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第500期:以租代售符合法律的规定吗?

2019-08-21 11:27:10
阅读:10834
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杨媛,女,法学学士,现为河北宏业律师事务所专职律师。可办理民商、婚姻、劳动争议、非诉讼等各类案件,私人法律顾问(作为您的私人...
以租代售符合法律的规定吗?
本期对话:

  1、什么是以租代售?

  杨媛律师答: 所谓的以租代售,是将空置的商品房进行出租,并与租房者签订一个合同,在合同期内买所租的房,开发商即以租房时的价格卖给租房者,而租房者在租房期内所交的房租,可以抵冲部分购房款,待租房者付清所有房款后,便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房,则作退租处理,先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。

  2、以租代售存在哪些利弊?

  杨媛律师答: 优点:

  一是打破了租与售相脱节的陈旧模式,对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款,房子出现了问题,怕开发商翻脸不认账,出现的房屋质量问题无法解决。而先租后买就有了先观察房屋质量的时间,消费者心里有数,房屋质量好就买;反之就不买,只是租一下,不会有太大的经济损失。

  二是如果租房者想买下所租的房子时,先期所付的租金可以转为购房款,相当于分期付款,但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息,因此比较实惠。

  三是即使租房人不买房,开发商的房子也没有闲置,昔日的包袱变成了财富。 因此说,以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地,又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。

  缺点:

  一是:由于现在房屋的价格具有极大的可变因素涨浮不定,在签订租赁合同时所签的价格与所要求的"五年限制"之后的该房屋价格很可能是不一样的,如果房屋价格上涨了,那么卖家完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格卖掉房子。这对于买家来说,则要承担由此带来的诸多的不利后果,甚至能丢失掉购买新房屋的机会。出租年限越长,风险就越高。

  二是,如果房屋价格下降了,那么买家也有可能在承租期内解除双方的租赁合同,使得出租人出售房产的目的无法达成。也就是说,收益本身的不确定性将给交易双方违约带来了巨大的变动空间。

  三是,站在买房者的角度看,其实和卖房者签订的是附期限合同,这种附期限合同只有期限到期时才生效,如果租房期间双方因为房价等因素有分歧,买房者的利益是不受法律保护的。

  3、以租代售符合法律的规定吗?

  杨媛律师答:以租代售法律没有明确禁止,且民事合同讲求双方合意,但是租赁期超过法定期限的,超过部分无效。《合同法》第212条规定:租赁合同是出租人将 租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。第214条规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。根据 该法律规定,“以租代售”中的租赁合同也不能完全得到法律的保护。另外,如果房产涉及当地限购政策问题,购房者与开发商之间通过先租再售的形式掩盖其不具备购买资格的事实,属于以合法形式掩盖非法目的,可能导致合同无效。

  4、以租代售的房屋,何时完成房屋过户?

  杨媛律师答:根据双方约定时间或租方交纳全部租金后合理期限内应当办理房屋过户

  5、过户时发生纠纷应当如何救济?

  杨媛律师答:先协商,协商不成可以依据合同向有管辖权的人民法院起诉。

声明:文章来源杨媛律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
杨媛,女,法学学士,现为河北宏业律师事务所专职律师。可办理民商、婚姻、劳动争议、非诉讼等各类案件,私人法律顾问(作为您的私人律师随时解答法律问题,保护您的隐私,为您提供可信赖的专属服务,可按月...
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