登录中顾自媒体

验证即登录,未注册则自动创建新账号

获取验证码
极速注册
第三方登录

微信登录

请使用微信扫描二维码登录
中顾自媒体

绑定手机号
获取验证码
关联已有中顾账号
首页 > 经济类 > 房屋买卖 > 详情

第414期:被冒名过户应该怎么办?

2019-07-23 11:43:17
阅读:11022
00:00:00 00:00:00
虞文君律师简介-----虞文君,女,汉族,法学、金融学双学士。杭州市律师协会刑事诉讼法委员会委员,杭州生活频道《市民监督团》栏目合作律...
被冒名过户应该怎么办?
本期对话:
  案情简介:

  石女士名下有一套房子,在石女士不知情的情况下,被过户到了儿子小王的名下。小王将房子过户到自己名下后,把房屋抵押出去,向马女士借款320万元。经询问,小王说他是在一个姓周的中介介绍下,找了一个老太太冒充自己的母亲,通过赠与的形式把房屋过户到了自己的名下,并支付给周姓中介介绍费33万元。现石女士提起诉讼,要求将房屋恢复登记到自己的名下,北京市规划和自然资源委员会向法庭提交了房屋过户的全部档案,档案显示,石女士通过赠与方式,将房屋过户给小王,现场提交的石女士的身份证和房产证经他们核实也是真实的。石女士认为最主要的是应当核实是否本人到场,而且所有的签字也都不是她本人签署的。儿子小王也表示愿意承担承诺不实的法律责任。

  相关意见:

  一、关于行政登记的效力

  2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定,“申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据上述规定,申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,房屋登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务,法律并无明确规定,但是房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说,房屋登记机构在审查登记行为时,主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查,对于相关材料的实质真实性、合法有效性,登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。房屋登记机构如果在事后发现申请人提供虚假材料的,可以依照《房屋登记办法》第八十一条规定:“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”也即是说,如果石女士通过笔迹鉴定或者民事诉讼生效文书等方式确定儿子小王系基于虚假材料等非法手段获取房屋登记的,该登记可以撤销。这种撤销的过错和责任一般不认为在房屋登记机构。

  二、关于抵押登记的阻却

  之前提到,《房屋登记办法》第八十一条规定的是除了善意取得外,通过提供虚假材料获得房屋登记的,应予撤销。也就是说,如果存在善意取得的情形,则构成对撤销房屋登记的阻却事由。本案中,无处分权人处分他人房屋并办理了登记,真实的房产权利人主张撤销房屋登记,那么第三人主张善意取得房屋抵押权时,能否构成对撤销房屋登记的阻却事由?

  《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定,“当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”根据上述规定,他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。当然,认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。本案马女士的抵押权是否构成善意取得,也要结合案情具体分析。比如马女士在签订抵押贷款协议时是否存在重大过失,是否支付抵押权对价。本案中,马女士的抵押登记是建立在房屋登记机构已经先作出房屋转移登记,她是在基于对房屋登记公信力的信赖基础上作出的抵押登记的决定的。如果她也支付了相应的抵押权对价,善意取得很大可能被认定。

  三、关于本案的判决方式问题

  对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销,《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定:行政行为有下列情形之一的,人民法院判决确认违法,但不撤销行政行为:(一)行政行为依法应当撤销,但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的;这一条就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系,该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外,也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。抵押权因被担保债权的成立而成立,亦因被担保债权的消灭而消灭。合法有效的案涉房屋抵押登记应该受到法律保护。如果撤销案涉房屋的房屋登记行为,则抵押登记的物权基础不复存在,抵押权人的合法权利得不到保护,势必造成社会公共利益的损害。也就是说,根据上述规定,案涉房屋登记本应判决撤销,但因为撤销房屋登记将直接影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现。故本案很大可能判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法,保留房屋登记的效力。

  四、救济

  原告也可以通过还清款项、涤除抵押权的方式拿回自己的房屋。再依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款规定,“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”进行追偿,如果认为房屋登记机构存在过错,亦可起诉要求其赔偿损失。

  律师警示:身份证、房产证等权属证明原件最好自己保管,不要交给他人。在不得不委托他人办理房屋买卖的情况下,可以通过公证委托的手续办理。如发现房产被冒名过户,应当立即起诉保全房屋,避免冒名人将房屋过户或者抵押给第三方,减少损失。

声明:文章来源虞文君律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
虞文君律师简介-----虞文君,女,汉族,法学、金融学双学士。杭州市律师协会刑事诉讼法委员会委员,杭州生活频道《市民监督团》栏目合作律师。自最高人民法院民事审判长第一庭离职后,先后为浙江杭天信律师事务所...
在线发布咨询

©2005-2019 9ASK.CN | 鲁ICP备12021926号 | 济南市公安局网警支队备案:37010009000020
鲁公网安备 37010102000476号 | 公司名称:济南中顾法商网络科技股份有限公司

法律咨询+服务平台

扫描关注,找律师,学知识