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第564期:借名买房房子到底是属于谁的?

2019-09-29 13:39:18
阅读:10769
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借名买房房子到底是属于谁的?
本期对话:

 借名买房,通俗点讲就是借用他人的名义购买房屋,这并非是当前的社会背景下新出现的问题,这一现象在实践中由来已久,是一个较为长期、普遍性的问题。借名买房发生的原因多种多样,从规避房屋限购令、限贷令政策;简便手续、减少税费;争享特定购房优惠到隐藏真实的财产信息等不一而足。因其在我国现行法律中并未被明确规定,对于名义购房人还是实际购房人来说,该行为都存在相当的风险,极容易导致“钱房两空”,无论是借名人还是被借名人都应审慎对待,轻易不要采取借名登记的办法。律师对话第564期邀请到宋峰翔律师为大家解答名买房房子到底归属于谁,怎样最大限度的降低风险,在发生纠纷后如何维权等问题。宋峰翔律师执业多年,拥有丰富的诉讼经验,其负责的态度和对案件的独特分析,更是赢得了当事人的广泛好评。接下来让我们一起看一下宋峰翔律师的对话内容。

  一、如何看待借名登记合同效力?

  宋峰翔律师答:借名买房合同的效力如何,需要具体问题具体分析,不能一概而论。不违反法律、行政法规的强制性规定,不属于恶意串通损害国家、集体、他人合法权益,不侵害社会公共利益的借名买房行为,一旦借名买房的双方当事人产生纠纷,要求法院解决矛盾的时候,法院一般会认为双方签订的借名买房合同有效。但是,如果借名买房合同涉及非法利益,严重规避法律、政策,则借名买房的合同无效。

  此外,借名购买经济适用房所签订的合同应认定为无效,原因在于其严重不利于国家保障性住房政策的实施。

  二、借名买房房子到底是属于谁的?

  宋峰翔律师答:1、合法情况下的房屋权属认定

  (1)不涉及第三方利益的情况

  从不动产的登记制度而言,登记是物权的公示方法,它仅具备物权的正确推定效力,并不能完全真实反应物的归属情况。从法律物权与事实物权的关系而言,在不涉及第三人的利益时,从公平正义的角度看,应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言,借名人和被借名人能够基于意思自治签订借名登记协议,这符合司法自治的原则。

  (2)涉及第三方利益的情况

  当被借名人把房屋登记到自己名下后,未经权利人许可,被借名人又将房屋卖给了不知情的第三人,此时便涉及到了善意取得的问题。根据我国《物权法》第106条的规定善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续,便取得了房屋的所有权。此时,原权利人可以要求登记购房人对其进行赔偿。

  2、非法情况下的房屋权属认定

  如果实际购房人与登记购房人的行为本身是违法行为,就应当认定其行为无效。

  三、违反限购令是否导致借名登记合同无效?

  宋峰翔律师答:个人认为违反限购政策的借名买房协议并不当然无效。依据《合同法司法解释一》第4条的规定,认定合同无效应当以法律和行政法规为依据,限购政策并非法律和行政法规,并非《合同法》第五十二条第五款规定的强制性法律、行政法规,并不当然导致合同无效。

  也有观点认为,借名买房协议损害了社会公共利益,但其实借名买房协议并不涉及损害社会公共利益或是存在恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的情形,因为借名人占用的购房指标系被借名人本人的购房指标,并不涉及到除双方当事人以外的第三人,没有第三人插足的可能性。因此,违反限购政策并不会直接因违反《合同法》,司法实务中也并未将当事人违反限购政策的借名买房协议直接认定为无效。很多法院就借名买房确权案件的处理原则是:登记人为所有权人,若借名人虽然在签订借名买房协议当时不满足购房资格,但截止至案件审理阶段已经符合了购房资格,也可以请求法院判决登记人为其办理过户登记。借名买房协议原则上是有效的。

  四、属于被限购的人员,借名买房购买的房屋过户会有限制吗?

  宋峰翔律师答:一般而言,属于限购人员的,不动产登记中心是不会给予办理过户登记的,本文也仅就法院判决后的过户登记做探讨。

  若借名买房协议有效,当事人起诉至法院时,能否以存在有效的借名买房协议为由要求法院判决房屋所有权归自己所有,实践中存在不同观点。就借名买房类案件的案由来看,最常见的就是所有权确认纠纷,主要有以下两种观点:

  1.判决借名人不能享有所有权

  理由在于因借名人并未向法庭提交证据证明其取得本市购房资格,故其要求涉诉房屋归其所有违背国家政策,不予支持。

  2.判决借名人直接享有房屋所有权

  主要法律依据在于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载于真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”

  在目前各地政府除了对自然人,甚至对企业都采取限购政策的大背景下,法院通常而言并不会判决支持借名人确权的诉求。但也有少数法院会判决借名人直接享有房屋所有权,如法院判决支持物权的,不动产登记中心应当办理变更登记。

  五、借名买房后,出名人反悔不配合过户,一口咬定房子是自己的,该怎么办?

  宋峰翔律师答:遇到这种情况,可以先与对方协商,协商不成的尽可能收集证据,包括但不限于借名买房协议、房屋产权证书、涉诉房屋的购房款(首付和贷款支付情况)、中介费及相关税费的支付凭证、自己长期支配涉诉房屋的证据、房屋出卖方的证明等等,考虑向法院起诉。出资方如能提供充分证据,证据之间亦能互相得到印证,且形成完整的证据链条,在不涉及违法和损害第三人利益的情形下,法院可以认定相关房屋归实际出资人所有。

  六、借用他人名字买房,实际出资人是自己,后期要求过户,对方要求高额过户费,这样的行为属于敲诈吗?

  宋峰翔律师答:如双方之间的借名买房协议中未约定过户费,对方无权要求出资人支付过户费,出资人有权基于借名买房协议的债权要求对方将房屋过户到自己名下。

声明:文章来源宋峰翔律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
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