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第541期:房屋租赁人在房屋买卖中的“特权”

2019-09-17 11:08:01
阅读:10906
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张文飞于2005年开始至今执业13年,共产党员,先后在恒易律师事务所、贵州谦明律师事务所(合伙人)、贵州钝初律师事务所(任执行主任)执业...
房屋租赁人在房屋买卖中的“特权”
本期对话:

  随着房价的高企,越来越多的人选择租赁房屋来过渡。在租赁房屋过程中常遇到些计划外的变故而不得不搬家,其中房东卖房就是其中常见的变故之一。那房屋租赁人在房屋买卖中有什么样的权利来维护自己的利益呢?律师对话第541期邀请到贵州瀛黔律师事务所高级合伙人张文飞律师为大家分析解答,张文飞律师从事法律服务工作至今已13年,担任多家公司及企事业单位的常年法律顾问,是贵州省第十届青联委员。接下来让我们看一下张文飞律师的分析内容。

  “买卖不破租赁”是房屋租赁人在房屋买卖中的特权之一,它指当租赁物的所有权移转时,租赁合同仍然有效,即新的房屋所有人不能以所有权移转的事实主张原租赁合同无效。

  这是因为租赁房屋所有权发生转移时,承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,房屋买受人仍应当继续履行原租赁合同的约定,此时租赁权的效力优先于房屋买受人的所有权,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权。因此买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由要求承租人返还租赁物或要求承租人限期搬离,但房屋买受人在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权,是有权要求承租人支付租金(需为未付租金部分,已付原房屋所有人的租金不再支付)。

  房屋租赁人在房屋买卖中还有另外一项重要的权利——房屋优先购买权,指的是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件下优先购买的权利。该优先权由法律和司法实践赋予,具有债权的物权化特征。但这种优先效力不是基于物权产生的,所以不具有优先于物权的效力。比如甲、乙、丙三人将其共有的房屋出租给丁,以后三人协商同意将房屋出卖,在出卖给何人时发生了争议。甲、乙要将房屋出卖给丙,丙可根据其物权主张优先购买权,丁则根据其债权主张优先购买权。根据物权优先于债权的原则,房屋应出卖于丙。

  如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话,根据2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,承租人可以向人民法院起诉请求损害赔偿

  综上,房屋租赁人的权益在房屋买卖中也是可以得到相应保护的。与此同时,二手房买受人也应在购房前充分了解要房屋的租赁情况,避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。

  法律适用

  《合同法》229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

  《合同法》第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

声明:文章来源张文飞律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
张文飞于2005年开始至今执业13年,共产党员,先后在恒易律师事务所、贵州谦明律师事务所(合伙人)、贵州钝初律师事务所(任执行主任)执业,目前为贵州瀛黔律师事务所高级合伙人之一。长期以来担任贵阳市档案局...
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