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第664期:在转租过程中存在哪些法律风险?

2019-12-06 11:02:40
阅读:10877
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李占财律师法学学士,2009年5月开始在西宁市城西区铮诚法律服务所执业,2016年6月至今为青海言度律师事务所专职律师,劳动争议法...
在转租过程中存在哪些法律风险?
本期对话:

  有很多人在房屋租赁期尚未到期前,由于一些特殊原因不能继续居住的,就会选择将房屋转租,转租就可以了吗?其实,转租对于当事人而言此时是有一定风险的,那究竟在转租过程中存在哪些法律风险?律师对话第664期邀请到李占财律师为大家解答,李占财律师执业期间,担任多家企业单位的法律顾问,至今已办理近400件案件,深得当事人好评。接下来让我们一起看一下李占财律师的对话内容。

  1、合同没写明可转租问题,但租客把房子转租给他人,该怎么办?

  李占财律师答:根据《合同法》二百二十四条第二款 “承租人未经出租人同意转租,出租人可以解除合同。”由该合同可知我国法律规定转租必须征得出租人同意。由于承租人不具备房屋出租的权利,因此擅自转租房屋属于无权处分,由此转租合同的效力处于待定状态。若果出租人追认,则转租合同自始有效。若出租人没有明示追认,则转租合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条 第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”若出租人未在六个月之内提出解除合同,会认定为出租人已默示的方式追认该转租合同,出租人将会丧失胜诉权。对方有异议的,可以请求仲裁机构或者人民法院确认解除合同的效力。

  承租人擅自将房屋转租给他人该如何救济呢?

  (1)出租人应当自知道转租事宜之日起六个月内通知承租人解除房屋租赁合同。

  (2)出租人也可主张承租人与次承租人之间签订的转租合同未生效。因为转租合同的生效需要以原租赁合同的确定或者出租人的书面同意,否则租赁合同不能生效。

  (3)出租人可以行使解除合同后的权利,主张承担违约责任、赔偿损失、恢复原状等。

  2、租赁的房屋怎样合法转租?在转租过程中需要注意什么问题?

  李占财律师答:根据《合同法》第二百二十四条 第一款 “承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”

  根据《房屋租赁合同司法解释》第15条的规定:承租人将承租的房屋经出租人同意后转租,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,该超过部分除当事人另有约定外,应当认定为无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

  根据上述法律规定房屋合法转租必须具备如下条件:

  (1)房屋转租,应当订立转租合同。

  (2)转租合同须经原出租人书面同意。否则难以认定转租合同是否有效。

  (3)转租合同具有附随性,其约定的租赁期间不能超过原租赁合同的规定的约束条件。房屋转租期间,本租合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;房屋转租期间,本租合同解除的,转租合同应当随之解除;转租合同约定的租期最后时限,不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后,由于承租人退出本租合同,第三人与出租人建立租赁关系时,可以不受已经终止的本租合同的约束,重新设定双方的权利义务关系。

  在合法转租过程中应当注意上述问题之外,若承租人未经出租人同意擅自转租,出租人应当在知道转租事宜之日起六个月之内行使解除权,否则将会丧失胜诉权。

  在转租过程中还需要注意以下事项:

  (1)需要查看承租人的有效身份证明,是否有正式的租赁合同。在签订转租合同时,应明确之前的物业管理费是否结清,之后的物业管理费由谁承担。

  (2)明确租赁合同中是否可以转租、租赁期限、房租支付时间和付款方式。并要求出租方提供租金收据。

  (3)明确违约责任和违约的补偿标准,入住前要检查房屋内设施情况,并约定维修责任。

  (4)约定终止合同的各项情况。

  (5)转租合同中约定的事项不能超过原租赁合同。否则合同终止由承租人承担法律责任

  3、租客擅自把房屋转租有哪些法律后果?

  李占财律师答:(1)承租人未经出租人同意将房屋转租给第三方,或者将所承租的部分房屋转租给第三方,收取租金,这种情形违反了《合同法》第224条之规定,出租人可以解除合同,并可根据《合同法》第97条之规定,向承租人行使合同解除后的权利,包括要求恢复原状、采取其他补救措施和和要求赔偿损失的权利。

  (2)承租人转租房屋,必须符合法定或合同约定的转让条件,或者取得出租人的同意,否则出租人有权解除合同,这时承租人不但要对出租人承担违约责任,还需要对次承租人承担违约责任。

  4、租客将房子转租给传销人员,现在该传销人员被抓起来了,房东会被抓吗?

  李占财律师答: 出租人和承租人之间签订的房屋租赁合同与承租人和次承租人之间签订的转租合同,基于合同的相对性而言,是两个法律关系。因此。次承租人在房内进行违法犯罪活动,则出租人和承租人有义务进行报告。如果出租人和承租人不知道,则无须承担法律责任。但出租人明知承租人将房屋转租给传销人员且没有尽到报告义务的除外。

  5、房屋转租有什么法律风险?

  李占财律师答:擅自转租,是指未经出租人同意,承租人将房屋转租给第三人的民事法律行为。擅自转让房屋,出租人有权解除房屋租赁合同,出租人解除的是出租人和承租人之间的房屋租赁合同,而不是承租人和次承租人之间的转租合同,但是因为租赁合同的解除,转租合同无法继续履行。根据《合同法》第224条的规定,转租必须征得出租人同意,此处的“同意”即包括事前的允许也包括事后的追认。在生活中,承租人擅自转租房屋并收取高额转让费的现象屡见不鲜,并且存在多次擅自转租的情况,在这种态势下及易造成纠纷。转租存在以下的分险:

  (1)房屋出租人可以解除房屋租赁合同,导致转租合同无法继续履行。

  (2)出租人不同意转租房屋,次承租人需要立即归还占用的房屋,次承租人不得拒绝。房屋转租合同若确定为无效,次承租人向承租人交付的租金、押金、店面转让费等只能要求承租人归还,出租人没有返还的义务。若承租人丧失偿还能力,次承租人的合法权益将无法的到保障。

  (3)次承租人对于屋内的装修应当恢复原状,而不能折价归出租方所有,由此产生的损失只能自己承担。

  (4)未签订书面租赁合同或者租赁合同,合同有随时被解除的风险。根据《合同法》第215条,承租人租赁房屋六个月以上的,未签订房屋租赁合同或者房屋转租合同的,视为不定期租赁,出租人可以在合理期限内通知承租人后解除租赁关系。

  (5)擅自转租房屋,可能被出租人追究违约责任,承担违约金或者赔偿其他经济损失。

  屋转租对出租人、承租人、次承租人而言,均存在一定分险。但只要合法转租且谨慎审查就可以避免诸多法律问题。

声明:文章来源李占财律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
李占财律师法学学士,2009年5月开始在西宁市城西区铮诚法律服务所执业,2016年6月至今为青海言度律师事务所专职律师,劳动争议法律部主任。 现为青海省律协非诉讼专业委员会、西宁律协劳动保...
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