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第712期:保障性住房可以作为遗产继承吗?

2020-02-17 09:03:56
阅读:10998
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北京群益律师事务所是由长期从事法律、管理、经济业务的资深人士发起,由北京市司法局批准设立的公司化运作的综合律师服务机构,向广大客户...
保障性住房可以作为遗产继承吗?
本期对话:

  说到保障房,可能大家都有点意识,也大概能知道究竟指的什么房屋。但要是从法律层面看的话,可能就不是很清楚了,那究竟在法律上什么是保障性住房?保障性住房的所有权归谁?保障性住房可以作为遗产继承吗?律师对话第712期邀请到北京群益律师事务所王智律师为大家解答此类法律问题。王智律师所在北京群益律师事务所奉承诚实信用、优质实效、客户至上的工作原则,力争为每一位客户做好法律服务。接下来让我们看一下王智律师的对话内容。

  1、什么是保障性住房?保障性住房的所有权归谁?

  王智律师答:保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由于这类住房相比较商品房有很大的价格优势且供需存在缺口,就产生了保障房资格造假、骗购骗租的乱象,公开保障房申请材料等信息也成了其他申请人的重要需求。保障性住房包括:廉租房、公祖房、经济适用房、限价房。

  保障性住房作为维护房地产市场基本稳定、实现受保障群众住有所居的有力措施,近年来得到了较快发展,但随之而来的矛盾纠纷也呈现逐年增加的趋势。近日,北京市第一中级人民法院召开涉保障性住房纠纷审判工作情况新闻通报会,调研发现目前涉保障性住房案件涉及的违法违规问题较为突出,比如: 转租公租房营利,解除合同退租金;家人过世失资格,无权继承应腾退.两种常见保障性住房的所有权纠纷给大家解答,希望借此提高有关各方的法律风险意识,自觉遵守诚实信用原则,提升保障性住房运营管理水平,切实提高保障性住房的安居效果。

  公租房的保障属性决定了承租人只能限定于特定的受保障群众,若公租房承租后,承租人再自由选择转租对象,违反政策初衷,次承租人也面临解除合同和腾退房屋的风险。

  在受保障家庭出现内部变化时,应当自觉向产权单位进行申报,并依法依规配合重新审定受保障资格。如不再具备受保障资格,则应当配合后续处置,主动腾退,不应继续占用相应房屋。

  相关法律规定:

  《公共租赁住房管理办法》相关规定

  第二十八条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

  公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查,发现有违反本办法规定行为的,应当及时依法处理或者向有关部门报告。

  《经济适用住房管理办法》相关规定

  第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

  购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

  上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。\\\

  公租房是专门面向中低收入群体出租的保障性住房。刚开始工作,买不起房也租不起太贵的房怎么办?看看你的条件,能不能申请公租房。

  1.申请公租房,应当符合以下条件:

  (一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;

  (二)收入、财产低于规定标准;

  (三)申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限。

  但每个地方要求的条件是不一样的。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

  如,最近广州推出就业无房职工公租房:

  申请者条件要求是:(职工申请的满足条件)

  (一)申请者须满足三个条件(本次对申请者依旧没有收入限制。)

  1、职工须在18周岁以上(含本数)35周岁以下;(受年龄限制)

  2、本人、配偶及未成年子女在本市无自有产权住房,且当前未享受公共租赁住房(含廉租住房)保障;

  3、符合本单位分配管理方案的其他条件。

  (二)备注说明:

  (不受年限限制的条件)具有高级专业技术资格或高级工以上职业技术资格,或从事城市公共服务领域特殊艰苦岗位的职工[城市公共服务领域特殊艰苦岗位职工是指在政法、环卫、公共交通、医护(含养老护理、民政部门社会福利机构护理)岗位超过3年的一线从业人员。

  2.公租房的价格是多少?

  王智律师答:公租房的价格应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。简单来说就是每个地方都不同,它是根据各省市县级自行制定的。

  如果真的有需要,可以去咨询当地人民政府的住房保障主管部门。

  【注意】:各地对于公租房租赁期限都有明确规定,一般为3年。到期后如果符合公租房申请条件,可以申请延期继续居住,如果不符合条件则必须搬出。

  3.租用公租房需要注意什么?

  王智律师答:虽然租金少,但是租用公租房平时要求也挺严格的。以下行为要禁止:

  1、转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

  2、改变所承租公共租赁住房用途的;

  3、破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;

  4、在公共租赁住房内从事违法活动的;

  5、无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

  承租人有上述行为之一的,补缴从违法行为发生之日起的租金,还记入公共租赁住房管理档案,处以1000元以下罚款;有违法所得的,处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

  承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  4.保障性住房可以作为遗产继承吗?

  王智律师答:保障房是否可以作为遗产继承要具体问题具体分析,不能一概而论。笔者也是搜索相关案例予以说明:比如:公房承租权能否作为遗产继承?

  老张和小张是父子俩,多年来二人相依为命,共同居住在老张承租的北京某单位公有住房中。去年老张去世了,小张继续居住在以父亲名义承租的公有住房中并以父亲的名义继续交纳房租、水电费、物业费用等各种房屋费用。一天晚上,小张观看继承纠纷的普法节目后,深有感触。第二日便到法院,递交起诉状要求继承老张名下承租的公有住房。小张信心满满的称老张的妻子已经去世,自己是老张的唯一继承人,继承其承租的公有住房是天经地义的事情。

  小张是否可以起诉要求继承老张的公有住房承租权呢?

  律师解答:

  不可以。根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》(点击查看)第5条的规定,当事人请求继承被继承人生前的公房承租权,人民法院应告知当事人向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理公房承租人变更手续,当事人坚持继承请求的,人民法院裁定驳回起诉。

  公房承租人死亡后,如何确定承租人?公房承租人死亡后,要求继承公房承租权实际就是变更公房承租人的问题,由于承租人主体资格的审查和认定问题,属于公房管理单位的职权,法院不应越权代行,不宜在析产继承中一并解决。因此,对于当事人请求继承被继承人生前的公房承租权的,法院不予支持或不予处理,告知当事人向相关行政机关或产权单位申请办理公房承租人变更手续。

  公房承租人去世后,共同居住人想要继续承租原承租人的公有住房应该找原承租人的单位(公房管理单位)办理承租人变更手续。

  提 示

  遇到矛盾纠纷,法院是解决矛盾的途径,但是并不是唯一的途径。当事人诉讼过程中,遇到不懂的法律问题,听从法官及法院工作人员的解释和指导,才能更好维护自身合法权益。

  5.遗产继承的份额如何确定?

  王智律师答:根据《中华人民共和国继承法》第三条规定:遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、图书资料;(五)法律允许公民所有的生产资料;(六)公民的著作权、专利权中的财产权利;(七)公民的其他合法财产。

  被继承人去世后,被继承人名下的个人房产、存款、生活用品、书画等,继承人都可以继承。被继承人承租的公有住房虽然系其长期居住使用的财产,但并不属于被继承人的个人合法财产也非其个人的财产权利,公有房屋所有权属于国家或者单位,按照管理主体为房管所还是单位分为直管公房和自管公房。因而继承人并不能直接继承该公有住房的承租权。

  《继承法》相关规定:

  第五条 继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。

  第十三条 同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。

  对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。

  对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。

  有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。

  继承人协商同意的,也可以不均等。

  第十四条 对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人,或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人,可以分给他们适当的遗产。

  《最高人民法院关于贯彻执行继承法若干问题的意见》相关规定

  第三十一条 依继承法第十四条规定可以分给适当遗产的人,分给他们遗产时,按具体情况可多于或少于继承人。

  第三十八条 遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产,遗嘱的这部分,应认定无效。

声明:文章来源北京群益律师事务所律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
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