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第542期:以案说法——签订房屋买卖合同需谨慎

2019-09-17 11:45:36
阅读:10769
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虞文君律师简介-----虞文君,女,汉族,法学、金融学双学士。杭州市律师协会刑事诉讼法委员会委员,杭州生活频道《市民监督团》栏目合作律...
以案说法——签订房屋买卖合同需谨慎
本期对话:

  在房屋买卖过程中,为了明确房屋买卖双方的权利和义务,保障双方的合法权益,双方在达成一致的条件后都会选择签订房屋买卖合同,合同的合法性关系到我们自身的利益,必须十分谨慎,律师对话第542期邀请到虞文君律师为我们解答相关法律问题,虞文君律师在执业期间,办理各类案件数百起,独立维护多家顾问单位,涉及高新产业,教育咨询,建设工程等多个领域。她注重理论和实践相结合,注重了解并及时解决当事人的需要。接下来虞文君律师将结合实际案例为我们分析解答相关法律问题。

  法律意见书

  案情简介:

  2010年,A公司作为余杭未来科技城板块的A-SOHO酒店式公寓项目的开发商,与B公司签订了《商品房团购合同书》,将A-SOHO的一号楼、二号楼2至9楼,共180余套房子,交由B公司包销,B公司A公司支付了1000万元履约保证金。之后A公司按照B公司的要求,向一家C公司出具了委托函,委托C进行销售。

  2011年,倪女士与C公司签订《预定购房合同》,并支付20万元预订金,购买A-SOHO项目2幢813室房屋。

  C公司收取款项后,负责人跑路。2016年,A公司将该房屋再一次出售,这一次的买家,签署的也是《预定协议书》,而且房屋至今没有向任何一方实际交付。A公司与B公司对薄公堂,法院判决B公司还要向A公司支付1051万元款项。A公司目前同意退还20万元,并适当补偿相应的银行利息。

  相关意见:

  一、合同的效力。

  《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的,依照其规定。”商品房买卖合同并不以登记为生效要件,C公司在与倪女士签订合同的时候,是有A公司的授权的。且《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定:受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

  也就是说,虽然是以C公司的名义来签署的协议,但是合同还是有效的,对A公司也是具有约束力的。除非A公司有相反的证据,否则C公司与倪女士签订的合同,其后果应当由委托人A公司来承担。

  二、能否继续履行

  倪女士购买的这套房屋,在2016年被A公司再一次出售,这一次的买家,签署的也是《预定协议书》,而且房屋至今没有实际交付。两名买家也均没有取得房屋所有权证,这是前提。那么这种情况下,推定不存在法定无效的情形,也不存在开发商与后买受人恶意串通的情况,那么先、后买受人的买卖合同可以说都是有效的,任何一个买受人都有权要求开发商来履行这个合同。但是房子只有一套,最终也只能履行一个合同,开发商对其他买受人承担相应的违约责任。

  在买受人均要求继续履行合同的情况下,原则上法院会综合考虑以下因素处理案件:

  一 、登记主义优先 即履行已经办理产权登记的买卖合同。房屋属于不动产,按《物权法》规定,不动产的所有权以登记为准确定其归属,如果几份买卖合同中,有一份不但签订且已经过户完毕,无特殊情况,应优先履行该份合同。

  二 、物权占有主义,均未办理过户手续的,支持优先合法占有的一方。各份合同均未办理产权登记的,如果有一方已合法占有房屋,一般应认定履行已合法占有房屋那一方的买卖合同。

  三 、请求权优先主义:均未办理产权登记和合法占有的,首先应当以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前,应以订立合同的先后,来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权,而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,法院可判决强制出卖人履行前一合同,督促其及时办理登记手续。

  故倪女士如果想要取得房屋,应尽快起诉要求出卖人履行合同。而未取得房产的买受人,需另行起诉要求出卖人返还购房款并赔偿损失。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

  第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

声明:文章来源虞文君律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
虞文君律师简介-----虞文君,女,汉族,法学、金融学双学士。杭州市律师协会刑事诉讼法委员会委员,杭州生活频道《市民监督团》栏目合作律师。自最高人民法院民事审判长第一庭离职后,先后为浙江杭天信律师事务所...
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