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第66期:什么是“烂尾楼”的工程价款优先受偿权?

2019-04-04 09:15:43
阅读:10749
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高娟律师,山东省烟台市人,毕业于河南理工大学,山东鼎然律师事务所执业律师。通过严格的全国统一司法考试并取得执业资格,具有扎实深厚...
什么是“烂尾楼”的工程价款优先受偿权?
本期对话:

1、什么是烂尾楼?

高娟律师答:烂尾楼,是指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。

2、什么是烂尾楼工程价款的优先受偿权?

高娟律师答:建设工程价款优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。烂尾楼工程价款与正常完工工程价款一样享有优先受偿权,优先权的行使并不以工程是否竣工为前提,只要发包人有欠付工程款的事实,承包人就可依法定程序主张优先受偿权。

3、烂尾楼工程价款的优先受偿权应当如何计算?

高娟律师答:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。烂尾楼的优先受偿权期限同样为6个月,起算起始日为工程竣工之日。享有优先受偿权烂尾楼工程价款包含直接成本、管理费用、利润和税金等,已竣工工程指竣工结算价,未竣工应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》将承包人因发包人的违约造成的违约损失排除在优先受偿权之外。

4、优先受偿权期限计算中,如何确定建设工程竣工之日?

高娟律师答:优先受偿期间为除斥期间,因此期间的起算点尤为重要,对于烂尾楼工程因工程陷于停顿所以工程竣工日期难以认定,在实务中存有争议,各地法院处理不一,多数做法是将建设工程施工合同约定的竣工之日确定为优先受偿权的期限起算点,若合同未履行完毕解除或合同终止,则自合同解除或终止之日起算。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定的“建设工程竣工之日”应不包括《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定的(二)、(三)情形,不能以该两条约定的情形作为承包人主张优先受偿权的期限起算点。

5、优先受偿权期限计算中,如何确定建设工程合同约定的竣工之日?

高娟律师答:建设工程施工合同中通常会对工程的竣工日期做出约定,烂尾楼工程因工程停工,导致工程竣工日期难以确定,在审判实践中,通常以合同约定竣工之日做为优先权起算时间,具体到个案,还要具体问题具体分析,不能一概以合同约定的竣工日期作为起算点,比如工程多次停工,超过合同约定竣工日期6个月或者仍未竣工,如果不问原因认定丧失优先受偿权,明显与合同法286条精神相悖。

声明:文章来源高娟律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
高娟律师,山东省烟台市人,毕业于河南理工大学,山东鼎然律师事务所执业律师。通过严格的全国统一司法考试并取得执业资格,具有扎实深厚的法律专业知识,以及丰富的从业实践经验,为人正直平和,办案细致认真...
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