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第0期:购房“团购费”是否合法,能否退还?

2020-07-08 09:21:24
阅读:1052
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购房“团购费”是否合法,能否退还?
本期对话:

  承颖,三级律师,江苏品川律师事务所合伙人,品言房产建筑法律服务中心主任,美国注册管理会计师(CMA),专注于房地产、建设工程、公司法、合同法、物权法等领域法律服务工作,拥有深厚的法律专业知识与资深的办案经验,擅长处理房地产纠纷、合同纠纷、公司股权纠纷等各类案件。

  品言房建法律服务中心
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  所属单位:江苏品川律师事务所

  【业务范围】房地产开发专项法律服务、建设工程纠纷、不动产买卖纠纷、不动产确权纠纷、不动产析产纠纷、不动产租赁纠纷、不动产继承纠纷

  【团队简介】

  我们专注于房地产和建筑工程专业领域的探索和研究,团队共有执业律师5人,团队主任承颖律师精研房地产领域十年,副主任李亮律师深耕建筑领域七载,成员律师史忠磊、杨海锋、魏建平在房建领域均有各自专研方向。我们秉承团队合作精神,采取团队一体化管理,结合业务专长和客户需求,提供专业、优质、可靠的法律服务。

  【团队理念】客户至上、专业高效、诚信勤勉。

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  江苏品川律师事务所 品言房建团队主任 承颖律师

  近日,笔者了解到,目前房地产市场上,纷纷冒出“团购费”这一收费项目,并且 “团购费”收取方不光有开发商,更多的是第三方中介公司,那么购房“团购费”到底是否合法、能否退还,下面笔者将结合相关法律规定及案例对几类“团购费”进行分析。

  一、 开发商向购房者收取“团购费”的情形

  1、开发商向购房者收取“团购费”,并最终将该“团购费”计入《商品房买卖合同》约定的房价,且开具相关发票的情形;该“团购费”合法,购房者无理由要求退还。

  2、开发商向购房者收取“团购费”,但未计入《商品房买卖合同》约定的房价的情形;开发商收取的“团购费”系在标价之外收取未标明的费用,属于《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条所列的不正当经营行为,故该“团购费”不合法,购房者可以在诉讼时效内,通过法院诉讼要求开发商退还。

  二、 第三方中介公司向购房者收取“团购费”的情形

  1、第三方中介公司在开发商处向购房者收取“团购费”,但仅出具收据,未签定服务协议的情形。

  案例:徐州某房地产开发有限公司、房屋置换经纪公司与张某、常某等商品房销售合同纠纷(摘自中国裁判文书网)

  2014年7月16日,张某、常某至某房地产公司紫金奥邻花园售楼处看房,张某、常某交纳购房佣金12000元,取得加盖第三方房屋置换公司印章的收据。缴纳佣金后,张某、常某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》,合同签订后,张某、常某依约向某房地产公司支付总房款688121元。后张某、常某认为12000元的购房佣金不合法,遂起诉至法院要求某房地产公司与房屋置换公司予以返还。

  一审法院认为,某房地产公司作为商品房销售方应当对其所售楼房价格、购房人需交纳的各项费用进行明码标价、明确告知,其作为销售商应当对于12000元费用的收取予以公示或以书面形式明确告知,为明确告知的,承担不利后果。此外,张某、常某是在某房地产公司售楼处交纳该佣金,从表象上看,足以使张某、常某产生重大误解,误认为该笔费用的收取为购房款的一部分,从而影响其真实意思表示的作出,且张某、常某作为买房人完全有理由相信该费用是由某房地产公司收取,张某、常某已尽充分注意义务自身并不存在过错。房屋置换公司虽系受托方,但其是以自己的名义从事受托业务,并在佣金收据上加盖公章予以确认,且该佣金其已实际收到。其在收取佣金时并未向买房人披露委托人,买房人对于其与委托人之间的代理关系并不知晓,相应的法律后果应当由其自身承担,房屋置换公司应当就佣金的返还承担连带责任。故一审法院判决:徐州某房地产开发有限公司向某、常某返还购房佣金12000元。徐州市某房屋置换经纪有限公司对上述债务承担连带清偿责任。

  徐州某房地产开发有限公司不服一审判决提起上诉,二审法院认为一审法院判决上诉人应当向张某、常某返还佣金12000元有事实和法律依据,并无不当。故二审法院判决:驳回徐州某房地产开发有限公司的上诉请求。

  上述案例中的“购房佣金”与本文中的“团购费”实际如出一辙,通过该案例可见,虽该费用由第三方中介公司收取,但由于第三方中介公司未与购房者签订任何协议,并且开发商与第三方公司均未向购房者明确该费用的性质,故对于购房者来说该费用就是购房款,而开发商未将该费用计入房价内,该费用即为不合法的费用,开发商与第三方中介公司应当承担返还款项的义务。

  2、第三方中介公司在开发商处与购房者签订服务协议,约定团购优惠,向购房者收取“团购费”的情形。

  案例:何某与昆山某网络科技有限公司服务合同纠纷(摘自中国裁判文书网)

  2016年9月21日,何某(甲方)与网络科技公司(乙方)签订《购房团购优惠协议书》,约定:甲方的购房需求及乙方提供的购房优惠为:楼盘为玖星丽苑,团购金额5万元、优惠金额8万元,今日支付团购费5万元(团购费不计入签约商品房合同价);房源选择为7号1902室,参加团购优惠后合同总价为55万元;甲方确认在签署本协议时应向乙方支付服务费5万元。何某在上述协议上亲笔书写“对上述条款内容清楚了解并自愿参与此团购活动”。当日何某向网络科技公司支付团购费5万元,并签署认购卡,认购单元7号1902室房屋,房屋原单价7887.03元/平方米,原总价643661元,签约总价55万元,团购费5万元。何某通过POS机刷卡支付网络科技公司5万元,网络科技公司向何某出具“玖星立苑7#1902团购费”的收款收据。同日,何某与叠商公司签订了《商品房买卖合同》(预售)一份,约定何某购买叠商置业开发的玖星丽苑7幢1902室房屋,房屋总价款为55万元。后何某认为网络科技公司收取5万元团购费没有事实依据与法律依据,起诉至法院要求撤销双方签订的购房团购优惠合同,并要求网络科技公司返还5万元团购费。

  一审法院认为,何某与网络科技公司签订的《购房团购优惠协议书》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应当按照协议的约定履行。何某未提供证据证明其在与网络科技公司签订的协议属于可撤销合同的相关情形,故对何某要求撤销《购房团购优惠协议书》的诉讼请求不予支持。何某与网络科技公司签订《购房团购优惠协议书》后,何某向网络科技公司支付5万元团购费,并在其与叠商公司签订的《商品房买卖合同》时按照认购卡确定的涉案房屋原总价643661元的基础上享受了优惠后的房屋总价55万元。网络科技公司已经按照购房团购优惠协议书履行了提供团购优惠服务的义务,且何某也实际享受了团购优惠,其所付费用不应退还。故对何某要求网络科技公司退还5万元团购费的诉讼请求不予支持。一审法院判决:驳回何某的诉讼请求。

  何某不服一审判决提起上诉,二审法院认为一审法院认定何某已按照购房团购优惠协议书享受了团购优惠并无不当,故二审法院判决:驳回何某的上诉请求。

  上述案例中的“团购费”经法院审理后,判决无需退还,通过该案例可见并不是所有未计入房价的“团购费”都是不合法的。第三方中介公司与购房者签订服务协议,按协议约定提供团购优惠服务并收取的团购费是合法的,购房者无权擅自撤销服务协议,要求退还团购费。

  综上,经过上述分析可见“团购费”并非全然不合法,购房者是否有权要求退还团购费还需要结合购房者持有的相关证据以及案件的事实情况而定。

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