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第785期:买卖不破租赁,是什么意思?

2020-05-15 09:15:14
阅读:11199
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贺岸明,男,内蒙古瀛昊律师事务所执业律师,毕业于内蒙古大学法律系。主要擅长:公司法律事务、企业法律顾问服务、房地产、建设工程、民间...
买卖不破租赁,是什么意思?
本期对话:

  随着社会经济的发展,市场主体之间的经济交易越来越频繁。在有条件购买房子之前,许多人往往选择租房,但是如果今天刚租了一间房屋,明天出租人就把这间房屋卖给其他人,在这种情况下,承租人的租房风险就大大提高。为了维护交易的稳定性和经济的正常秩序,许多国家都规定了买卖不破租赁,我国也不例外,律师对话第785期邀请到内蒙古瀛昊律师事务所贺岸明律师为大家分析解答买卖不破租赁,贺岸明律师毕业于内蒙古大学法律系,擅长刑事辩护及道路交通事故人身损害赔偿纠纷等诉讼业务。接下来让我们一起看一下贺岸明律师的对话内容。

  1、买卖不破租赁,是什么意思?

  贺岸明律师答:《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。

  2、租期还未到,得知房子要拆迁,承租人该怎么办?可以申请拆迁补偿吗?

  贺岸明律师答:在现代的生活中房屋不再是单纯的居住功效,将房屋出租以获得收益也算是房屋的重要作用之一,但是这就导致在拆迁中出现了承租人这一主体,对于承租人而言,面对拆迁似乎是更为惶恐,不知道自己的拆迁中的地位,没有相关的产权,自己在拆迁中究竟能获得怎样的拆迁补偿,也是承租人无法明确的。

  那么承租人在拆迁中究竟应该获得怎样的拆迁补偿,拆迁补偿中哪些部分是属于承租人的呢?

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》未把承租人或实际使用人列入征收当事人的范围内,造成在征收补偿过程中对承租人或实际使用人的权利保护没有法律依据。虽然承租人与房屋所有权人存在合同关系,可以通过违约责任来救济其权利,但是征收作为一种不可抗力,一般人并不会在合同中就不可抗力造成的损失进行约定,造成合同双方风险自负,使得承租人的权利得不到保障。对于非住宅的补偿中,很多情况下包括室内装饰装修价值、机器设备等搬迁费用、停产停业损失等内容,实际上都是承租人的损失。

  对于拆迁对于承租人造成了损失,对于这一点法学界都是没有争议的,一般也认为承租人作为使用人也是应该获得这样的拆迁补偿的。但是在实际的拆迁中,很多的承租人不清楚自己的地位,还有很多的出租人以承租人无法获知相关的信息而做出不利于承租人的相关举措,导致上面的情形不断地发生与重演。

  很多承租人都希望自己提出合理的要求的时候可以有一定的法律依据,全国各地省市和地区对于拆迁中承租人的应该获得怎样的补偿均有相关规定,虽然有一些都是原则性的规定,但是也可以为承租人明确自己在拆迁中的法律地位,可以要求的拆迁补偿范围提供参考。同时也请明确的是大家在拆迁中的协商与处理也是很重要的。

  3、租期未到,出租人因自身原因要买卖房屋的,承租人该如何维权?

  贺岸明律师答:首先,根据《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁住房的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。同等条件主要指房屋转让的价格、价款支付方式等。出租人通知义务是指出租人通知承租人时,应当告知租赁房屋转让的事实、时间及具体出卖条件。出租人虽然通知承租人出卖租赁房屋的事实,单位告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面,或这在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的,应当认定其未履行通知义务。

  其次,租户不主张优先购买权,应该配合房东签署《承租人放弃优先购买权的声明》,若房屋租赁合同未到期,业主无权强制租户搬离。合同尚未到期,依法成立生效的合同受法律保护,租户有权利继续居住。根据《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。若合同没有明确表明“甲方(出租人)因房屋已出售,乙方(租户)需提前退租” 等相关条例,即使房屋出售了,新业主也不能强制租户搬走,建议双方协商解决搬离时间。

  4、出租人实际未取得房屋所有人的同意,私下将房屋出租给承租人的行为,该如何定性?

  贺岸明律师答:私下将他人房屋出租收取租金。此类行为由于客观表现不尽相同,性质自然有所区别:

  (1)擅自将他人房屋以所有人之名出租。有的人置“兔子不吃窝边草”的古训于不顾,专门盯住亲戚、朋友、同学、同事、老乡,利用了解底细的优势,擅自以代理人自居,将这些人的闲置房屋以房主之名出租以“收租”。这种未经他人授权而擅自以他人名义实施的出租房屋行为,虽意在不当占有租金,但只是虚构了“代理”事实,并无其他虚构事实或隐瞒真相的情节,因此不构成合同诈骗罪,而属于民法上的无权代理。

  (2)擅自将他人房屋以自己之名出租。有的人擅自将他人房屋出租,但不是以房主之名,而是以自己之名。有的承租人可能明知不妥,但出于轻信或贪图租金便宜,仍贸然承租。这与上述第一种情形性质不同,属于民法上的无权处分。所谓无权处分,是指行为人在没有处分权的情况下,以自己的名义与相对人处分他人的物或权利的行为。

  (3)化名冒充房屋所有人擅自将他人房屋出租。做贼难免心虚,为逃避打击,有人处心积虑,甚至伪造权力证书,化名冒充房主擅自将他人房屋出租牟利,这种情形最为多见。由于是化名,东窗事发行为人便销声匿迹,具有较大的社会危害性。行为人以非法占有他人财物为目的,采取隐瞒身份冒充房主出租他人房屋等欺骗手段,通过与人签订房屋租赁合同骗取租金,如数额较大,毫无疑问构成合同诈骗罪,应依法追究刑事责任。

  5、房屋所有人得知真相后,表明要收回房屋,承租人该怎么办?

  贺岸明律师答:(1)如果是出租人擅自将他人房屋以所有人之名出租此种行为,按照《民法通则》第六十六条的规定,只有经过房主的追认,房主才承担民事责任。未经追认的,由行为人承担民事责任。如房主知道行为人以房主名义出租房屋而不作否认表示的,视为同意。如承租人知道行为人没有代理权还与行为人签订租房合同给房主造成损害的,由承租人和行为人负连带责任。

  (2)如果是出租人擅自将他人房屋以自己之名出租。此种情形下之房屋租赁合同,依《合同法》第五十一条规定,只有经房主追认或者行为人订立合同后取得处分权的,方为有效。否则,房屋租赁合同无效,承租人可以起诉出租人要求承担赔偿责任。

  (3)如果是出租人化名冒充房屋所有人擅自将他人房屋出租,承租人可以向公安机关报案,追究出租人合同诈骗罪的刑事责任。

声明:文章来源贺岸明律师,仅代表律师个人观点,未经作者许可,不得转载。
贺岸明,男,内蒙古瀛昊律师事务所执业律师,毕业于内蒙古大学法律系。主要擅长:公司法律事务、企业法律顾问服务、房地产、建设工程、民间借贷、合同纠纷、道路交通事故人身损害赔偿纠纷、刑事辩护等诉讼业务。...
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