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第519期:暴雨房屋损坏风险应该由谁来承担?

2019-09-02 10:21:14
阅读:10858
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暴雨房屋损坏风险应该由谁来承担?
本期对话:

  1、暴雨房屋损坏风险应该由谁来承担?有哪几种情况?

  林仕耀律师答:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定:房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此,首先要看买卖双方签订的《商品房买卖合同》中是否对该风险的责任承担有具体约定,若有具体约定则按照买卖合同的约定执行,若买卖合同无具体约定,则可分以下情况进行处理:若卖方已经将房屋出售给买方,但并未办理房屋过户手续且亦未交房的,该风险及房屋的损失是应由卖方承担;若卖方已将房屋出售给买方,未办理房产过户手续且在交房时发现房屋质量存在问题,房屋发生该风险时双方仍未办理书面交付手续的,此时该风险及损失亦由卖方承担。若买方按正常流程已办理房屋交付手续并接收该房屋入住的,该风险及损失应由买方承担。

  2、暴雨造成积水倒灌进入车库,造成车子损毁该谁来负责?

  林仕耀律师答:首先要找到事故原因,这样才能认定由谁承担责任。要界定是否属于开发商责任,主要看小区及地下车库的排水系统是否按照国家标准建设,排水设计、施工是否规范。如果是因为开发商在建时,地下车库排水设计或施工不当,造成使用过程中出现排水问题,造成了财产损失的结果,那么业主可根据相关法律,要求开发商承担一定赔偿责任。其次,对于物业管管方在突发自然灾害中的职责,法律上无强制规定,这主要依据业主与物业方签订的《物业服务合同》,据此判定物管是否尽到应尽职责,如果物管有明显的失职行为,可追究责任。如果物管在已经尽到职责的情况下,仍无法避免损失发生,则不需要承担责任。

  3、房屋质量存在问题,在维权过程中房屋因为发生地震倒塌,还能要求开发商承担责任吗?

  林仕耀律师答:若房屋质量确实存在问题,虽然在维权过程中因为地震倒塌,但因买受人与开发商之间的《商品房买卖合同》仍然存在并合法有效。因此,买受人仍然可以根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定就该房屋本身存在的质量问题这部分的损失要求开发商承担违约赔偿责任。

  4、房屋质量存在问题,水管漏水导致地板被泡,怎样进行维权?

  林仕耀律师答:可先行对房屋质量存在问题,水管漏水导致地板被泡这一事实进行取证固定,经分析若是开发商的设计、施工等原因造成的,则可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、第十三条的规定要求开发商进行修复和赔偿损失,开发商拒绝履行修复义务的,买受人可起诉解除合同和赔偿损失;若该质量问题并非开发商原因造成,而是装修施工单位造成的,则买受人可根据其与施工单位签订的施工合同要求施工单位进行修复和赔偿。

  5、赠送的地下室存在质量问题,可以要求开发商承担责任吗?

  林仕耀律师答:首先看买卖双方签订的《商品房买卖合同》对该赠送的地下室部分的质量问题的责任承担是否有具体约定,若合同有约定,则应按照合同的约定执行;若合同无约定,但买方获赠的地下室系合法取得,这些部位的维修期限与一般商品房一致,也属于共同的维修基金的修缮范围,物业公司对其有维修的义务,若物业公司拒绝维修,买受人可要求开发商承担维修或赔偿责任。但如果买受人在赠送的地下室上擅自违章搭建其他建筑物导致渗水、开裂等质量问题,则应由买受人自行承担维修等责任。

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