207283912501575.pdf
　　第二份即委托/授权公证书，基本内容：
　　a、委托人及受托人的基本资料——即姓名、性别、出生日期、国籍、证件号码、职业、住所及联系电话等;
　　b、委托原因——因何原因不能回国，需委托他人办理
　　c、委托事项——应详细列明委托事项
　　d、委托权限——即受托人享有的权限范围
　　e、委托期限——公证书中应明确写明委托起止时间，或者写“从即日起至委托事项办完为止”
　　f、转委托权——应写明受托人有无转委托权。
　　以猪刀和如花夫妻为例，他们委托国内的朋友爱吃火锅办理卖房相关手续，委托书的内容如下：
　　委托人猪刀是位于中国上海市南京路1号房屋的所有权人，如花是法定共同财产所有人，二人系夫妻关系，我们同意出售上述房产，房产证号为12345，因为我们移民加拿大，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续，故委托爱吃火锅女士为我们的代理人，全权代表我们办理此房产的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款到委托人帐户内。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以承认。委托期限：办完上述委托事宜为止。代理人有转委托权。
　　填写好上述两份表格以后，等待叫号。到窗口，提供上述复印件，在两份表格上当面签字，所有手续就办好了。领馆会交给你一个收据，凭收据领取，通常是4个工作日后。可以本人领取，也可以请朋友代领，还可以请领馆邮寄。
　　公证的费用是$30，在领取的时候可以交现金或者moneyorder。如果请领馆提供回邮服务，需预先准备好moneyorder(不收现金)和一个写好地址、贴好邮票的信封。
　　于当日11:00之前递交申请的，可以申请特急处理。特急可以当日取证，每份另外加收$50的费用。还可以申请加急处理，一般是2至3个工作日取证，另外加收$35的加急费。
　　在领事馆办理国内房产买卖、过户委托书
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:25:48</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[第三方担保和房地产抵押借款合同认定]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdydbht/200909/235654.html</link>
<description><![CDATA[第三方担保和房地产抵押借款合同认定
　　2004年7月22日，某典当公司与某食品公司又签订了一]]></description>
<text><![CDATA[第三方担保和房地产抵押借款合同认定
　　2004年7月22日，某典当公司与某食品公司又签订了一份房地产借款抵押合同，由某食品公司向某典当公司借款人民币600万元，约定：借款期限为2004年7月23日至2004年9月23日止(借款具体期限在双方签署的当票上予以确认。)借款月利率为2.5%;并约定某食品公司将其位于某区某路(二层)的房屋抵押给某典当公司。次日，某典当公司开具第三份当票给某食品公司，典当金额为人民币600万元，综合费用为人民币15万元，典当期限一个月。
　　2004年11月29日，某食品公司向某典当公司出具承诺：抵押贷款人民币600万元，现不能如期归还，给予宽限一个月，我公司承诺如逾期未还，愿绝当处理。
　　2005年2月3日，某食品公司通过某银行上海分行支付某典当公司利息人民币15万元。现某食品公司除尚欠某典当公司借款本金人民币600万元之外，还欠2005年1月23日至2005年5月22日的利息人民币59万元及之后利息。
　　因某食品公司至今未还款，某百货公司亦未能履行担保义务，遂涉诉。另吴某是某食品公司股东，又是某百货公司的法定代表人。2004年7月22日借款合同一方某食品公司的委托代理人一栏中有吴某签字。
　　【法院判决】
　　法院认为，某典当公司与某食品公司签订的《房地产借款抵押合同》依法成立有效，各方当事人均应恪守。2004年3月22日《房地产借款抵押合同》约定的到期日为2004年7月21日，双方于2004年7月22日又签订《房地产借款抵押合同》，某典当公司认为后一份合同属于续签，而某食品公司某百货公司主张2004年7月22日借款合同是与某典当公司重新签订的，如其主张成立，则其应有2004年3月22日借款合同的还款事实或尚欠某典当公司两笔借款。某食品公司对还款事实不能举证，又只认可一笔借款未还，故2004年7月22日借款合同应是续签，某典当公司主张能够成立。现某典当公司已履行了放款义务，某食品公司未按约清偿借款合同的本息，构成违约，故某食品公司应承担相应还款付息责任。如某食品公司不履行还款付息义务，某典当公司有权对其抵押物行使抵押权。某百货公司在2004年3月22日出具的担保书，未对担保的期限作出规定。在履行过程中，某百货公司又未对续签合同表示继续提供担保，故某百货公司的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。某典当公司主张某百货公司承担保证责任的其间应为2004年7月22日至2005年1月21日止。因某典当公司在保证期内未要求某百货公司承担保证责任，故某百货公司的保证责任应予免除，某典当公司要求某百货公司承担保证责任的请求不予支持。综上，根据《中华人民共合同合同法》第205条、第206条、第207条、《中华人民共和国担保法》第19条、第24条、第26条、第53条及《最高人民法院关于适用&lt;中华人民共和国担保法&gt;若干问题的解释》第30条第2款的规定，判决如下：
　　一、某食品公司应于判决生效日起十日内向某典当公司归还借款本金人民币600万元并支付自2005年1月23日至2005年5月22日止利息人民币59万元和自2005年5月23日起至借款本息清偿之日止逾期利息(按中国人民银行规定的同期贷款逾期利率计算);
　　二、如某食品公司未履行上述判决第一项义务，某典当公司可以与该某食品公司协议，将其抵押的，位于某市某区某路某号(二层)的房屋所有权及相应土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿;抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归某食品公司所有;不足部分由某食品公司清偿。
　　【点评】
　　本案法院判决和典当行都有过失。
　　法院的过失：
　　和前几期的案例一样，法院没有将典当行按照特许经营金融业务的企业对待，利息必须执行人民银行法定利率;而是按照一般普通工商企业对待，利率不超过4%。所以对月利息2.2，2.5%……都给予了保护。其实，典当利率违反了管理办法的规定。是不受法律保护的。这是特许经营的明确规定。
　　典当行的过失：
　　1、签合同不严肃，前后合同看不出有什么关联性，明明是续当合同，就应该明确说明或对前合同进行补充就行，结果咋一看，是2个没有关联的合同。
　　2、利率的约定非法，当户一旦主张权利，将得不到保护
　　3、为什么不约定综合费用，这是典当行最主要的合法收益。
　　第三方担保和房地产抵押借款合同认定
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>房地产抵押</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:08:29</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产过户委托书能否撤销]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235652.html</link>
<description><![CDATA[房产过户委托书能否撤销
　　我被骗了，到公证处公证了一份房产过户委托授权书，请问我能在房产过户]]></description>
<text><![CDATA[房产过户委托书能否撤销
　　我被骗了，到公证处公证了一份房产过户委托授权书，请问我能在房产过户之前取消这份委托书吗?
　　中顾网律师回答：
　　不能取消，属于你真实意思表示
　　房产过户委托书能否撤销
]]></text>
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:25:57</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[如何在使馆办理国内房产过户委托书公证]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235651.html</link>
<description><![CDATA[如何在使馆办理国内房产过户委托书公证
　　要在国内买卖房子，本人在加国不能回国办理过户手续。委]]></description>
<text><![CDATA[如何在使馆办理国内房产过户委托书公证
　　要在国内买卖房子，本人在加国不能回国办理过户手续。委托亲戚办。
　　中顾网律师回答：
　　去领事馆时带上你房产证的复印件，自己的证件。那里有申请表格，当场填,尽量把所有能写的都写上，比如说受委托人是谁，和你什么关系，委托内容，委托期限,有无转委托权等等。埃德蒙顿,Edmonton:u5T,H\%V+P5X#P!b-a
　　如果是夫妻共有财产，必须夫妻两人都去，要当面签字。可以寄回，准备好回邮信封。
　　如何在使馆办理国内房产过户委托书公证
]]></text>
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:26:08</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产过户委托书公证]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235650.html</link>
<description><![CDATA[房产过户委托书公证
　　房产过户委托书要公证吗
　　中顾网律师回答：
　　需要公证。
]]></description>
<text><![CDATA[房产过户委托书公证
　　房产过户委托书要公证吗
　　中顾网律师回答：
　　需要公证。
　　按房产交易部门规定，房屋产权人委托他人代办交易手续，必须出具经过公证部门公证的授权书，才能办理相关交易手续.
　　房产过户委托书公证
]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:26:16</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[如何办理注销抵押登记手续?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdydj/200909/235649.html</link>
<description><![CDATA[如何办理注销抵押登记手续?
　　最近，我准备把自己前几年通过按揭贷款购买的那套房子的贷款提前还]]></description>
<text><![CDATA[如何办理注销抵押登记手续?
　　最近，我准备把自己前几年通过按揭贷款购买的那套房子的贷款提前还清，这样再转手出售就方便不少。来信请问，贷款还清后，如何办理注销抵押登记的手续?
　　中顾网律师解答：
　　按照规定，购房者提前还清贷款后，可以办理房地产他项权利的注销登记。《上海市房地产登记技术规范(试行)》规定，经登记的房地产他项权利申请注销登记的，申请人应当是房地产登记册上记载的他项权利人或土地使用权、房屋所有权人。申请人应当持被过滤广告
　　《上海市房地产登记申请书》、身份证明、房地产登记证明、证明房地产他项权利终止的文件四项材料向房屋所在地房地产登记机构办理注销登记手续。
　　如何办理注销抵押登记手续?

]]></text>
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<keywords>注销抵押登记</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 15:05:36</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产过户委托书该怎么写]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235648.html</link>
<description><![CDATA[房产过户委托书该怎么写
　　本人买了一套房屋，由于房主在外地,想委托她女儿给办理过户手续。委托]]></description>
<text><![CDATA[房产过户委托书该怎么写
　　本人买了一套房屋，由于房主在外地,想委托她女儿给办理过户手续。委托书应该怎么写?格式范文是什么样子的?
　　中顾网律师回答：
　　可以请律师代为起草.
　　房产过户委托书该怎么写
]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:26:24</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[办房产过户委托书手续]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/235647.html</link>
<description><![CDATA[办房产过户委托书手续
　　我在外地有一处房产，已联系好买家准备出售。但我没时间和精力去外地办理]]></description>
<text><![CDATA[办房产过户委托书手续
　　我在外地有一处房产，已联系好买家准备出售。但我没时间和精力去外地办理过户手续，准备委托当地一亲戚办理，这需要办理一份委托公证书。请问我需要准备哪些材料才能办理公证手续?
　　中顾网律师回答：
　　该群众需要提供房产证复印件(如该房产有土地证的也需复印件)、房产所有人的身份证原件(如是夫妻双方共有房产的，还需夫妻双方的身份证和结婚证原件)，以及受托人的身份证复印件，签好协议书即可，工作人员提醒有时间的话最好还是自己去。
　　办房产过户委托书手续

]]></text>
<image>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghwts/200909/20090905175906870.jpg</image>
<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 17:59:21</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产过户都需要哪些费用]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghfyjs/200909/235645.html</link>
<description><![CDATA[房产过户都需要哪些费用
　　中顾网律师回答：
　　首先是“契税”，金额为成交价或指导价×3%]]></description>
<text><![CDATA[房产过户都需要哪些费用
　　中顾网律师回答：
　　首先是“契税”，金额为成交价或指导价×3%(个人第一次购买自用普通住宅减半征收，即：成交价或指导价×1.5%)，由取得方(买方)支付。然后是“转移登记费”，住宅交易是80元/套，由取得方(买方)支付。接着是“交易手续费”，支付标准是买卖双方各自支付3元/平方米。最后是“营业税及附加”，标准是5.5%，由失去方(卖方)支付，具体缴纳标准和程序请咨询地税部门。
　　房产过户都需要哪些费用
]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:18:30</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[有关税费减免的规定]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghfyjs/200909/235643.html</link>
<description><![CDATA[有关税费减免的规定
　　1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税;
　　2]]></description>
<text><![CDATA[有关税费减免的规定
　　1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税;
　　2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，但是需要先以纳税保证金形式交。
]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:19:07</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[关于土地增值税]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghfyjs/200909/235642.html</link>
<description><![CDATA[关于土地增值税
　　对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让]]></description>
<text><![CDATA[关于土地增值税
　　对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
　　在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方式。
]]></text>
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:20:06</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[经济适用房税费]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghfyjs/200909/235641.html</link>
<description><![CDATA[经济适用房税费
　　经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限]]></description>
<text><![CDATA[经济适用房税费
　　经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多：
　　契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税;
　　个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税;
　　经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到最低标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员】;2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。
　　这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。
　　经济适用房税费
]]></text>
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:20:29</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房改房税费]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcghfyjs/200909/235639.html</link>
<description><![CDATA[房改房税费
　　房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产]]></description>
<text><![CDATA[房改房税费
　　房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：
　　契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳;
　　土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;
　　个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;
　　需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。
]]></text>
<image />
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:20:47</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[解析房地产抵押合同]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdydbht/200909/235638.html</link>
<description><![CDATA[解析房地产抵押合同
　　约定抵押权依当事人之间的约定而创设。法定抵押权依法律的规定而产生。《法]]></description>
<text><![CDATA[解析房地产抵押合同
　　约定抵押权依当事人之间的约定而创设。法定抵押权依法律的规定而产生。《法国民法典》第2121条规定，夫妻一方对另一方财产的权利与债权;未成年人与受监护的成年人对监护人或法定管理人的财产的权利和债权等均有法定抵押权。《德国民法典》第648条规定：建筑工程或者建筑工程一部分的承揽人，以其合同所产生的债权，可以要求定做人让与建筑用地的担保抵押权。工作尚未完成的，承揽人可以为了其已提供的劳动的相应部分的报酬以及未包含在报酬之内的垫款，要求让与担保抵押权;同时，造船厂所有权人以其由建造或者修理船舶所产生的债权，对建造中的船舶，可以要求定做人让与其船舶抵押权，等等。
　　我国《担保法》未规定有法定抵押权。但《合同法》第二百八十六条关于建设工程合同价款支付的规定，由于涉及建设工程的价款就该工程折价和拍卖所得优先受偿问题，现在已被理解为承包人对建设工程的法定抵押权。另外，《城市房地产管理法》第五十条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。此规定颇受争议，皆因通常意义上的出让金乃属债权性质，无法与抵押权相对抗，并先于抵押权之实现而实现，唯有解释为法定抵押权方可成立，即国家在划拨土地上存有法定抵押权，土地使用人在转让该土地时，国家可就该土地使用权转让所得优先于其他抵押权而受偿。
　　法定抵押权的问题出在公示方面。以合同法第286条规定的优先受偿权为例，因其依法律的规定产生，而非依当事人的合意产生，故无须登记。因无登记，则无法查知。无法查知，则无法考量风险。比如在转让和抵押有在建工程的土地使用权时，有关当事人无法调查该土地使用权上是否有法定抵押权负担。尽管有学者认为，法律的规定就是最好的公示，但在实践中，当事人不仅需要弄清楚有无法定抵押权，更需要弄清楚法定抵押权的大小。但在建工程中的建筑工程合同的数量、种类和履行情况均无登记和公示，如何能弄清楚法定抵押权的大小?更为严重的是，合同法第286条被不法商人恶意利用的例子已屡见不鲜。即房地产商先将项目抵押给银行以套取资金，然后又把工程发包给自己的关联企业，以关联企业的工程款优先权来侵蚀银行的抵押权。更有甚者，将既有法定抵押权又有约定抵押权的项目以预售的方式卖给购房人，在获得多重利益后溜之大吉。为此，最高人民法院通过司法解释将可以优先受偿的建筑工程价款限于应支付的工作人员报酬和材料款等实际支出的费用，并将行使优先权的期限规定为六个月。此司法解释虽未从根本上解决问题，但在一定程度上缓解了合同法第286条引起的法定抵押权与约定抵押权的冲突。
　　房地产抵押合同创设的抵押权，因其由当事人的约定而生，故为约定抵押权。
　　二、房地产抵押权的法律性质
　　1、从属性。抵押合同为担保主债务合同的履行而签定，是主债务合同的从合同。抵押权为保证债权的实现而设定，因而，抵押权从属于主债权，其因主债权的成立而成立，处分而处分，消灭而消灭。
　　成立上的从属性。抵押权成立上的从属性并不在于主债务和抵押合同签定的先后次序，而在于抵押权的拥有必先以债权的拥有为前提。抵押合同可以在主债务合同之后签订，或同时签定，也可以在主债务合同之前签定，如《德国民法典》第113条规定，抵押权也可以为将来的或者附条件的债权而设定;我国的司法实践中也有当事人先签订最高额房地产抵押合同、后在一定期间陆续签定主债务合同的先例。此种情形，虽先有抵押合同，并已经相应登记，但当事人无法行使抵押权，抵押权之行使，须以债权之成立为前提。
　　处分上的从属性。抵押权随主债权的转移而转移。如《德国民法典》第1153条第一款规定：债权一经转让，抵押权也一并转让给新所有权人;第二款规定：债权不得不随抵押权一并转让，抵押权不得不随债权一并转让。我国《担保法》第五十条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
　　消灭上的从属性。抵押权因债权之消灭而消灭。我国《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
　　2、不可分性。对于抵押权所担保的债权，债权人可以对全部抵押物行使权利，债权或抵押标的物的变化均对抵押权不发生影响。
　　关于债权之变化。债权被分割或部分转让的，各债权人可共同行使抵押权;债权被部分清偿的，债权人仍可就余下债权对全部抵押物行使权利。
　　关于抵押标的物之变化。抵押标的物被分割或转让的，抵押权不受影响，仍有追及效力;抵押标的物部分灭失的，其剩余部分仍担保全部债权;抵押标的物之市场价格发生波动的，不对当事人发生增加或减少抵押标的物的权利或义务〖注：参见张双根：“论抵押权的不可分性”，《现代法学》，1994年4月，第18-20页。同时参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年出版，第62-64页〗。
　　3、特定性。抵押权的特定性常被理解为表现在抵押标的物的特定性和所担保的债权的特定性〖注：参见郭明端：“关于抵押权的几个法律问题”，《中国法学》，1988年6月，第69-76页。同时参见王利明著：《物权法论》，“关于抵押权的几个法律问题”，第680页〗。抵押标的物的特定性不容置疑，因我国民法未规定类似《法国民法典》中的一般抵押权。房地产抵押权是加在房地产上的特定负担，它以特定的房地产保证债务的履行。所谓特定的房地产，即是抵押合同约定的、并经登记公示的一定位置和面积的房地产。不是抵押合同约定的并经登记公示的一定位置和面积的房地产，不能认为其具有抵押权的负担。抵押权的行使也不能超出特定的标的物的范围。
　　至于所担保的债权的特定性，应是相对债权人的其他债权而言，即抵押权担保的是某特定的债权，即主债务合同规定的债权，而不是其他债权。特定的债权不等于债权的数额是确定的，如债权的孳息和实现债权的费用在设定抵押权时无法准确预见。在最高额抵押中，抵押权的设定只是明确其担保的债权的范围，并未明确债权本身。因此，抵押权所担保的债权的特定性是相对的，其主要表现为特定的债权范围，而不是特定的债权数额。
　　4、物上代位性。在用于抵押的房地产因意外或第三人的原因发生灭失或损害时，对因灭失或损害而获得的赔偿或补偿，抵押权人仍能行使优先受偿权。
　　三、房地产开发公司以建设中的房地产进行抵押的特点
　　1、以土地使用权抵押为主。由于土地正在开发建设之中，地上建筑物尚未取得房屋所有权证，故少有以房屋设定抵押。抵押标的物主要表现为土地使用权，地上建筑物作为土地的附属物一并抵押。
　　即使在建房屋已获准预售并可进行按揭贷款，或对某在建的楼层设定抵押，但因房屋或楼层均未获得区分所有权，被抵押的其实不是房屋或楼层，而是房屋或楼层占有范围的土地使用权，房屋或楼层仍作为该土地使用权的附属物与土地使用权同时抵押，此问题，本书将在按揭合同一章作进一步讨论。
　　因此，置换抵押标的物是发展商经常遇到的问题。在建设初期，抵押标的物是土地使用权，随着资金不断投入和建设工程逐步进行，地上建筑物的价值随之增加，每平方面积的土地使用权的价值也在增加，发展商为融资或房屋销售之便利，需要将原来已经抵押的单纯的土地使用权置换出来，代之以较小面积的土地使用权及作为附属物的部分地上建筑物。
　　2、较多涉及新增房屋的处理。如果发展商未能将已经设定抵押的土地使用权置换出来，在行使抵押权和处分抵押物时，则涉及地上新增房屋的处理。新增房屋是指设定抵押以后建成的房屋，它不是抵押标的物，却是作为抵押标的物的土地使用权的附属物，与土地使用权无法分离，因而在处分土地使用权时，只能将新增房屋一同处分，但抵押权人对新增房屋的处分所得，不能优先受偿。我国《担保法》第五十五条规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
　　3、抵押人多为债务人，少为第三人。这是由房地产发展商进行抵押的目的决定的。以建设中的土地使用权进行抵押，多是为了自身融资进行开发建设，作为第三人担保债务履行较为少见。原因在于有关法律的限制。《公司法》第六十条规定公司董事和经理不得以公司资产为本公司的股东或其他个人债务提供担保。《中外合作经营企业法实施细则》第29条规定以合作企业的资产抵押必须出席董事会会议或者联合管理委员会会议的董事或者委员一致通过方可作出决议。由于上述规定，发展商为自己的债务而抵押其房地产较易获得法律的支持和董事会的支持。
　　由于发展商通常为自己的债务提供抵押担保，故既是抵押人，又是债务人，即要受抵押合同的约束，又要受主债务合同的约束;并且，由于抵押人同时是主债务合同债务人，而不是第三人，在发生法律纠纷时，抵押人较少地质疑抵押合同的效力问题，并在依法处分抵押物时，有较少的抵触情绪，有较多的与抵押权人合作的可能性。
　　第二节房地产抵押合同的主要内容
　　一、合同的当事人
　　抵押合同中的抵押权人必须是主债务合同中的债权人，有债权，才有抵押权，没有债权，就没有抵押权，这是由抵押合同作为从合同、抵押权作为从属权利的性质决定的。
　　抵押合同可以先于主债务合同之签定而签定，并在主债务合同签订前进行抵押登记，此时债权尚未存在，而抵押权已经存在，这是债权与抵押权的暂时分离，抵押权人是期待中的债权人，但抵押登记本身并不意味着抵押权人可仅依抵押合同行使抵押权，抵押权的行使乃以债权的发生和行使为前提，没有债权，则无法行使抵押权，因此，只有债权人才能成为抵押合同中的抵押权人。
　　房地产抵押合同的抵押人应当是土地使用权的拥有人和房屋所有人。由于土地所有权不能用于抵押，故国家不能成抵押合同中的抵押人。我国《担保法》第三十七条对不得设立抵押的财产有专门规定，不是所有的土地使用权和房屋所有权都能设定抵押的。抵押人应该是依法享有处分权的土地使用权人和房屋所有权人。
　　集体所有的土地使用权不能用于抵押，其权利人不能成为抵押人。
　　房地产租赁权虽然也是设于不动产的财产权利，但租赁权属于债权性质，不能设定抵押权，故租赁权人不能成为抵押人。
　　抵押权因不能与主债权完全分离而独立存在，故抵押权不能另行设定抵押，抵押权人不能成为其抵押权的抵押人。
　　二、被担保的债权
　　1、被担保的债权的种类抵押可用于担保所有形式的债务，较普遍的为合同之债，其它债务如因不当得利、无因管理和损害赔偿所发生的债务，当事人也可以通过抵押合同以抵押方式进行担保。合同之债的抵押担保一般在债务发生前设定，其他种类之债只能在债务发生后另以合同设定。
　　被担保的债权一般为金钱债权，但我国《担保法》也未禁止对有一定金钱价值的行为如劳务或一定物品之交付等提供抵押担保。
　　以抵押方式担保的合同之债，又以贷款合同最为普遍，其他如买卖合同、承揽合同、运输合同、委托合同等等，均可以抵押方式担保所发生的债务。
　　在房地产开发过程中，发展商以建设中的房地产进行抵押，主要用于担保银行贷款。由于主债务合同对债权的种类已有规定，抵押合同按照主债务合同作相应规定即可，但要说明贷款的币种是人民币或是外币，或是多币种之组合，或是最高额抵押中的一定期限和范围内发生的人民币或外币贷款。
　　2、被担保的债权的范围我国《担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
　　(1)主债权主债权是主债务合同中约定，债权人要求债务人履行一定支付义务的权利，其应支付的数额是确定的。在贷款合同时，主债权是银行贷款的本金。
　　(2)利息利息是主债权的合法孳息，它可以是法定利息，也可以是约定利息。主债务合同一般并不规定利息的数额，只确定利息的计算方式。利息的计算期限则从债权发生之日至债权实现之日。分期履行的，则分期计算。
　　(3)违约金违约金是主债务合同约定的当事人不履行债务时应当另行承担的金钱给付责任，违约金是合同中事先约定的。
　　(4)损害赔偿金损害赔偿金是当事人因不履行债务给另一方当事人造成的损失，损害赔偿金是违约行为发生后依法确定的。
　　(5)实现抵押权的费用实现抵押权的费用不仅包括评估、拍卖或变卖抵押标的物的费用，也应包括为确认和实现抵押担保范围内的债权而发生的诉讼费或仲裁费、强制执行公证费、保全费和执行费等。
　　三、债务人履行债务的期限
　　抵押合同对债务人履行债务的期限无须特别规定，依照主债务合同作相应规定即可。
　　在最高额抵押中，虽然债务是在一定期限和范围内连续发生，且部分债务已在该期限内被实际履行，但主债务合同仍须规定全部债务在特定的日期以前履行完毕，抵押合同也须相应规定全部债务履行完毕的时间。
　　抵押合同规定债务履行的期限实际上是确定抵押权人行使抵押权的条件，债务超过履行期而未受偿的，抵押权人即有权要求行使抵押权。
　　四、抵押标的物
　　抵押合同中有关抵押标的物的规定应当尽可能明确而详尽。
　　1、土地使用权以土地使用权设定抵押的，抵押合同应载明土地的具体方位、四至、面积、性质(是出让土地还是划拨土地)、用途、状况(是生地还是熟地)、评估价值及权利归属等。
　　划拨土地使用权的抵押，我国《城市房地产管理法》并未明文禁止，惟在第五十条规定其处分所得应先用于缴交土地使用权出让金，余下部分方可由抵押权人优先受偿。此规定留下两点疑问：
　　(1)划拨土地使用权的用地人本与政府无出让合同关系，即便有出让合同，所应缴纳的出让金也属债的性质，何以与抵押权相对抗并可先于抵押权而受偿?前文曾讨论将其作为一种法定抵押权考虑，实属无奈，未知妥否。
　　(2)划拨土地使用权的转让与抵押有不同的审批手续，因而存在法律上的漏洞。《城市房地产管理法》第三十九条规定划拨土地使用权的转让应经有审批权的人民政府审批，但抵押却无须审批，于是存在当事人通过抵押划拨用地的方式转让划拨用地以故意规避政府审批的可能性。
　　2、房屋以房屋设定抵押的，应当在抵押合同中说明房屋的位置、结构、楼层、朝向、面积、用途、装修、共用土地的面积和评估价值等，如果房屋所在区域的公共设施或者配套设施对房屋的价值有较大影响，该公共设施或配套设施宜在抵押合同中一一列明，同时，房屋的使用状况，如属空置、租赁或自用等也须在抵押合同中作特别说明。
　　根据最高人民法院《关于适用&lt;中华人民共和国担保法&gt;若干问题的解释》第四十七条和第四十九条的规定，预售房屋的购房人可以所购预售房屋进行按揭贷款，但因该预售房屋尚未办理产权权属证书，因而不能办理登记手续，故不能用来为他人提供抵押担保。按揭虽然在本质上是一种抵押，但其担保的是购房人自身购买按揭房屋的债务，与为他人提供抵押担保有差别，故允许按揭不等于允许为他人提供抵押担保。
　　3、再抵押的房地产已经设定抵押的房地产，其价值大于主债务部分，权利人可以再行抵押，因再抵押对原已设定抵押的抵押权人的利益没有损害，故应不受原抵押权人的干涉。但在再抵押时，宜在抵押合同中对抵押物已经设定抵押的情况作简要说明。
　　4、重复抵押的房地产《担保法》第三十五条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。此规定在实践中操作起来甚难，如果设定抵押时抵押物的价值大于所担保的债权，后因市场行情的变化抵押物的价值缩水，变成小于所担保的债权，是否抵押合同就因此无效呢?实践中，处分抵押物后仍不足以清偿债权的案件多有发生，说明此规定难以适用。
　　依此规定，重复抵押是不允许的，因为抵押物的价值已被用于担保了特定的债权，不能再用于担保超出其价值的债权。这样，抵押人不能就同一财产在同一价值范围内向二个以上的债权人设立抵押。但是，抵押权的行使只是一种可能性，它可能因为债务人未清偿债务而导致抵押权人处分抵押物，也可能因为债务人即时清偿了债务而使抵押权人无须处分抵押物，所以，前手的抵押物对后手的债权人仍有担保价值。如果当事人同意，既不违反公共利益，也不妨碍他人利益，何须以法律规定横加禁止?
　　好在最高人民法院《关于适用&lt;中国人民共和国担保法&gt;若干问题的解释》第五十一条稍作修正，规定抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。此规定适用于房地产重复抵押时，先手的抵押权人行使了抵押权的，后手的抵押权落空，不能对抵押的房地产优先受偿;先手的抵押权人未行使抵押权的，抵押人对后手债权的担保未超出抵押的房地产价值，后手抵押权人则有优先受偿权。
　　5、共同抵押中的房地产《担保法》第三十四条第二款规定抵押人可以将其拥有的土地使用权及地上定着物、房屋、机器和交通运输工具一并设定抵押。此是关于共同抵押的规定。共同抵押中的房地产抵押无须专门签订房地产抵押合同，在共同抵押合同中一并约定即可，其它并无特别之处，除与其他财产共同列入抵押财产清单之外，须按《担保法》第四十二条的规定与其他财产到不同的登记部门分别办理抵押登记。
　　五、抵押合同当事人的权利与义务
　　1、抵押人的权利与义务
　　(1)抵押人对抵押标的物的占有、使用、处分和收益的权利。房地产设定抵押之后，抵押人在抵押期间对标的物的占有和使用不受影响。抵押人也可将已抵押的房地产予以出租或转让。
　　房地产上的租赁合同，依最高人民法院《关于适用&lt;中华人民共和国担保法&gt;若干问题的解释》第六十五条的规定，发生在抵押以前的，在抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人继续有效;发生在抵押之后，租赁合同对受让人没有约束力。因实现抵押权导致租赁合同解除的，抵押人是否应当向承租人承担赔偿责任，取决于抵押人是否在签订租赁合同对已经以书面形式告知承租人抵押的事实。
　　抵押人转让已抵押的房地产的，按照《担保法》第49条的规定，应当通知抵押权人并告知受让人有关抵押的情况，否则转让行为无效。但是，最高人民法院《关于适用&lt;中华人民共和国担保法&gt;若干问题的解释》第六十七条规定：抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权。此规定实际上承认有关转让有效，而抵押权在转让后有追及效力。
　　(2)抵押人有义务保管和维护抵押物，并为抵押物购买保险。这是为了防止抵押物的价值减少。《担保法》第五十一条规定，因抵押人的行为造成抵押物价值减少时，抵押人有义务恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
　　(3)抵押人有义务配合进行抵押物登记。司法实践中经常发生抵押人消极对待抵押登记、又以抵押未经登记为由主张抵押无效、以自己的违约行为牟取不正当利益的现象。此现象皆与《担保法》第四十一条规定的“抵押合同自登记之日生效”有关，原因在于该规定未能够将物权的变动与其原因行为分别对待。抵押物登记是物权变动，抵押合同是物权变动的原因行为，原因行为自成立时即对当事人有约束力。抵押物自登记后发生抵押效力，但抵押是否登记不影响抵押合同对当事人的约束力。一方当事人拒绝依抵押合同配合抵押登记的，是违约行为，应承担违约责任。为确保抵押登记的顺利进行，抵押合同的条款应强化当事人提供权证资料、配合抵押登记的义务。
　　2、抵押权人的权利与义务
　　(1)抵押权人对抵押物的支配权。抵押权具有物权特征，在侵权行为发生时，抵押权人有权要求侵害人停止侵害，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。
　　(2)抵押权人的优先受偿权。在债权得不到实现时，抵押权人有权就抵押物的变价和抵押物的孳息优先于后手抵押权人和普通债权人受偿。
　　(3)抵押权人遵守抵押合同的义务。抵押权人行使抵押权应严守抵押合同的规定，不得损害抵押人的合法利益。
　　第三节房地产抵押登记
　　一、设定房地产抵押应办理登记
　　抵押合同的成立不等于抵押权的成立。房地产抵押是物权的变动，抵押合同是物权变动的原因行为，它是抵押关系成立的必要条件而非充分条件。抵押权人可因抵押合同的成立而产生请求权，即请求抵押人配合登记的权利，或在抵押物未经登记的情况下，请求抵押人赔偿损失的权利，但抵押权人不因抵押合同的成立直接取得抵押权。抵押权人在抵押物依法登记后方能取得抵押权。
　　如前文所述，《担保法》第四十一条规定抵押合同登记之日起生效的错误在于未能将原因行为和物权变动加以区别，以致在实践中被怀有恶意的抵押人利用，以消极对待抵押登记以促使抵押合同无效，免去其担保责任。故此规定被《关于适用&lt;中华人民共和国担保法&gt;若干问题的解释》以相应规定补正，抵押物未经登记的，抵押权不得对抗第三人，但抵押合同的效力仍应被承认。
　　因此，抵押合同应自成立时生效，抵押权自抵押物登记时成立。
　　1、登记生效时间的确定登记日期的确定，不仅对抵押权发生效力的时间，而且在数个担保物权共存的情况下识别抵押权的先后顺序都至为重要。登记日期是以当事人申请抵押登记之日为准，还是以登记部门核准登记之日为准，差别甚大。因当事人一旦提交登记申请，对于登记部门何时能核准登记无能为力，以同一抵押物设定整个抵押权，申请在先的可能核准在后，申请在后的可能核准在先。特别是在土地使用权和房屋所有权这种互相关联的标的物需要在不同的登记部门登记的情况下，行政部门的办事程序和效率之不同造成的申请与核准的矛盾尤为突出。如果当事人因自己不能控制的原因导致权利受到损害，势必对当事人不公平。因此，抵押登记以核准之日为准不可取，以申请之日为准更有利于公平保护各方当事人的合法权益。
　　所以，我国的司法解释采取申请在先主义原则。抵押合同的当事人向登记部门提交债务合同、抵押合同、土地使用权证或房屋所有权证之日，为登记申请之日;登记申请之日，为抵押登记之日;抵押登记之日，为抵押权成立之日〖注：参见李国光、奚晓明、金剑锋、曹士兵著：《《关于适用&lt;中华人民共和国担保法&gt;若干问题的解释》理解与适用》，吉林人民出版社2000年出版，第218-220页〗。
　　2、登记申请日的查证登记申请日应于抵押登记后核发的他项权利证上记载，当事人也可公证或见证收案回执作为佐证，既未记载、又无回执的，在发生争议时，可到登记部门查询收案登记，或根据他项权证的编号查出相邻编号的他项权证，以相邻编号他项权证的登记申请日期判断本抵押登记的申请日期。
　　二、设定房地产抵押未办理登记的处理
　　抵押合同以设立抵押权为目的。未能办理抵押物登记，则抵押权不能成立，抵押合同的目的不能实现，但合同目的是否实现并不影响合同本身的效力。抵押权虽未成立，抵押合同仍对当事人有拘束力，有过错的一方应当承担违约责任。
　　1、抵押人的责任范围抵押物未能登记导致抵押权不能成立，抵押权人将可能蒙受损失而抵押人却可以免除担保责任，其结果不利于抵押权人而利于抵押人，故除合同无效的原因外，抵押物未能办理登记的责任多在抵押人。
　　在主债权未受清偿，抵押物又因抵押人违约未办理登记的，抵押人的责任有多大?是担保责任?还是违约责任?显然，抵押人承担责任的依据是抵押合同。因抵押人未能履行抵押合同的义务而使抵押权不能成立，抵押权人无从对抵押标的物行使抵押权，其所蒙受的损失是丧失合同约定的抵押标的物的变价优先受偿并对抗第三人的权利，在此，抵押人所应承担的不是担保责任，而是违约责任。抵押人承担责任的范围依其过错而定，但不能超过抵押合同约定的抵押标的物的变价。
　　2、抵押物未登记时的优先受偿权《&lt;担保法&gt;若干问题的解释》第五十九条规定：当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。此规定看上去颇令人费解。既然有优先受偿权，为何不能对抗第三人?既然不能对抗第三人，如何能叫优先受偿权?
　　笔者琢磨本规定的意图，是要把本规定的债权人与其他债权人加以区别。其他债权人可能没有签订抵押合同，或虽然签订抵押合同、但没有办理抵押物登记和收到抵押人的权利凭证。本规定的债权人签订了抵押合同，只因登记部门的原因未能办理抵押物登记，但已收到抵押人交付的权利凭证，因此，相对其他债权人而言，本规定的债权人对合同约定的抵押物有优先受偿权。但是，毕竟抵押物没有登记，本规定的债权人对该抵押物没有物权，故不能与该抵押物的受让人、经登记的抵押权人和其他第三人相对抗。
　　因此，本规定的优先受偿权是对其他一般债权人而言。“第三人”单指受让人，经登记的抵押权人和其他享有物权的人，不包括其他一般债权人。本规定的优先受偿权不能对抗享有物权的第三人。在没有享有物权的第三人的情况下，对抵押合同约定的抵押标的物，本规定的债权人可以优先于其他一般债权人受偿。
　　三、抵押登记的效力
　　1、权利设定效力抵押登记是抵押合同的结果行为，是抵押权成立和对抗第三人的必要条件。未经抵押物登记的抵押合同，抵押权人虽在特定情形下有优先受偿权，却不能对抗第三人的权利主张，故此优先受偿权并非严格意义上的抵押权。抵押权不因抵押合同的成立而产生，而是因抵押物的登记而成立，因此，抵押物的登记是抵押权产生的依据。
　　抵押登记为抵押权人既创设实体权利，也创设程序权利。
　　实体权利，是抵押权人按抵押合同的规定和抵押登记的内容对抵押物所享有的优先受偿和对抗第三人的权利。程序权利，是抵押登记为抵押权人确定的受偿的顺序。对同一房地产上有数个抵押权交叉重叠的，登记在先的抵押权受偿在先，登记在后的抵押权受偿在后。
　　2、权利公示效力权利公示在于将权利广而告之，以使他人可以查知权利是否存在。通过登记进行抵押权的公示，既可防止抵押人将财产已抵押的事实故意隐瞒、在对方当事人无法查知财产状态的情况下将已抵押的财产重复抵押或恶意转让，损害债权人或受让人的利益，也可方便相对人对抵押物进行调查，以便其在接受抵押或受让财产权利时了解该财产权利是否存在瑕疵，或在进行交易时对有瑕疵的财产权利得以充分考量。同时，权利公示也可免使经登记的抵押权陷于权利冲突纠纷，抵押权的公示对保护交易安全、维护交易秩序有十分重要的意义。
　　3、权利正确性推定效力登记记载事项，不论正确与错误，都应推定其记载内容为正确，任意第三人对登记有充分理由予以依赖，此为登记之公信力所在。实践中，因当事人之过错、代理人之过错或因登记机关之过错而导致登记内容与当事人之间权利义务不相符者并不鲜见，但若善意第三人因登记可能存在错误而怀疑其正确性，或因依赖登记却为登记不实而蒙受损失，则整个登记制度的公信力就会发生动摇，交易秩序则无法维系，不动产交易事实上也无法进行，因此，各国立法多规定在不动产交易登记发生错误时，仍推定其为正确，以确保登记错误不对抗第三人，不妨碍交易安全。如前手抵押权误被涂销，后手抵押权因查实前手抵押权已被涂销而设定，则后手抵押权取得前手抵押权的清偿顺序。前手抵押权人的抵押权因被错误涂销而落空的，其损失由过错方承担，登记机关有过错的，由登记机关承担损害赔偿责任。
　　《德国民法典》第892条规定，(1)在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。(2)在土地登记簿中注销一项权利的，应推定该项权利不复存在。我国最高人民法院《关于适用&lt;中华人民共和国担保法&gt;若干问题解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
　　不过，法律上推定登记正确仅适用于善意第三人，对明知登记有错误而为相关法律行为的第三人，其法律行为应不受保护。如对于明知前手抵押权被错误涂销而设立后手抵押权的抵押权人，其为恶意排斥前手抵押权的行为，应不受法律保护。
　　为避免因错误登记而发生法律责任，当事人发现登记有错误的，应当及时提出异议，登记机关发现有错误，应当及时更正。
　　第四节房地产抵押权的实现
　　一、抵押的期限
　　抵押权因被担保债权的消灭而消灭，因抵押物灭失而消灭，因抵押物被行使抵押权而消灭，除此之外，抵押权是否因经过某一特定的期间而消灭，学术上有“抵押权续存说”、“抵押权消灭说”和“抵押权对抗力丧失说”等观点。
　　依“抵押权续存说”，抵押权不因当事人的约定和登记部门的规定而消灭，在被担保债权消灭、抵押物灭失和抵押物被行使抵押权等法定抵押权消灭的原因之外，抵押权可持续存在并不受其他原因之影响。此说之理论依据为物权法定原则，认为物权的种类和内容包括物权消灭的方式应当由法律规定，而不能由当事人约定，也不能由不具有立法权的行政部门或登记部门确定。依“抵押权消灭说”，物权分为有期限之物权和无期限之物权，所有权和永佃权为无期限之物权，用益物权和担保物权为有期限之物权。有期限之物权依当事人约定其存续期间，约定期限届满，则权利消灭。抵押合同的当事人在合同中约定抵押权的存续期，抵押权因该存续期届满而消灭，此说的理论依据为当事人意思自治原则和公平原则。当事人自己同意为抵押权设定存续期限，法律不必干涉，反之，如果允许抵押权无限期地存在，使权利人承受无限期的物上负担，必给抵押人带来不公平的后果。依“抵押权对抗力丧失说”，抵押的期间是抵押权对抗第三人的有效期间，而不是抵押权的存续期间。抵押期限届满，抵押权继续存在，但抵押力对抗第三人的效力丧失。故抵押期间与抵押权的存续期间有别，但与登记期间相对应。抵押期间从当事人约定的期间或登记期间，抵押权的存续期限从主债权存续的期间或抵押物存续期间。在当事人约定的期间或登记期间内，抵押权对抗第三人的效力存在，该期间届满后当事人未另行约定或另行登记的，抵押权对抗第三人的效力丧失，但抵押权对抗效力的丧失不影响抵押权的继续存在。
　　上述学说也反映在各国立法例中。瑞士民法和德国民法规定抵押权不受时效的影响而永远存在。如《瑞士民法典》第807条规定，经登记的抵押权担保的债权，不因时效而消灭。《德国民法典》第223条第(1)款规定，以抵押权、船舶抵押权或者质权担保的请求权，其时效的消灭不妨碍权利人就其担保物求偿。反之，日本民法、法国民法和我国台湾地区民法又以独立的消灭时效制度来限制抵押权的长期存在。如《日本民法典》第一百六十七条规定，债权因十年不行使而消灭;债权及所有权以外的财产权二十年不行使而消灭。《法国民法典》第2262条规定，一切诉讼，无论是对物诉讼还是对人诉讼，时效期间均为30年。我国台湾地区民法第880条规定，以抵押权担保之债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后，五年间不实行其抵押权者，其抵押权消灭。同时，台湾的有关立法规定的登记有效期间也被理解为抵押权登记的对抗效力的有效期间，如其《动产担保交易法》第9条规定：登记有效期从契约之约定，契约未约定者，自登记之日起有效期为一年，期满前三十日债权人得申请延长时间，其有效不得超过一年〖注：参见王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第2册，中国政法大学出版社1998年1月出版，第326页〗。
　　我国司法解释对抵押权续存说和消灭说折衷采用。如《担保法解释》第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律效力。在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。按此规定，主债权的诉讼时效结束后，抵押权仍然存在，但当事人应在主债权的诉讼时效结束后二年内行使抵押权，未能在该期限行使抵押权的，该规定虽未明确抵押权将因此而消灭，却表明有关抵押权的行使将不为法院支持。
　　1、诉讼时效与抵押期间
　　诉讼时效是权利人行使权利的法定期间。权利人未能在法定期间行使权利的，则丧失相应的权利。就债权而言，债权人未在法定期间内主张权利的，其丧失获得法院支持和胜诉的权利，并未丧失债权本身。我国司法解释规定债务人在诉讼时效结束后主动履行债务，又以诉讼时效为由反悔的，法院不予支持，说明诉讼时效结束后债权人虽然丧失胜诉权，但其债的实体权利仍然存在。由于债权不因诉讼时效而消灭，作为从权利的抵押权也随债权之存在而存在，不因诉讼时效之结束而消灭，故诉讼时效不构成抵押权消灭的当然原因。
　　再者，诉讼时效适用于请求权，不适用于支配权。请求权可能因请求或不请求而存在在法定期间内是否行使权利的问题。支配权一经成立，则权利人在持续地、不间断地行使权利，不存在法定期间内是否行使权利的问题。抵押权是加于物上的负担，是抵押权人对特定的物的支配权。抵押物一经登记，抵押权人对抵押物的支配的事实持续存在，其抵押权也在不间断地行使，故不存在法定期间内是否行使抵押权的问题，因此，诉讼时效不适用于抵押权，除法律规定的抵押权消灭的原因外，诉讼时效不是抵押权消灭的原因。
　　2、约定抵押期间
　　当事人能否在抵押合同中约定抵押期间或者在约定的抵押期间内抵押权人未实现抵押权则丧失实现抵押权的权利?此问题颇值得研究。依物权法定原则，物权的种类和内容由法律规定，而不是由当事人约定，《担保法解释》第十二条也规定了当事人约定的担保期间对担保物权的存续不具有法律效力。可是，法律并未禁止抵押权人自动放弃抵押权。如果不违反公共利益或损害他人合法权益，法律未禁止任何权利人处分其权利。毫无疑问，在抵押权存续期间，抵押权人单方面放弃抵押权的行为，如果不损害抵押权人的债权人的利益或公共利益，法律似无干涉之必要。那么，抵押权人是否可以在抵押合同中约定在一定条件下放弃抵押权呢?约定抵押期间是否可以视为抵押权人自动放弃抵押权的一种方式呢?为什么抵押权人单方面放弃抵押权的行为不为法律所干涉，而在抵押合同中约定在一定条件成就时放弃抵押权的行为却要受法律之干涉呢?
　　所以，在把约定抵押期间视为违反物权法定原则时，其似乎不受法律之保护，但是，如果把约定抵押期间视为抵押权附条件的放弃行为时，其应当得到法律支持。因此，应当承认，在特定情形下，当事人的约定可以视为抵押权人对抵押权的附条件的抛弃，可以成为抵押权消灭的原因。
　　3、最高额抵押中的决算期
　　最高额抵押，是以抵押物对一定额度和一定期间内发生的债权提供的抵押担保。在最高额抵押中，债权额度是相对确定的，在该额度内发生的债权的金额却是不断变动的;被担保的债权发生的期间是确定的，但债权发生的时间则是不确定的。额度与期间互为前提，相辅相成，没有额度，主债权的金额无限制，则关于期间的约定没有意义;没有期间，主债权发生的时间无限制，则关于额度的约定被虚化。所谓决算期，是当事人约定的把不特定的债权特定化的日期。该日期届至，合同的任何一方均有权请求对最高额抵押权所担保的债权进行清算，以确定尚未清偿的债权的具体数额，尽管债权的数额可能在决算后仍因债务人的自觉清偿而发生变化，就像经诉讼确认的债权在进行执行程序之前可能因债务人的自动履行而发生变化一样。决算期可以是清偿期，也可以不是清偿期，因当事人可以把固定债权的日期和履行债权的最后日期放在同一天，也可以在把债权特定化后，仍留有一定期间供债务人履行债务。
　　最高额抵押中的决算期不同于抵押期间，在性质上，抵押期间是抵押权存在的期间，最高额抵押中的决算期是确定主债权的具体数额的日期;在效果上，抵押期间的届至导致抵押权消灭，最高额抵押的决算期的届至导致所担保的债权的数额基本确定，虽然利息的增加和债务人后来履行义务的行为仍会带来债权数额的变化，但从理论上说，数额不确定的债权因决算期的到来而使数额相对确定。
　　由此可见决算期在最高额抵押合同的重要性。没有决算期，就无法确定最高额抵押合同的期间，抵押人承担抵押担保义务的时间被无限延长，其利益会遭受不公平损害。实践中，最高额抵押合同未约定决算期的情况多有发生。以广东佛山某房地产公司与广州某银行签订最高额抵押合同为例，该合同约定以其土地为一债务人的价值6000万人民币的贷款提供抵押担保，但未约定决算期，合同签订后即进行抵押登记。抵押登记后两年内未发生过任何债权，两年后该银行陆续与该债务人签订多个借款合同，共发放贷款约4000多万元。因贷款未即时归还，银行提起诉讼，要求该房地产公司承担抵押担保责任，该房地产公司以抵押合同未约定决算期、抵押合同有重大缺陷为由进行对抗。一审法院未对预算期缺失的情况下抵押合同的效力问题作出判断，支持了银行的请求，后被二审法院发回重审，诉讼约三年，至今无结果。二审争议的焦点是最高额抵押合同没有约定决算期应当如何处理的问题。有人主张由于在最高额抵押合同决算期的约定至关重要，没有约定是合同的重大缺陷，抵押合同应认为没有成立;也有人认为由于抵押登记后两年内未发生任何债权，抵押物虽登记，但抵押权未在诉讼时效内成立，要实现抵押权必先确认抵押权之存在，但确认抵押权的请求权因过了诉讼时效而不能得到法院支持;还有人认为最高额抵押合同未约定决算期时，应以主债权合同的届满之日为决算期，但本案不是以一个最高额贷款合同为主合同，而是有多个独立的主合同，不同的主合同，有不同届满之日，且由于无决算期，贷款合同还可以继续不断的发生，无法确定最后的主合同，也无法确定最后一个主合同的届满之日。此案着实让人费尽思量。
　　二、抵押物的处分
　　1、抵押物处分的条件
　　(1)主债权的确认。由于抵押权是主债权的从属权利，因行使抵押权而处分抵押物必先确认主债权的存在以及主债权的金额。当事人可以通过协议的方式对主债权进行确认，在协议不成时，当事人也可以通过诉讼程序或仲裁程序寻求对主债权的确认。同一事件，确认债权的方式不同，确认的结果会有差异。以协议方式确认债权的，其确认行为是讨价还价的妥协行为，也是当事人的民事权利之处分行为，它意味债权人为尽快实现自己的债权而不得不放弃部分权利主张，如对违约金、利息、罚息或律师费用的主张。债务人也可因及时、充分地履行债务而在协议确认中得到回报。但在诉讼程序或仲裁程序中，债权的确认是由债权人和债务人之外的第三方居中裁判，尽管调解程序仍然适用，但当事人的妥协行为和处分行为既受诉讼程序或仲裁程序的制约，也受双方相对抗的情绪和相对抗的利益限制，同时，双方在诉讼或仲裁程序中肯定会支付更多的费用。因此，虽然主债权是一个客观的存在，但客观事实不同于经法定程序确认的法律事实，主债权的数额会因其确认的方式不同而存在差异。当事人得权衡利弊，尽可能选择既适合自己、又能说服对方接受的确认债权的方式。
　　(2)清偿期届至。清偿期是债务人履行债务的期限，如果债权虽经确认，但清偿期未届至，抵押权人仍不能行使抵押权和处分抵押物，抵押人也有权阻止抵押权人行使抵押权和处分抵押物。
　　清偿期不一定是合同规定的履行债务的期限，在合同一方先期违约的情况下，清偿期可能因先期违约行为而提前届至，在债务人被法院裁定进入破产程序时，或在抵押人故意毁损或减少抵押物的价值又拒绝抵押权人的另行担保的要求时，法院为对抵押权人提供救济可能允许抵押权人紧急行使抵押权，故广义的债权确认，既包括对债权数额的确认，也包括对履行债务期限的确认。协议确认债权的，可以另行约定清偿期;通过诉讼或仲裁程序确认债权的，法院或仲裁可以另行确定履行债务的期限，即要求债务人在法院判决或仲裁裁决生效后一定期限内履行债务。但无论如何，抵押权人都只能在清偿期届至后未受清偿时才能行使抵押权并处分抵押物。
　　(3)抵押权和抵押物的存在。抵押权和抵押物的存在同样是行使抵押权和处分抵押物的前提，抵押权的存在意味着抵押权已经合法成立，没有被涤除或抛弃，抵押物也未灭失，或灭失后有代位物。抵押物的存在指抵押物在物理学上的存在，因有物理上的存在而有利用价值，有利用价值而有交换价值，有交换价值而有担保价值。抵押物的存在是抵押权存在的物质基础。没有抵押物，就无法设立抵押权。但在抵押权成立后，抵押物可能发生灭失，如已经抵押的房产因房屋倒塌而灭失，此时，抵押权的物上代位性得到体现，对房屋的代位物，如因倒塌而获得损失赔偿金或保险赔偿金，抵押权人仍有优先受偿权，所以，没有抵押物，抵押权不能成立，但抵押权成立后抵押物灭失的，抵押权仍可存在。就抵押物的处分而言，由于处分抵押物是以行使抵押权为内容，以对抵押物进行折价、变现和清偿为表现形式，故须以抵押权和抵押物同时存在为条件。
　　2、抵押物处分的方式
　　(1)协议折价。法律允许抵押人和抵押权人在债务履行期届至后协议以抵押物折价抵偿债务。如果不损害其他债权人的利益，以抵押物折价抵债可以充分体现民事法律关系中的当事人意思自治的原则，且简洁明了，便于债权人快捷有利地实现债权。协议折价不同于法律禁止的流质契约。流质契约是抵押合同中的关于抵押物的所有权在债务未受清偿时直接转移给抵押权人的约定。其害处有二：一是以转让的法律关系损害抵押担保的法律关系，使有优势的一方以抵押之机获转让之利，损害另一方利益。二是抵押本是以交换价值实现担保价值，不经法律程序而预先将抵押物附条件地转移给抵押权人所有，不符合抵押权的价值权属性。协议折价之可行，在于使抵押与转让之间有严格界线。在债务履行期届至前，抵押物专用于抵押以实现其担保价值，若债务在履行期届至后而未清偿，才以折价转让方式实现抵押物的交换价值。并且，抵押物在履行期届至后折价，所折之价乃参照协议转让时的市场行情而定，其价格之公平，绝非设定抵押时所定之价可以比拟，于当事人双方皆为有利。
　　协议折价的弊端在于其隐秘性。因为不公开，难以受到社会和司法程序的监督，易损害其他人的权利。如抵押物协议价格过高，会损害债权人的利益，协议价格过低，会损害抵押人的债权人或其他抵押权人的利益。涉及股份公司的财产的协议折价，还容易损害股东的合法权益。不过有关其他债权人或抵押权人可以依照合同法第七十四条和第七十五条的规定，申请法院撤销侵害自身权益的不公平的折价协议。
　　(2)变卖。变卖是通过当事人协议或在法院主持下将抵押物卖给第三人以获得价款的行为。“变卖”的关键在一个“变”字，即将抵押物变成现金。当事人协议进行变卖的，其性质与协议折价相似，却没有协议折价的弊端。因为要变卖抵押物，须有第三人前来购买，而第三人的购买行为乃市场行为，其花钱购买抵押物，必反复进行市场分析和比较，以确定既对自己有利、又为抵押双方当事人所接受的价格范围。反过来，抵押双方当事人协议的抵押物如果过高，则不会为市场所接受，如果过低，则不符合抵押双方当事人的利益。因此，抵押权人、抵押人和第三人在变卖过程中各有利益，互相牵制，客观上能促进抵押物的公平处分。所以说，就公平而言，变卖方式优于协议折价方式。
　　不过，如果变卖是在法院主持下进行，又没有抵押双方当事人有效参与的话，抵押双方当事人的权益受到侵害的可能性增大。因为法院作为审判机关只代表公共权利，不代表抵押双方当事人的利益，面对第三人的无限的降低抵押物处分价格的要求和第三人为降低价格所作的各种合法与不合法的努力，法院工作人员更容易卷入私下交易之中，抵押双方当事人的利益只会成为这种私下交易的筹码，这也是为什么在抵押双方当事人不能达成变卖协议时，法院不应当继续主持变卖、而应当委托拍卖机构进行公开拍卖抵押物的原因。
　　(3)拍卖。关于法院执行中的拍卖的性质，理论上尚存争议。一说认为执行拍卖是公法行为，因为将抵押物进行拍卖是法院行使公共权力、对债权进行强制执行的结果，而不是当事人自由意志的结果;另一说认为执行拍卖是私法行为，因拍卖、竞卖与成交的过程仍然是当事人达成合意的过程。目前的通说认为执行拍卖是公法和私法的混合行为，即执行拍卖既需要公共权力的介入，又离不开当事人的意思表示。法院强制拍卖抵押物，除非抵押双方当事人另有合意，抵押人不能以单方意思与法院对抗，但在拍卖过程中，竞卖人自由作出买与不买的选择，不受任何他人的干预和强迫。拍卖物经依法律程序降价后仍不能成交的，法院可依法裁定以物抵债。整个拍卖过程是公共权力和当事人的利益和意志交叉行使和体现的过程。
　　拍卖的好处乃在于公开、公平与公正。因为处分抵押物的程序是公开的，故能实现对当事人的公平和处分结果的公正。拍卖与私下交易不同，拍卖的时间、地点、标的物和起拍价要向社会公告，拍卖的过程也是向公众开放的，可以随时接受社会的参与和监督，其拍卖结果可能对当事人不是最有利的，却是最公平的，因对当事人公平，其拍卖行为才体现出实体上的公正。拍卖方式充分体现公开的程序价值，同时说明好的法律程序能有效的促进当事人的实体权益的保护。
　　实践证明，拍卖方式同样能成为非法利益的工具或私下交易的掩护。为使拍卖的好处最大化，拍卖首先应当充分公告，使拍卖信息尽可能为更多的人知晓。因为2001年诺贝尔经济学奖的授予，经济学中的信息不对称理论已广为人知，该理论揭示了获得更多信息的人比获得较小信息的人更容易取得利益优势的道理，被认为是挑战了市场万能的传统的市场经济理论。在拍卖中，以拍卖为掩护的私人交易均是在只有少数人获得拍卖信息和参与竞拍的情况下发生的，充分公告则是让更多人获得拍卖信息和参与竞拍的唯一有效手段。其次是要对拍卖标的进行合理组合。在房屋的拍卖中，有实力的竞买人有时会串通拍卖机构将多套房屋捆绑拍卖而不是拆散后以套为单位拍卖，从而排除较小实力的竞买人参加竞买，以取得不正当的价格优势。因此，法院应当对拍卖机构组合拍卖标的方式进行有效监督。
　　3、清偿顺序几个问题
　　(1)实现抵押权的费用。因实现抵押权而发生的债权虽不具有担保物权的优先权，却能优于担保物权而首先受偿，究其原因，有人认为实现抵押权的行为结合了法院的公权力，这些费用中的诉讼费、保全费和执行费等皆是公权力使然，虽然其他如评估费、鉴定费、保管费、拍卖费或变卖费等可以由单纯的民事委托行为产生，但也是在法院的参与和监督下进行的，故公共权力的参与是这些费用得以优先于一般民事债权获得支付的根本原因，由于此说将公共权力置于比民事权利更高的位置，故该说能否成立涉及到权利理论的一些基本问题。
　　实际上，实现抵押权的费用即便不结合公权力也应优先支付，它是实现抵押权的程序上的需要，如果不支付相应的费用，实现抵押权的程序就无法顺利进行，抵押物就无法变现，抵押权和其他债权都无法实现。因此，实现抵押权的费用的优先支付，在理论上并不单是为了抵押权人的利益，而是为了所有债权人的共同利益。
　　(2)应补交的地价。未缴清地价的房地产或划拨土地使用权，在变现后应先补交地价，余款才能用于实现抵押权，有关规定分别见于《城市房地产管理法》和《担保法》，此种规定从合同法的角度难以自圆其说。因为缴交地价的法律依据是出让合同，依出让合同产生的债权是普通债权，不能优先于土地使用权、担保物权获得受偿。为此，本文曾建议以法定抵押权解决此问题，即未缴清地价的土地使用权，作为土地出让方的政府在该块土地上有法定抵押权，对该地块的变现所得，政府可在约定抵押权之前优先受偿。另一方面，应补交地价也可视为实现抵押权的费用。在实现抵押权的过程中，为确保抵押物购买人的利益，有关各方须以该抵押的房地产能转名过户作为获取变现价款的前提条件，为使未缴清地价的房地产顺利过户，变现所得就必须先用来补交地价，因此，补交地价是实现抵押权的过程的一部分，有关费用自然属于实现抵押权的费用，其优先于普通抵押权而受偿则顺理成章。
　　当然，将债权视为费用的合理性仍有待论证。为什么其他债权人的债权包括有抵押担保的债权不能视为费用，惟政府的债权可以视为费用?为什么政府就可以在转名过户中利用行政权力之便实现自己的债权(实践中通常如此)?
　　权利瑕疵理论可能提供另一种解释，即未缴清地价的土地使用权虽经当事人取得，却因欠缴地价而存在权利上的瑕疵。在实现抵押权时为保护买受人的利益，必须先消除其瑕疵，将未缴交的地价予以补交。当然，由于该权利瑕疵仍是依合同产生，有关义务只存在于合同当事人之间，难以为第三人查知，没有物权公示的效果，第三人未知权利瑕疵而进行交易，在清偿时却要接受权利瑕疵先予消除的要求，显然于第三人不公平，故以优先履行某一特定债务来消除权利瑕疵与同一性质的债权人公平受偿原则仍有抵触。此问题甚至涉及我国宪法规定的平等权问题，故有待法学家们作进一步探讨。
　　(3)所有人抵押权。在同一房地产上有数个抵押权竞存时，前手抵押权可能因实现抵押权而取得该房地产的所有权，但其它抵押权并不因该房地产的所有权已经转移而归于消灭，它们在理论上仍然存在。为防止后手抵押权人追夺前手抵押权人已经取得的所有权，许多大陆法国家采用所有人抵押权制度将后手抵押权加以固定，以防止因前手抵押权的实现而使后手抵押权的清偿次序继续升进，使后手抵押权人不正当地侵害前手抵押权人已经取得的清偿利益。
　　抵押权本为他物权，即在他人财产上设定的权利。有人认为因为所有人抵押权是以所有人自己的财产为标的而设定的权利，故构成抵押权之特例〖注：参见邹海林，“所有人抵押权的若干问题”，《法学研究》，1998年第2期，第60页〗。但实际上所有人抵押权并不是一种抵押权，而在因所有权与抵押权的混同而产生的排斥后手抵押权的权利。按照混同理论，当所有权与他物权归属于同一个时，所有权存在，他物权消灭，因为一个人不能对自己主张权利，正如在程序上一个人不能对自己提起诉讼一样。由于混同后抵押权已经消灭，故所有人不可能在自己的物上存在抵押权。再者，因实行抵押权而取得所有权，所有权本是抵押权的对价，所有权取得后，抵押权岂有继续存在的道理?所以，所有人抵押权不是抵押权，而是因实行抵押权而取得一种特殊的所有权形式，其特殊性乃在于可以其先手抵押权与后手抵押权相对抗，因为混同后所有人的抵押权消灭，其它人在房地产上的抵押权仍然存在，仍有可能对该房地产主张抵押权，所有人抵押权制度能有效保护原来是前手抵押权人、现在是所有权人的利益。
　　我国立法没有所有人抵押权的规定，这本是立法中的漏洞。该漏洞是否可以通过法律解释加以补充，理论界有过不小的争论。否定说的依据是物权法定主义，物权的种类应以法律加以规定，非经立法机关的立法行为，物权的种类不能被擅自创设，不能以类推、目的性限缩或目的性扩张补充我国民法上的所有人抵押权的漏洞〖注：参见崔建远：《我国担保法的解释与适用初探》，《吉林大学社会科学学报》，1996年第2期〗。支持说认为，法律漏洞应当适用一定的方法予以补充，此种补充并非法律的创制，而是法律活动的继续或者“造法”的尝试〖注：参见梁慧星著：《民法解释学》，中国政法大学出版社1995年版，第265页〗，故在理论上和实践中承认所有人抵押权的存在，并不违反物权法定主义的原则。
　　理论上的争论和客观上的需要无疑能推动司法解释的进步。最高人民法院因我国民法实行抵押权次序升进主义，后手抵押权随时可能因先手抵押权的消灭而升进，从而威胁先手抵押权人的利益，确定所有人抵押权制度是迫切需要，所以不得不在《&lt;担保法&gt;若干问题的解释》第七十七条补充漏洞，规定同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。此规定是否符合物权法定原则仍会有争议，但确实因应了司法实践的燃眉之急。
　　解析房地产抵押合同
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<keywords>抵押反担保合同</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 14:58:15</pubDate>
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<title><![CDATA[请问房产证过户的费用]]></title>
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<description><![CDATA[请问房产证过户的费用
　　请问房产证过户的费用?怎么计算的?比如我购入的住房为110平米，需要]]></description>
<text><![CDATA[请问房产证过户的费用
　　请问房产证过户的费用?怎么计算的?比如我购入的住房为110平米，需要多少钱?
　　中顾网律师回答：
　　需要交纳2%契税,0.05%印花税,交易费(优产1.5元/平方,商产3元/平方)。办证费80元,权证费5元/本,配图费20元。如果你要贷款的话，就要交纳评估费，按评估价的0.5%收取.目前银行的确对面积小于60的房子不予贷款。
　　请问房产证过户的费用
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<keywords>房产过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 16:20:55</pubDate>
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<title><![CDATA[房产抵押是否办理登记手续]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/fcjf/fcdydj/200909/235636.html</link>
<description><![CDATA[房产抵押是否办理登记手续
　　根据我国︽担保法︾第三十三条规定，债务人不履行债务时，债权人有权]]></description>
<text><![CDATA[房产抵押是否办理登记手续
　　根据我国︽担保法︾第三十三条规定，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押财产折价或者以拍卖变卖该财产的价款优先受偿。而房屋作为一种不动产，相对其它财物而言，具有固定附着、不易转移灭失等优点，因此房产抵押的担保形式历来因其收贷风险小、清偿可靠程度高而为大多数债权人所优先考虑。对此，中国民间有句十分形象的比喻﹃叫作跑得了和尚跑不了庙。
　　但是在现实生活中，却有相当部分的债权人由于不懂法或是怕麻烦等原因，对抵押的房产未按法律规定及时到有关部门办理登记手续，结果让债务人钻了空子，造成重复抵押、无效抵押，从而影响到自身债权的实现。我国︽担保法︾第四十一条规定，当事人以财产进行抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由此可见，抵押行为从法律角度上讲是一种要式法律行为，抵押的成立必须以办理抵押物登记手续为前提，否则抵押行为无效，不受法律保护。
　　《担保法》作出上述规定的目的在于防止债务人将自己无所有权或处分权的财产虚设抵押给债权人，或是将价值有限的同一抵押物重复抵押给多个债权人而影响将来抵押权人合法债权的实现。本案原告陈某与被告兰某之间私下达成的抵押行为因未履行登记手续，因此抵押认定无效，原告陈某对该房产不享有第一顺序优先受偿的权利，必须与其它债权人一起，按各自债权所占的比例共同参与剩余财产的分配，显然在还有其它多名债权人存在、﹃僧多粥少﹄的情况下，原告陈某的债权实现无疑将受到影响。
　　案情：被告兰某因无流动资金周转，于一九九三年至一九九五年先后数次向原告陈某借款二点五万元，借款到期后被告未能及时偿还。经原告多次催讨，被告于一九九八年四月重新出具欠条一张，约定原拖欠原告的借款二点五万元于五月底前一次性付清，并以原告坐落在永安市上大溪的房产进行抵押。
　　然而到期后被告兰某仍然分文未付，原告陈某遂诉至法院。永安市法院经审理后，认为原、被告之间的借贷行为合法有效，被告借款未还，应承担偿还本息的民事责任，原、被告未办理房产抵押登记手续，抵押认定为无效，据此判决被告兰某应偿还原告陈某借款本金二点五万元及相应利息。原告陈某要求以该房屋作为抵押物直接折价抵偿借款的请求，因抵押行为无效，法院不予支持。
　　房产抵押是否办理登记手续
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<keywords>房产抵押登记</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-5 14:57:24</pubDate>
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