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张伟
第155期

张伟律师现为山东法德利律师事务所高级合伙人,淄博市律师协会刑事业务委员会委员,淄博市律师协会战略发展委员会委员。执业16年,理论功底扎实,实战经验丰富,业务领域以公司法律事务、刑事辩护为重点,熟悉并专注于各类企业运行环节中存在的法律风险和...详细>>

执业16年,理论功底扎实,实战经验丰富,业务领域以公司法律事务、刑事辩护为重点

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中顾高端访谈

本期导读

“房改房”俗称单位房,由于历史的原因,这些房子一般地段优越,且拥有较为成熟和完善的配套设施,成为二手市场上广受热捧的房屋类型。随之而来的,就是关于房改房的纠纷。今天我们请来了山东法德利律师事务所的张伟律师,来一起探讨房改房买卖中会出现的法律问题。...

访谈实录

■本期材料

“房改房”俗称单位房,由于历史的原因,这些房子一般地段优越,且拥有较为成熟和完善的配套设施,成为二手市场上广受热捧的房屋类型。随之而来的,就是关于房改房的纠纷。今天我们请来了山东法德利律师事务所的张伟律师,来一起探讨房改房买卖中会出现的法律问题。张伟律师现为山东法德利律师事务所高级合伙人,淄博市律师协会刑事业务委员会委员,淄博市律师协会战略发展委员会委员。执业16年,理论功底扎实,实战经验丰富,业务领域以公司法律事务、刑事辩护为重点,熟悉并专注于各类企业运行环节中存在的法律风险和有效控制手段;同时擅长代理各类疑难复杂刑事辩护案件。

■访谈主题:张伟律师谈房改房买卖涉及的法律问题

■律师访谈

中顾法律网沈青:

非常欢迎您的到来,首先我们请张律师为我们介绍一下房改房是一种什么样的房产?

张律师:

房改房是俗称,学名叫做已购公房,是指购买时享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房的购买主体是政府以及国有单位的员工及其配偶。

中顾法律网沈青:

房改房可以自由转让吗?

张律师:

一般,房改房在自主满5年以后可以自由转让,但下列房改房不得上市交易:1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;2.在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;3.产权共有的房屋,其他共有人不同意上市的;4.违反产权人与原产权单位购房约定的;5.国家、省、市规定不能上市的。主要是部分央产房、军产房和教育机构院内的房产。

房改房可以分为100%产权和部分产权,其中部分产权的房改房在许多城市是不能上市交易的。两种类型的房改房交易方式都有所不同。

中顾法律网沈青:

房改房一房二卖是常有耳闻的事情,那么一房二卖房屋所有权证书的效力如何确定?

张律师:

从法律上讲,无论一房二卖还是多卖,所签的房屋买卖合同都是有效的。如果房屋已经过户,无论过户还是合同都是有效的,卖方对其他买房人承担违约责任。如果交易中存在无效或可撤销的因素,要首先通过诉讼宣告合同无效或撤销合同,然后通过行政诉讼撤销房产证。在法院判决撤销房产证之前,房产证是有效的。另外,原来有一个行政撤证程序,即由房产局自己做出撤销房产证的行政决定,但物权法生效以后,相关的规定被废止,这种撤证方式也就不存在了。

中顾法律网沈青:

在购买房改房过程中需要注意哪些法律问题,以尽量避免日后纠纷的产生?

张律师:

1、了解产权的可靠性

①确认产权的房主是否与卖房人是同一人,可到房管部门查询产权证的真实性;②确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质;③确认原单位是否同意出让;④确认是否已经按成本价补足分摊费用。

2、确认登记的面积、使用期限

在房产证中,包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限。土地出让金也是由原业主支付的。

3、清楚房屋背景与周边环境

①了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用;②了解房屋是否抵押给银行;③有配套设施的,要现场使用以确认是否有损坏;④观察户内外电线是否老化,“三表”是否出户,电话线是否接通;⑤小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

4、慎重办理交易过户手续

办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关,不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。

产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续,对买方来说,产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方,在此之前,卖方随时可能毁约。

中顾法律网沈青:

关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?

律师

没有了。

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