登录中顾自媒体

验证即登录,未注册则自动创建新账号

获取验证码
极速注册
第三方登录

微信登录

请使用微信扫描二维码登录
中顾自媒体

绑定手机号
获取验证码
关联已有中顾账号
首页 > 经济类 > 房屋买卖 > 详情

第609期:按揭买房后“断供”了该怎么办?

2019-11-01 13:52:58
阅读:10853
00:00:00 00:00:00
林仕耀律师,西南政法大学法学学士,曾为众多知名企业提供专项法律服务及常年法律顾问服务,在房地产与建设工程纠纷、合同纠纷、婚姻继承纠...
按揭买房后“断供”了该怎么办?
本期对话:

  随着银行相关贷款政策的开放,按揭买房已经成为年轻人买房的一种方式。申请贷款买房之后,房贷一背起来可能就是十几年或数十年。在这漫长的还款日子里头,没有人能够保证自己的生活状态会一成不变,也没有人能保住我们的工作和收入会一直平稳、安定。因此,当遇上一些需要花费大量资金的事情之后,我们的房贷可能就会面临断供的危险。那按揭买房后“断供”了该怎么办?律师对话第609期为大家邀请到林仕耀律师为大家作分析解答。林仕耀律师经办过多起诉讼与非诉讼案件,具有丰富的法律实务经验。接下来让我们一起看一下林仕耀律师的对话内容。

  1、按揭买房需要办理什么手续?按揭期限是多久?

  林仕耀律师答:所谓按揭购房,是指购房者以所预购的商品房作为抵押而从银行获得贷款,购房者按照与银行借款协议中规定的还款方式和期限分期付款给银行,并由开发商承担保证责任,由银行按一定的利率收取利息的购房方式。从概念上看,按揭买房需要买受人先与开发商签订《商品房销售合同》并在房管局进行网签备案登记;合同备案登记后,由买受人按照银行的要求准备好身份证、户口簿、购房合同及备案证明、收入证明等贷款相关资料向银行提交个人住房借款申请供银行贷款审核;银行审核通过后,买受人与银行签订个人住房按揭贷款合同并配合银行办理预抵押登记,至此按揭贷款手续宣告完毕。关于按揭期限,系由买受人根据自身的借款金额及经济情况与银行协商确定,一般有十年、二十年、三十年不等。

  2、按揭房的条件有哪些?

  林仕耀律师答:买受人若要按揭购房,需具备以下条件:一是具有城镇常住户口或有效居留身份;二是具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还银行贷款本息的能力;三是具有购买住房的合同或协议;四是能够按要求支付拟购买房产的首期款;五是同意以所购房屋作为抵押物,或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物,或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证;六是贷款银行规定的其他条件。

  3、按揭买房逾期交房的按揭的利息应当怎样计算?

  林仕耀律师答:首先看买卖双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的按揭利息及违约金计算有无具体约定,若合同有约定从约定;若合同无约定,因逾期交房系开发商违约,因此开发商应当承担赔偿其违约而导致买受人的经济损失等违约责任。根据《合同法》第113条的规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失,该损失包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时所能预见到货应当预见到的可能损失。商品房买卖合同系典型的双务合同,交付房屋及支付房屋价款是合同双方的义务,不论哪一方违约均应承担相应的违约责任。而在商品房买卖合同履行过程中,对于买受人迟延支付按揭购房款给开发商所带来的损失,是开发商失去支配利用该笔按揭购房款项的使用利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定,在双方对此没有约定的情况下,该部分利益相当于开发商从银行取得相应贷款的代价。而对于开发商延期交房,导致买受人不能按期居住使用该房屋的使用利益损失,该司法解释将其解释为买受人为此需要租赁房屋居住的租金利益损失,这在正常情况下亦符合买受人的实际损失。

  关于合同约定的买受人所需要承担的同期银行贷款利息高于实际损失即租金的问题,依据《合同法》第114条之规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。因此,买受人可以就此要求开发商承担银行按揭贷款利息与房屋租金之差额,用于弥补其所遭受的实际经济损失。

  4、按揭买房后“断供”了该怎么办?会有哪些影响?

  林仕耀律师答:所谓“断供”系指买受人未能按照合同如期偿还银行按揭贷款本息的行为。断供后,买受人应积极与银行沟通,在银行同意的情况下,可向银行申请延期还贷,若原先的贷款年限较短可向银行申请延长贷款年限降低每期应还款金额,以缓解资金压力;若银行不同意以上做法,买受人可向第三人借款偿还银行贷款本息,亦可将商品房转售以偿清银行的剩余贷款本息。

  断供后的对买受人的影响较大,主要如下:银行可依据借款合同起诉要求买受人偿还全部剩余贷款本息,并要求以拍卖该商品房所得的价款优先偿还上述贷款本息。另外,开发商亦可能将同时起诉要求解除合同收回房产,并要求买受人承担逾期偿还银行贷款本息的违约责任等等。若处理不当,很可能会成为失信被执行人、造成财物两空的局面。

  5、婚后按揭买房离婚时应当怎样分割?

  林仕耀律师答:若婚后一方以夫妻共同财产购房,共同还贷的。不管不动产权证登记在哪方名下,该房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割时,按照夫妻共同财产进行分割。

  若婚后双方父母出资买房,夫妻共同还贷,产权登记在一人名下的,根据婚姻法司法解释的规定,婚后双方父母资助子女买房,产权登记在一人名下的,该房产可认定为双方按照各自父母的出资份额占有。在离婚房产分割时,如果当事人另有约定的,按照约定办理。没有约定的按照出资比例分割。对于双方婚后偿还的贷款,如果夫妻对财产没有约定的,离婚时双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第(三)十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  若婚后一方父母出首付款,产权登记在自己的子女名下,由夫妻共同还贷的,这种情况,首付款可以认定为只赠与出资方的子女,离婚时该房产是夫妻共同财产,对首付部分应认定为出资子女的个人财产。对于双方婚后偿还的贷款,如果夫妻对财产没有约定的,离婚时双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第(三)十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

声明:文章来源林仕耀律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
林仕耀律师,西南政法大学法学学士,曾为众多知名企业提供专项法律服务及常年法律顾问服务,在房地产与建设工程纠纷、合同纠纷、婚姻继承纠纷、民间借贷、侵权纠纷等民商事业务领域经办过多起诉讼与非诉讼案件,...
在线发布咨询

©2005-2019 9ASK.CN | 鲁ICP备12021926号 | 济南市公安局网警支队备案:37010009000020
鲁公网安备 37010102000476号 | 公司名称:济南中顾法商网络科技股份有限公司

法律咨询+服务平台

扫描关注,找律师,学知识