第283期：房地产项目收购的法律税务风险提示

房地产项目收购通常可分为资产收购和项目公司的股权收购(或者增资扩股)两种方式。资产收购的主体是收购公司和目标公司,客体是目标公司的资产，而股权收购的主体是收购公司和目标公司的股东,客体是目标公司的股权。在实务中，房地产项目收购方式的选择需要综合分析并评估项目所可能涉及的法律与税务风险，制定有针对性和可操作性的收购方案，才能在谈判和收购过程中控制风险，占据主动，从而达到收益最大化的目的。

一、负债风险差异

(一)股权收购

股权收购后,收购公司成为目标公司控股股东,收购公司仅在出资范围内承担责任,目标公司的原有债务仍然由目标公司承担,但因为目标公司的原有债务对今后股东的收益有着巨大的影响。因此，在股权收购之前,收购公司必须调查清楚目标公司的债务状况。对于目标公司的或有债务在收购时往往难以预料。因此, 股权收购存在一定的负债风险。

房地产股权收购最大的风险来自于被收购项目的或有债务和转让人的欺诈行为两个方面。

1、或有债务

或有债务主要是指尚未到期的债务或者债务发生的可能性非常大，如无意外将来一定会发生的债务，只是这类债务的数额尚未最终确定。由于或有债务是未来发生的债务，在房地产项目转让时尚未发生，所以极易在项目收购中遗漏或者被转让人隐瞒，倘若受让人稍有差错就可能在项目收购后陷入无休止的债务纠纷之中。或有债务的处理通常有以下两种方式：一是在房地产项目收购的前期筹备阶段，聘请律师、会计师等专业人员对待收购项目进行收购前的尽职调查，以摸清被收购项目的真实财务状况;二是起草完备的项目收购合同，尤其要注意的是在收购中明确约定转让人对或有债务承担连带担保义务，尽量采取预留履约保证金的方式以制约转让人。

2、欺诈行为

转让人欺诈行为是房地产项目转让中又一个重要的法律风险，其主要表现为以下三个方面：一是转让人故意隐瞒现存债务;二是利用曾经控制项目公司公章及财务资料的便利虚构债务;三是假冒项目公司印章伪造项目公司债务。针对上述情况最好的应对办法主要有两个：一是完善收购合同条款，增加转让人恶意违约的成本;二是加强对项目公司印章的管理，在签订收购合同的同时就共管公司印章，或者销毁原印章，重新启用新印章，同时在收购合同中约定，除印章共管前或者新印章启用前经收购方认可的已届清偿期的所有债务外，其他的债务均由转让方承担。

(二)资产收购

资产的债权债务状况一般比较清晰,除了一些法定责任,如环境保护、职工安置外,基本不存在或有负债的问题。因此,收购公司只要关注资产本身的债权债务情况就基本可以控制收购风险。

二、税收负担差异

(一)股权收购：纳税义务人是收购公司和目标公司股东,而与目标公司无关。股权转让分为公司股权转让和个人股权转让，以下分别分析两种股权转让的税费种类。

1、公司转让股权涉及税种：企业所得税、印花税。

2、个人股东转让股权缴纳个人所得税问题。根据《个人所得税法实施条例》第八条规定：财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。 《个人所得税法》第六条规定：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。第三条规定：财产转让所得适用比例税率，税率为20%。据此，转让股权所得属于“财产转让所得”应税项目，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按照20%的税率计征个人所得税。

3、如果转让股权价格公允，与股权投资成本和合理费用之和持平，不缴纳所得税。若股权转让价不公允，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

(二)资产收购：纳税义务人是收购公司和目标公司本身。

1、根据目标资产的不同,纳税义务人需要缴纳不同的税,主要有增值税、土地增值税、企业所得税、契税和印花税等。资产收购在房地产转让阶段的税负较重。

2、资产收购可以使受让人少交企业所得税。由于资产收购费用可以计入被收购项目的开发成本，受让人在缴纳企业所得税时可以事前扣除，因此减少了受让人需要缴纳的企业所得税。

3、资产收购在之后的再出售阶段少交土地增值税。由于资产收购费用可以计入被收购项目的开发成本，受让人在再出售计算土地增值税时可以作为可扣除金额扣除，因此减少了受让人再出售时需要缴纳的土地增值税。

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