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第631期:租客擅自装修导致店铺倒塌,房东可以向租客追究赔偿吗?

2019-11-14 13:54:17
阅读:10802
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贺岸明,男,内蒙古瀛昊律师事务所执业律师,毕业于内蒙古大学法律系。主要擅长:公司法律事务、企业法律顾问服务、房地产、建设工程、民间...
租客擅自装修导致店铺倒塌,房东可以向租客追究赔偿吗?
本期对话:

  随着经济的萎缩,人们对投资变得越来越谨慎,而近年来房价不断上涨,实体投资相对保值,不少人便将钱投资到商品楼上,但将商品屋出租后,租客的质量良莠不齐,擅自违约,肆意破坏租赁物的现象时有发生,那租客该怎么维权呢,租客擅自装修导致店铺倒塌,房东可以向租客追究赔偿吗?律师对话第631期邀请到内蒙古瀛昊律师事务所贺岸明律师为大家分析解答,贺岸明律师毕业于内蒙古大学法律系,擅长刑事辩护及道路交通事故人身损害赔偿纠纷等诉讼业务。接下来让我们一起看一下贺岸明律师的对话内容。

  1、如果房屋在出租前就属危房,但房东未告知租客,租房合同的效力该如何认定?顾客不幸砸伤,谁承担赔偿责任?

  贺岸明律师答:出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,房屋租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。(1)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。(2)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。(3)房屋租赁合同的内容是否合法。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押,未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。而出租前就属于危房,因房屋不符合安全标准,应属于无效的房屋租赁合同。

  我国《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定,道路、桥梁、隧道等人工建造的建筑物因维护、管理瑕疵致人损害的,所有人或者管理人如果不能证明自己没有过错,应承担赔偿责任。作为楼房的所有人,明知房屋有倒塌的危险,却没有采取相应的积极措施,比如修缮、改造或拆除,最终致使房屋倒塌砸伤人,应当由房屋所有人承担赔偿责任。

  2、租的店铺突然倒塌的原因是租客擅自装修,那么房东可以向租客追究赔偿吗?顾客被砸伤,房东还是否承担责任?

  贺岸明律师答:根据《合同法》第223条的规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出相人可以要求恢复原状或者赔偿损失。”按照上述规定,承租人有义务爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆扩建或增添。确需对承租房屋进行改动或增添的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同,而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构,拆除承重墙。如果承租人没有得到出租人的书面同意就装修了,侵害了所有权人对其房屋的所有权,损坏了房屋的完整性,房屋所有权人有权要求承租人承担恢复原状和赔偿损失的责任。

  承租人私自装修房屋,装修房屋坍塌对第三人造成人身损害的,如果出租人知道并且默认装修,应该承担责任,否则,不承担,由承租人一人承担。

  3、店家已设立警告牌,但顾客出于好奇心无视警告靠前观看被砸伤的,该怎么办?

  贺岸明律师答:要根据实际情况判断过错大小,承担相应责任。若是因为商场未能提供范围内的安全保障义务,比如因为商场设置的警示牌不明显,未设置围挡,则承担顾客人身安全责任;若顾客有过错的,可以适当减轻责任。

  4、店家设立的警告牌无故丢失且店主尚未知情的,他人不幸出现意外的,该怎么办?

  贺岸明律师答:他人在店内受伤,店主应当承担侵权赔偿责任,但有一点前提那就是未尽到安全保障义务。如果店主能证明他们已经尽到一定的安全保障义务,比如已经尽到危险告知、安全保障措施、发生事故后积极救助和报警等,那么店主就不须承担赔偿责任。店家设立的警告牌也是店主的管理范围之内,警告牌丢失后没有及时发现采取措施,显然店主并未尽到安全保障义务,受害人可以要求店主承担赔偿责任。

  5、在签订租赁合同是,应注意哪些问题?

  贺岸明律师答:签订前全面了解房屋坐落的地点、房屋的结构和附属设备、房屋的数量、房屋的坚固程度等具体情况。对出租人和房屋的关系进行了解,包括出租人是否为所有权人,是否为共有人,若为共有人是否有权出租房屋、房屋产权是否有争议等。房屋租赁合同中必须有房屋基本情况、租金及支付方式、租赁期限、用途、修缮责任、违约责任等合同条款.

声明:文章来源贺岸明律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
贺岸明,男,内蒙古瀛昊律师事务所执业律师,毕业于内蒙古大学法律系。主要擅长:公司法律事务、企业法律顾问服务、房地产、建设工程、民间借贷、合同纠纷、道路交通事故人身损害赔偿纠纷、刑事辩护等诉讼业务。...
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