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第504期:房屋被查封后出卖人擅自出卖的,买卖合同效力如何?

2019-08-23 11:32:22
阅读:10810
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任南南律师,上海海事大学海商法硕士,海南大学法学学士,海南上哲律师事务所执业律师。 海口电视台《看法》栏目特邀点评律师 曾在北京一家...
房屋被查封后出卖人擅自出卖的,买卖合同效力如何?
本期对话:
  1、哪些情形下房屋会被查封?

  任南南律师答:查封是指司法查封,有权查封房屋的机关一般是法院、检察、公安等司法行政机关根据法律的规定,通知不动产登记中心对房屋进行查封登记。

  业主因涉及刑事犯罪,会被检察、公安机关查封房屋;业主因有行政处罚未履行,会被行政机关申请查封房屋;业主因有民事诉讼纠纷,会被对方向法院申请查封房屋。

  2、签订买卖合同之后,房屋被查封怎么办?

  任南南律师答:签订买卖合同后,房屋被查封,购房人如何处理,要区分具体情况。

  如果已经支付全部房款,并实际交付占有房屋,且非因购房人的原因未办理房屋过户的,购房人可以选择向查封法院提出执行异议,排除房屋被执行。也可以选择向购房人解除合同,要求卖房人承担违约责任,退还购房款。

  如果仅仅只签订合同,尚未支付购房款或未支付全部购房款,购房人只能选择向卖房人解除合同,要求卖房人承担违约责任,退还购房款。

  3、房屋被查封后出卖人擅自出卖的,买卖合同效力如何?有哪些法律后果?

  任南南律师答:《城市房地产管理法》规定被依法查封的房屋不得转让,但是该规定仅是对被房屋被查封期间的所有权转移进行限制,并不因此影响房屋买卖合同的效力,买卖合同依然有效。

  出售被查封的房屋,即使买房人已经实际占有房屋,但是在最后法院执行时,买房人必须腾空搬离房屋。

  因房屋买卖合同合法有效,买方人可以向卖房人解除合同,主张违约责任,要求退还购房款及支付违约金。

  4、被查封的房屋还可以办理抵押吗?

  任南南律师答:被查封的房屋,不得在查封期间进行任何变动,所以被查封的房屋不得办理抵押登记。

  5、房屋被错误查封该如何救济?

  任南南律师答:如果是在诉讼中的错误查封,房屋权利人可以依据《民事诉讼法》第一百零八条及《最高院关于民事诉讼法的解释》第一百七十二条的规定,向作出查封裁定的法院提出复议申请。

  如果是在执行中的错误查封,房屋权利人可以向作出裁定的法院提出执行异议,如果执行异议被驳回的,可以自裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。

声明:文章来源任南南律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
任南南律师,上海海事大学海商法硕士,海南大学法学学士,海南上哲律师事务所执业律师。 海口电视台《看法》栏目特邀点评律师 曾在北京一家上市公司担任法务三年,处理公司相关劳动、人事、合同及公司内部事务审...
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