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第70期:共有人擅自出卖共有物的行为如何定性?买卖合同效力如何?

2019-04-07 09:26:31
阅读:10510
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杨媛,女,法学学士,现为河北宏业律师事务所专职律师。可办理民商、婚姻、劳动争议、非诉讼等各类案件,私人法律顾问(作为您的私人...
共有人擅自出卖共有物的行为如何定性?买卖合同效力如何?
本期对话:

1、什么是共有?共有都有哪些形式?

杨媛律师答:

共有是指,两个以上权利主体对同一物共享所有权。共有可以基于法律的规定,也可基于法律行为而发生。包括按份共有和共同共有两种形式。

例如,一个房屋产权证上约定了所有权人为二人共有,且明确约定各自占房屋所有权的比例,这种即为按份共有。夫妻在婚姻关系存续期间,对双方所取得的工资、奖金等收入为共同所有权,这种情况即为共同共有。

2、如何管理共有财产?

杨媛律师答:

《物权法》第九十六条规定:“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。”

如何管理共有财产是比较复杂的问题,共有人应尽量协商一致进行管理,因为共有是基于约定或法定才能形成的,共有人之间形成共有一定是有信任关系、相互了解或有特殊身份关系的,法律对具体如何管理共有财产没有明确规定,笔者认为根据不同的共有形式可以采取下列方式进行管理:

(1) 按份共有【如共有房产、汽车】可以就使用方式协商一致,按比例分配收益。

(2) 共同共有【如夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金;

(二)生产、经营的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

3、如何分割共有财产?

杨媛律师答:

一般情况下,按份共有是根据份额按各自比例分割。共同共有,一般按等分原则处理。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第90条规定:“在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。

《物权法》第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。

4、共有人擅自出卖共有物的行为如何定性?买卖合同效力如何?

杨媛律师答:

分两种情况:

(1) 共有人擅自以自己的名义出卖共有物的,应当定性为无权处分。虽然合同有效,但对于出卖人的无权处分行为,应适用《合同法》第51条的规定。《合同法》第五十一条 无处分权人订立的合同:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

(2) 共有人擅自以其他共有人或全体共有人的名义出卖共有物的,则属于无权代理行为,并应根据买受人善意与否来判定是否适用表见代理。在法律适用上,应按《合同法》第48条和49条的规定处理。《合同法》第四十八条 无权代理人订立的合同:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第四十九条 表见代理:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

5、如何认定买方是善意取得?

杨媛律师答:

《物权法司法解释一》第十五条 受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。

具体而言,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

一言以蔽之:只有不知且无大过者乃“善意”受让人。

声明:文章来源杨媛律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
杨媛,女,法学学士,现为河北宏业律师事务所专职律师。可办理民商、婚姻、劳动争议、非诉讼等各类案件,私人法律顾问(作为您的私人律师随时解答法律问题,保护您的隐私,为您提供可信赖的专属服务,可按月...
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