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第536期:购买二手房有哪些需要注意的问题?

2019-09-11 14:06:38
阅读:10780
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王秀芬律师,安徽中特律师事务所,合伙人,招标师,中级律师职称。王秀芬律师是资深民商事律师,优秀的房屋买卖纠纷律师,2008年被合肥...
购买二手房有哪些需要注意的问题?
本期对话:

  买房对于老百姓来说是人生中的大事,因为个人购房初衷和经济条件的不同,有的人选择购买新房,而有的人则更青睐二手房。购买新房时,我们只需要与开发商打交道,后期出现问题也只是与开发商交涉,对于二手房的购买而言,我们不仅仅是要接触房屋的所有者,还可能接触到中介还有中间的各个环节。在购买二手房的时候,如果稍有不慎就会掉进陷阱中,不仅仅会损失钱财有时还会惹上官司。那么购买二手房有哪些需要注意的问题?律师对话第536期邀请到安徽中特律师事务所合伙人王秀芬律师为大家解答。王秀芬律师是资深民商事律师,优秀的房屋买卖纠纷律师。曾接受合肥电视台《新闻调查》栏目、中安在线《民生调查》、新安晚报、江淮晨报、合肥晚报等栏目的采访。接下来让我们一起看一下王秀芬律师的对话内容。

  一、购买二手房,出卖人不按约定时间交房怎么办?

  王秀芬律师答:在购买二手房过程中,如若出卖人不按约定时间交房,可以协商,如若协商不成,买受人可以向法院起诉要求继续履行合同(即要求交付房屋、支付违约金等)或向法院起诉解除合同(即要求退还购房款、支付违约金或赔偿损失等)。

  二、购买二手房,出卖人隐瞒“凶宅”事实怎么办?

  王秀芬律师答:“凶宅”纠纷属于二手房买卖合同纠纷,在签订房屋买卖合同时应遵循诚实信用、公序良俗原则,出卖人应对交易的房产相关信息予以披露。出卖人在出售房屋时应明确告知买受人买房人重大事实情况,出卖人隐瞒事实,未向购房人披露该房屋内曾发生非正常死亡事件且以市场价格进行交易的,买受人以受到欺诈为由请求撤销房屋买卖合同并退还购房款,法院一般是支持的。但迷信之说的“鬼屋”或曾发生因触电、煤气中毒、失火、溺亡等意外事件而致人死亡的房屋,法院一般不会认定其为“凶宅”。

  三、购买二手房缴纳定金后,因为后期协商不一致,定金可以退吗?

  王秀芬律师答:定金具有作为债权的担保作用,定金协议对于买卖双方当事人来说均产生法律约束力,双方当事人必须按照约定履行义务,如果买受人不按协议约定完成二手房交易,出卖人可以不退还定金;如果出卖人不按协议约定完成二手房交易,买受人可以要求卖房人双倍返还定金。因合同不可抗力或双方对合同条款无法达成一致意见,导致合同无法签订的,可以解除合同,退还定金。

  四、购买二手房时发生的中介费应当由谁承担?需要交多少?

  王秀芬律师答:关于二手房买卖过程中中介费的问题,法律并未作出明确规定,可由当事人与中介公司在不违反法律明文规定的情况下自由协商约定。在购买二手房过程中,买方需注意明确约定好中介费等费用问题,最好书面,以确保自己有足够的证据。如若约定不明,由委托人支付报酬中介费。

  根据建设部、国家计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》规定:房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

  五、买到的二手房发现存在质量问题,该怎么办?

  王秀芬律师答:当事人在买到二手房后,出现非房屋本身质量问题,如在装修、使用过程中产生的质量瑕疵,买房人应承担维修或者赔偿责任;如在买房过程中,出卖人已将该房屋的瑕疵之处告诉买受人人协商解决的,那么出卖人的责任免除;若房屋存在重大质量问题,严重影响居住的情况,建议协商或向法院起诉解除合同,要求退还购房款。

声明:文章来源王秀芬律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
王秀芬律师,安徽中特律师事务所,合伙人,招标师,中级律师职称。王秀芬律师是资深民商事律师,优秀的房屋买卖纠纷律师,2008年被合肥市司法局和合肥市律师协会评为诚信律师。 本律师担任多家房地产...
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