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第589期:二手房买卖合同中未明确车库的归属,车库归谁?

2019-10-22 09:33:38
阅读:10230
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擅长民间借贷、交通事故、合同纠纷、刑事辩护、婚姻家事、继承纠纷、公司股权纠纷、律师调解等业务。为政府、国有和中小企业担任法律顾问,...
二手房买卖合同中未明确车库的归属,车库归谁?
本期对话:
  房产交易是人生的大事,各项约定必须谨慎全面,那如果买二手房时没有将车库的归属进行划分,车库归谁呢?律师对话第589期,邀请到马少君律师为大家分析解答这一问题。马少君律师擅长民间借贷、继承纠纷、婚姻家事等领域,承办过某央企全资企业破产清算案件,解决过许多舆情危机事件。接下来让我们一起看一下马少君律师的对话内容。

  1、二手房买卖合同中没有将车库的归属进行划分,车库归谁?

  马少君律师答: 如二手房买卖合同中没有将车库的归属进行约定,则二手房买卖合同仅对合同约定的房屋产生效力,不对车库产生效力。根据《物权法》第七十四条第二款之精神,车库权属未发生变化,仍归原所有权人所有。

  第七十四条第二款 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  2、买到二手房后发现房屋上面有抵押,可以要求退房吗?

  马少君律师答: 买到二手房后发现房屋上面有抵押,如果买受人在购买时不知情,出卖人也未如实告知的,出卖人构成严重违约,甚至致使合同目的不能实现,买受人可以主张解除合同,追究出卖人违约责任。

  3、买到的二手房曾经发生过凶杀案,买房时对方并没有告知,可以要求退房吗?

  马少君律师答: 买到的二手房曾经发生过凶杀案,买房时出卖人并没有告知买受人,如果买受人知道该房屋曾经发生过凶杀案,按照常理会拒绝购买,出卖人违反了诚实信用原则,致使买受人在签订房屋买卖合同时真实意思表示受到干扰,因此,买受人可以主张解除合同,追究出卖人违约责任。

  4、买二手房需要交税吗?

  马少君律师答: 买受方需要按照法律规定缴纳契税等相关税目。

  5、二手房买卖中有哪些风险?该怎样避免风险?

  马少君律师答:首先,二手房买卖中要注意房屋权属是否存在纠纷,是否拥有共有人,存在共有人的,应当与共有人一同签订买卖合同。其次,要注意房屋是否有抵押、查封等纠纷,存在抵押、查封情形的,可能会影响房屋的后续权属关系和实际使用。再次,还应当关注房屋是否存在租赁的情形,根据买卖不破租赁的原则,房屋买卖合同不能影响房屋租赁合同,买受人即使获得房屋所有权,但是也有可能无法获得使用权。最后,要关注房屋上是否有继承、析产等纠纷。

  建议由专业律师起草房屋买卖合同,将可能存在风险的情形在合同中体现,并约定违约责任。同时,在购买房屋前到房管部门核实房屋的权属情况,避免不必要的纠纷。

声明:文章来源马少君律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
擅长民间借贷、交通事故、合同纠纷、刑事辩护、婚姻家事、继承纠纷、公司股权纠纷、律师调解等业务。为政府、国有和中小企业担任法律顾问,承办某央企全资企业破产清算案件。曾在广东深圳、山西太原等地的央企、...
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