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陈旭峰
第156期

陈旭峰,山东鲁泉律师事务所主任,法律硕士,济南市律协建筑与房地产业务委员会委员,山东省律协行政委员会委员,从事专职执业律师12年。擅长城市房屋征收拆迁、房屋征收补偿安置、集体土地征收、行政复议、行政诉讼、法律顾问、刑事辩护等法律事务,是全...详细>>

2003年起从事城市房屋拆迁和集体土地征收法律研究及案件代理,组建山东拆迁律师专家团队,代理拆迁及土地征收案件300余件,为被拆迁户挽回经济损失1.5亿元。

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中顾高端访谈

本期导读

为何暴力拆迁案多发生于集体土地上的房屋拆迁呢?今天的访谈我们就请到了有多年专业代理征地拆迁案件经验的陈旭峰律师,来一起探讨涉集体土地拆迁的法律问题。...

访谈实录

■本期材料

近年来,强拆新闻不断,各种半夜强拆、强拆命案事件刷新着拆迁人员的恶劣行径,有人捶胸顿足却还是只能把苦水倒回肚子里,有人流血受伤仍丝毫没有能保护自己的方法,有人以命相搏最后屋毁人亡......暴力拆迁违法,以命相搏并不是唯一的解决方式,我们一定要学会采取合法的方式保护自己。但是为何暴力拆迁案多发生于集体土地上的房屋拆迁呢?今天的访谈我们就请到了有多年专业代理征地拆迁案件经验的陈旭峰律师,来一起探讨涉集体土地拆迁的法律问题。

■访谈主题:陈旭峰律师谈集体土地拆迁的法律问题

■律师访谈

中顾法律网沈青:

非常欢迎您的到来,本期访谈我们一起来探讨下涉集体土地拆迁的法律问题。从近年来曝光的一些新闻中,我们不难看出,暴力拆迁血案多发生于集体土地上的房屋拆迁,这是为什么呢?

陈律师:

随着城市化进程的加快,对集体土地的征收也进展的如火如荼。位于城乡接合部或者郊区的农村集体所有土地,升值快,地方政府通过低价补偿被拆迁户的方式,高价将土地出让给开发商。

城市土地属于国有土地,业主没有土地所有权,所以拆迁不会遇到土地的问题,对这类房屋进行征收拆迁,政府需要支付的补偿只是建造和装修房屋需要的成本。有数据表明,80%的拆迁都发生在集体土地上,而集体土地上的拆迁不光有房屋问题,还有土地作价和补偿的问题,因此频发和被拆迁户的纠纷。

中顾法律网沈青:

目前在集体土地上的房屋拆迁有哪些问题值得我们关注?

陈律师:

政府征地范围宽,手段过于强硬。无论是公益用途还是商业开发,政府都可以征收农民的集体土地,而且政府在征地过程中过多使用强制性,基本上都是由地方政府决定征地与否。

政府征地补偿低,安置力度不够。城市化使得城市周边土地升值,政府低价购得,却以高价出让,农民既失去了赖以生存的土地,又没有得到妥善的就业安置和社会保障,导致上访和群体性事件频发。

政府征地程序乱,强征成为常态。某些基层政府征收程序不透明,滥用职权,与企业签订合同后才与村委会和乡镇政府达成共识,就与农民签订征收合同,土地在农民不知情的状况下就被征用,而且动辄采取断水、断电、断路的手段,容易激化社会矛盾。

政府征地法律规范空白,缺乏制约。目前仅仅依据对管理法进行集体土地的征收,而且房屋只作为地上附着物评估。附着物的补偿标准又授权地方政府规定,在一些地方,房屋补偿标准特别低。据相关数据统计,因征地补偿和安置引发的群体性事件,已经占到我国农村群体性事件的65%以上。

中顾法律网沈青:

我国法律对征地拆迁有哪些方面的空白,导致诸多违法暴力拆迁事件的发生?

陈律师:

土地管理法及其实施条例虽然规定了集体土地征收的问题,却对集体土地上的房屋补偿没有规定。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也没有将集体土地的征收列出来。以至于对于集体土地的征收没有相应的法律规范可依,对集体土地上房屋拆迁的补偿,仅仅是对房屋的补偿,而本质应该是对土地进行补偿的,造成侵害农民合法权益的法律漏洞,必须加快立法或者修订现行法律。目前,国务院酝酿修法规范集体土地征收补偿,但具体办法至今未出台。

中顾法律网沈青:

本来就要失去熟悉的家园,如果说补偿款能够聊慰余心,也不至于说会拿命相搏。而事实上,有很多人都是因为不满补偿款成为了人们眼中的“钉子户”的!那么,陈律师,征迁的补偿标准和补偿方式是由谁来决定的呢?

陈律师:

农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿,被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴,要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制,并认真加以执行。

中顾法律网沈青:

在签署拆迁补偿安置协议的时候,有的人偏听偏信,有的人则一味抵抗,为避免发生暴力冲突、流血事件,能找到一位专业的律师来分析再好不过了。陈律师您能和我们分析一下律师在拆迁中的重要性吗?

陈律师:

开发商拿到土地使用权的方式两种,第一种是以出让方式或划拨方式从政府土地管理部门取得国有土地的使用权。第二种是通过土地使用权转让的方式,从其他土地使用者手中受让土地使用权。

采取划拨方式取得土地使用权,而该土地使用权是国家征用集体土地后提供的,开发商就需要支付征地费用,处理征地事宜,征用土地依《土地管理法》及其实施条例办理。处理征地事宜需与农村集体经济组织签订征地协议,需要律师介入或直接处理。

如果采取出让方式取得的土地使用权,而该开发项目又属旧村改造项目,开发商就需要处理拆迁安置补偿事宜,拆迁房屋依《城市房屋拆迁管理条例》办理。处理房屋拆迁事宜需与房屋产权人签订拆迁补偿协议,并与房屋使用人签订拆迁安置协议,需要律师介入或直接处理。

另外律师在拆迁过程中可以进行法律指导和法律咨询,在当事人之间进行调解,使拆迁谈判顺利完成,有效预防和减少拆迁纠纷。

中顾法律网沈青:

关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?

陈律师:

没有了,谢谢主持人。谢谢大家。如果大家遇到征地拆迁和补偿方面的法律问题和困扰,欢迎电话咨询。

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