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第431期:购买的房子上有抵押,能买吗?

2019-07-29 14:02:48
阅读:10845
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林仕耀律师,西南政法大学法学学士,曾为众多知名企业提供专项法律服务及常年法律顾问服务,在房地产与建设工程纠纷、合同纠纷、婚姻继承纠...
购买的房子上有抵押,能买吗?
本期对话:

 1、在不知情的情况下购买了被查封的房产,该怎么办?

  林律师答:买受人在不知情的情况下购买了被查封的房产,因该房产被查封必然导致房产不能办理不动产权变更登记手续,亦不能交付买受人使用。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定,买受人可起诉解除买卖合同并追究出卖人的违约责任。若买受人已经支付了全部购房款并想继续履行合同的,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定,可向采取查封措施的人民法院提出查封异议、异议之诉等措施以维护买受人的合法权益。

  2、购买的房子上有抵押,能买吗?购买有抵押的房子有哪些风险?

  林律师答:市场上交易的房产很大一部分都是二手房,出卖人在首次购房时很大一部分均以银行按揭贷款的方式支付购房款,故二手房在出售时一般处于仍抵押在银行的状态,但只要保证房产在交易时产权能解押并顺利过户和交付,该房产就可以购买。

  买受人购买抵押的房产,存在包括但不限于以下风险:一、因出卖人未履行通知义务,导致的抵押房产转让无效的风险;二、因出卖人与抵押权人之间的其他纠纷导致抵押房产未能按时办理产权变更而产生的未能或逾期办理不动产权证的风险;三、因出卖人与抵押权人之间的其他纠纷导致未能交付或逾期交付的风险;四、购买抵押房涉及三方利益,退房比较难等等。

  3、通过哪些方式能够了解房产是否有抵押?

  林律师答:买受人可以通过所交易房产买卖合同的编号在房地产交易网上查询该房产是否存在抵押,也可以持身份证到所在城市的房产交易中心查询交易房产是否存在抵押。

  4、购买的房子上有抵押会影响过户吗?

  林律师答:房产若存在抵押,房产交易中心在办理变更不动产权登记时将不予办理过户登记。因为购买的房产若存在抵押,说明该房产有未结清的银行债务,买受人若要过户需要与抵押权人即银行进行协商变更抵押人或提前清偿银行的抵押贷款,待抵押贷款结清后,方可进行过户。

  5、曾经被抵押过的房子会影响后续房屋的买卖吗?

  林律师答:房产存在抵押本身不影响房产的买卖,因为房产抵押仅仅表明该房产的产权人与银行之间存在未结清的银行贷款,该房产被抵押系出卖人(即产权人)与银行之间基于债务关系而产生的抵押担保关系;而房产买卖是买受人与出卖人(即产权人)之间的买卖合同关系,只要该买卖合同合法有效且买受人履行了支付购房款的义务,出卖人(即产权人)就应该办理银行的房产解押、过户和交付的义务,否则出卖人应该承担违约赔偿责任。

声明:文章来源林仕耀律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
林仕耀律师,西南政法大学法学学士,曾为众多知名企业提供专项法律服务及常年法律顾问服务,在房地产与建设工程纠纷、合同纠纷、婚姻继承纠纷、民间借贷、侵权纠纷等民商事业务领域经办过多起诉讼与非诉讼案件,...
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