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第228期:遭遇“一房多卖”应该怎么办?

2019-05-27 09:03:49
阅读:10615
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林仕耀律师,西南政法大学法学学士,曾为众多知名企业提供专项法律服务及常年法律顾问服务,在房地产与建设工程纠纷、合同纠纷、婚姻继承纠...
遭遇“一房多卖”应该怎么办?
本期对话:

  一、遭遇“一房多卖”应该怎么办?

  林律师答:所谓“一房多卖”指的是出卖人先后签订多份商品房买卖合同,将同一套商品房卖给两个以上不同的买受人。因为出卖人将同一商品房卖给买受人后又卖给其他人的行为,导致商品房买卖合同的目的不能实现,已经构成严重违约,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条的规定,无法取得商品房的买受人有权向有管辖权的人民法院(一般是房产所在地人民法院)提起诉讼,要求解除合同、返还已支付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  二、“一房多卖”的产权应该怎样确定?

  林律师答:根据《物权法》第九条第一款、《物权法》第二十条第一款的规定,已办理房屋过户登记手续的,房产归登记的买受人所有;买受人均未办理商品房过户登记手续的,归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有;既未办理产权登记,又未办理预告登记的,归已先行合法占有房屋的买受人所有;均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续,又未合法占有争议房屋的,归先行支付房屋价款的买受人所有;如果上述情况均未发生,归签约在先的买受人所有。

  三、如何防止开发商“一房多卖”?

  林律师答:买受人应该在签订商品房认购书或支付购房定金前,到房管部门查询该商品房的登记信息,如该商品房是否已经进行合同网签备案,则说明该套商品房已经被其他买受人先行认购并进行了预告登记,此时开发商就不能再次出售该套房源,否则就构成一房多卖。因此,为防止一房多卖,买受人应该在签订合同或支付定金或购房款前必须到房管部门查询房产登记信息,并及时办理商品房买卖合同的网签备案手续。

  四、我国有哪些保护房屋所有权的法律?

  林律师答:1、《物权法》

  第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  第14条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

  第15条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

  第16条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

  第17条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

  2、《中华人民共和国民法通则》

  第85条:合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。

  3、《中华人民共和国合同法》

  第2条:合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。

  4、《城市房地产管理法》

  第41条:房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

  5、《公证法》

  第30条:法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法定效力的,依照其规定。第36条:经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书,应当作为认定事实的根据,但有相反证据足以推翻该项公证的除外。

  第37条:对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债仅文书,债务人不履行或者履行不适当的,债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。

  五、在房屋买卖过程中应当注意哪些问题?

  林律师答:房屋买卖应注意如下事项:

  (1) 房屋权属证书是否齐全;

  (2) 房屋权属是否明晰;

  (3) 房屋是否在出租;

  (4) 房屋是否存在未偿还债务;

  (5) 房屋及土地的性质;

  (6) 物业水电费缴付情况;

  (7) 中介费是否违规;

  (8) 合同条款的约定是否具体明确。

声明:文章来源林仕耀律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
林仕耀律师,西南政法大学法学学士,曾为众多知名企业提供专项法律服务及常年法律顾问服务,在房地产与建设工程纠纷、合同纠纷、婚姻继承纠纷、民间借贷、侵权纠纷等民商事业务领域经办过多起诉讼与非诉讼案件,...
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