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第556期:房贷提前还款,为什么还要支付违约金?

2019-09-25 11:28:38
阅读:10887
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白晓腾律师现为北京市京师(西安)律师事务所高级合伙人律师,毕业于西北政法大学,2006年执业。处理数百起重大疑难法律事务,代理四大国有...
房贷提前还款,为什么还要支付违约金?
本期对话:

  为了减轻购房压力,一般情况下,很多人都愿意在银行办理相关手续进行按揭买房,既然选择按揭买房,申请人就应该严格按照与银行之间的约定进行还款。但很多人受制于传统观念的束缚,觉得欠银行的钱不舒服,会选择提前还贷,而提前还贷,是需要付给银行违约金的,为什么要支付违约金?律师对话第556期邀请到北京市京师(西安)律师事务所高级合伙人白晓腾律师为大家分析解答。白晓腾律师处理数百起重大疑难法律事务,任多家银行、合资公司、地产公司的常年法律顾问,得到了顾问单位的一致好评。接下来让我们一起看一下白晓腾律师的对话内容。

  一、房贷提前还款,为什么还要支付违约金?

  白晓腾律师答:

  个人住房贷款业务一直是各大银行的一大利润来源,一旦借款人选择了提前还贷,那么银行的预期利益就会受到损失,银行无法赚取利差,为了弥补这部分利润损失,银行会在借款合同中约定如借款人提前还款收取一定的违约金。

  提前还款对银行损失主要表现在以下五个方面:

  1. 影响银行借贷计划

  银行每年都有借贷资金计划,如果完成任务,则放贷额度就会缩紧,如果没有完成计划的额度,就要加大放贷力度。如果借出去的款项,购房者没有按照借款合同的约定年限用款,选择提前还贷,就会影响银行的计划。单个借款人提前还款对银行的影响可能不会太大,大量的借款人提前还款,对银行的资金计划是会产生影响的。银行通过约定提前还款违约金,更多体现的是对提前还款的消极态度。

  2.银行利润受损

  房贷利息对银行来说就是一笔很大的利润来源。如果购房者都要求提前还款的话,那么银行所获得的利息,也就是银行预期利润将会直接减少很多,对银行来说,是一笔巨大的亏损。

  3.业务增多,人员成本增加

  根据借款期限十年、二十年或者是三十年,银行合理分配工作人员。如果借款人提前还款的话,势必会造成银行时时都要配备工作人员来处理这些还贷业务,增加了银行的运营成本,降低了工作效率。收取提前还款违约金是对成本增加的利润降低的损失补偿。

  4.银行牺牲的利益最终因为提前还款而无法获得弥补

  对于每年大批的购房者贷款和每笔上百万的贷款来说,房贷已经成为各大银行争抢的优质贷款资源了。银行也往往会出台各项优惠政策,暂时牺牲自身的利益,通过后期的利息来弥补自己的损失,以此来获取贷款人的青睐。如果购房者选择提前还款,无形中增加了银行的成本。

  5.风险成本增加

  银行的每一笔贷款发放出去,都意味着一定的风险,在贷款的时候,银行也是要做风险把控的。购房者提前还款对银行来说就是一种风险,收回来的钱需要重新再借出去,银行又要重新做风险测评和把控,对信用、市场、利率等风险及各项开支进行再次付出。这从整体上增加了银行的风险把控成本。

  虽然银行最终是要保证收回资金和资金安全,但是一切都是按计划进行的,任何一个变动,都意味着利益损失和风险增加。

  收取违约金除可保持银行房贷工作需要保持稳定,还有一个重要原因就是银行要执行房地产相关调控政策。这个政策有利于打击炒房者,起到限售作用。出售物业通常需要把房屋按揭贷款结清,才能够做产权过户。

  二、房贷提前还款的违约金该如何计算?

  白晓腾律师答:

  目前商业银行针对提前还款的违约金一般是分两种形式收取,一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%),二是若干个月份的利息。但不论以何种方式收取,最高违约金受合同或法律的约束。各家银行对于违约金的收取各不相同。

  1.招商银行

  贷款不满一年提前还款,收取不低于实际还款额三个月的利息。贷款满一年后提前还款,收取不低于实际还款额一个月的利息。

  2.建设银行

  贷款不满一年提前还款,收取提前还款额的百分之三。贷款一年到两年提前还款,收取提前还款额的百分之二。贷款两年到三年提前还款,收取提前还款额的百分之一。

  3.农业银行

  贷款不满一年提前还款,按照本金乘以月利率的方式收取,月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。贷款满一年后提前还款,只要之前没有任何提前还款记录,则不收取违约金。如已采取过提前还款的,一年之后再申请者,也不收取违约金。

  4.工商银行

  贷款不满一年提前还款,收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款,则不收取任何违约金。

  5.中国银行

  贷款不满一年提前还款,收取最高不超过六个月利息违约金(按照提前还款日的贷款利率计算)。贷款满一年后提前还款,则不收取违约金。

  6.交通银行

  部分提前还款者可每年免费还款一次。全部提前还款者需承担支付违约金,收取当次还款金额的1%。但具体还款金额还需按照合同实施。

  7.华夏银行

  住房贷款不足三年的罚息一个月,需提前一个月申请方可提前还款;住房贷款满三年无罚息。

  8.邮政储蓄

  不满一年的罚剩余本金的1%,一年后就要提前一个月申请,无罚息,需提前一个月申请方可提前还款。

  9.光大银行

  住房贷款不满1年罚3个月,满1年不满3年罚1个月,满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去。

  10.华夏银行

  二年内罚2个月,二年后不到三年罚一个月,三年后不用罚息。

  11.平安银行

  住房贷款不足一年的收取欠款金额1%罚息,需提前一个月申请方可提前还款。 住房贷款满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息,住房贷款满二年以上收取一个月罚息。

  12.浦发银行:

  还款时间不满一年,想要提前还款则会收取1.5%到3%的利息。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。

  13.邮政银行

  一年内罚贷款余额1%,二年内罚贷款余额0.5%,二年后罚一个月需提前一个月申请方可提前还款;“新一代”业务按剩余本金的5%收取。

  14.民生银行

  住房贷款只要还款超过一年,需提前申请方可提前还款。

  15.广发银行

  广发银行,贷款不满一年提前还款,收取两个月利息作为违约金。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。光大银行,贷款不满一年提前还款,收取3%—6%的利息作为违约金,具体还要按照合同规定实施。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。

  三、打算提前还清全部房贷,那么合同中规定的利息该怎么计算?

  白晓腾律师答:

  目前多数银行都能提供多种提前还贷的方式,其中一种是全部提前还款,即客户将剩余的全部贷款一次性还清,则不用还剩余的利息,但已付的利息不退。

  除此之外,目前多数银行还有其它四种提前还贷的方式可供选择。

  1.部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。(节省利息较多)

  2.部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。(减小月供负担,但节省程度低于第二种)

  3.部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。(节省利息较多)

  4.剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。(月供增加,减少部分利息,但相对不合算)

  四、提前还款的时候要注意哪些问题?

  白晓腾律师答:

  目前,借款买房已经成为很多人的选择,但在还款的过程中,许多人因为经济宽裕等原因想要提前还款。目前在提前还房贷注意的问题主要有以下几方面。

  1.提前还贷了解贷款银行相关政策

  借款人想提前还房贷,必须是在还款半年以上,个别银行要求已还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请,银行接到借款人房贷提亲还款申请后要审批,所以一般需要一个月左右的时间。此外,各家银行对于提前还房贷的要求有所不同,比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍,有的银行需要收取一定数额的违约金。

  2.不要在规定时间内提前还款

  现在大部分银行都要求至少还款一年以后才可以申请提前还贷,因为头一年是利息最多的时候,银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷,从而尽可能多地收取利息。一旦提前还款,银行利润减少,所以一般在规定时间内提前还款银行会收取一部分的违约金。

  3.提前还款别忘退保

  提前还清贷款后,一定要记得到保险公司退保,在签订住房贷款的时候会签住房贷款房屋保险合同,每个月交保险费。如果提前还清了贷款就可以退保,把保险单和提前还款证明拿到保险公司办理。

  4.切记办理解押手续

  这个是最关键的,房屋在贷款期间房产证是抵押给银行的,该套房屋不能转卖,所以还清贷款之后一定要办理抵押解除,否则,抵押记录仍在房产部门有备案。

  5.缩短还款期限比降低月供更省钱

  提前还款除了全部还清之外,还可以有两种方式可选,一是月供不变的情况下,缩短还款期限,二是期限不变的情况下减少还款额度。具体而言,如要提前还部分房贷,可以选择缩短还款期限、保持月供不变,或者减少月供、保持还款期限不变。在同一时间节点上,前者比后者更节省利息支出。

  6.部分提前还款优先考虑商贷

  如果买房时选择的是“商业贷款+公积金贷款”组合贷款的方式,建议先还商业贷款,因为相比公积金贷款,商业贷款的利息比较高,如果先将商业贷款的那部分还清了,那么对于个人和家庭来说,每月的房贷压力必定会减轻很多,而且利息也节省不少。

  7.还款时提前了解各地银行政策

  每个银行提前还贷的政策不一样,有的甚至提前还贷会影响信用记录,建议在办理银行贷款详细了解。

  8.房贷提前还款文件需要准备好

  借款人如果要提前还房贷的话,一般要在电话或书面申请后,携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人,在银行计算出剩余贷款额后,便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主,办理委托公证,以免出现业主提前还款后,客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

  9.四类人不适合提前还贷

  ① 用公积金贷款的或者贷款时有折扣的

  目前各大银行都取消了房贷利率折扣,甚至还上调了房贷利率。如果你已享受房贷利率折扣,那么最好不要提前还贷,一旦你选择提前部分还贷,就需要重新签订借款合同,将无法再享受利率折扣。

  ② 等额本金还款期已过三分之一的

  如果还款已经超过了三分之一就说明已经还了将近一半的利息,后期所还的更多的是本金,利息高低对还款额影响不大。

  ③ 等额本息还款已到中期的

  贷款初期进行提前还贷最划算,如果你已处于还贷中期或者末期,那么就没必要提前还贷了,到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,剩余的贷款多为本金。因此提前还贷意义也不大。

  ④ 短期内有重大支出或者还需要贷款的

  在提前还贷前,最好做好预算规划,看短期内是否有重大支出,比如买车、孩子教育,如果有一些重大支出,那么就别提前还贷了。

  五、提前还款的手续有哪些,要准备哪些资料?

  白晓腾律师答:

  一般提前还款需要房贷合同,贷款人身份证,提前还款申请书等一些材料。不同的银行对预付款有不同的规定,所要求的信息基本相同。去还款前最好是提前咨询银行。资料一般有:

  1.身份证、户口本、已婚的提供结婚证(查看原件收取复印件)

  2.贷款合同、抵押合同

  3.贷款银行卡

  4.银行结清证明和提前还款明细;

  5.房屋注销抵押登记申请表;

  6.申请人身份证(核对原件收取复印件)

  提前还款具体办理流程:

  1.拿个人资料、借款合同及银行卡去贷款银行找客服经理申请提前还款,客服经理会让你填申请提前还款的表格并通过电脑核算截止到还款日期为止还剩余多少本金需要一次性偿还。(根据贷款合同可以核算提前还款是否需要支付违约金)

  2.申请完毕后将提前还款的金额存入银行卡供银行审批通过后划扣。

  3.划扣成功后去贷款银行领取结清证明、房屋注销抵押登记申请表表将银行划扣本金的明细打印出来。

  4.资料准备齐全后去相关部门办理解除抵押手续。

声明:文章来源白晓腾律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
白晓腾律师现为北京市京师(西安)律师事务所高级合伙人律师,毕业于西北政法大学,2006年执业。处理数百起重大疑难法律事务,代理四大国有金融资产管理公司(AMC),多家银行数百起金融案件。代理多家房地产企业在...
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