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李兵
第162期

李兵律师 北京市东卫律师事务所合伙人,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员,中国法学会会员,北京经济法学会会员,劳动法资深律师,800HR顾问专家,北京市人才市场报特约撰稿人。曾在大型国企、外资企业、事业单位、律师事务所担任管理工作十余年...详细>>

在劳动纠纷、公司治理、合同等民商事领域有深厚的理论基础和娴熟的诉讼能力。

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中顾高端访谈

本期导读

我国国内融资租赁行业愈演愈热,租赁纠纷也急剧上升。租赁物为房地产的融资租赁成为一种特殊的融资租赁方式。融资租赁合同纠纷在具体案件中是什么样的?土地融资租赁如何缴纳增值税?房地产融资租赁业务以房屋、土地等作为租赁物,是否能像普通融资租赁业务涉及营业税、印花税等其他税种?针对这些问题我们今天请来了北京东卫律师事务所的专业律师李兵,一起来探讨下不动产融资租赁涉及的法律问题及风险...

访谈实录

■本期材料

我国国内融资租赁行业愈演愈热,租赁纠纷也急剧上升。租赁物为房地产的融资租赁成为一种特殊的融资租赁方式。融资租赁合同纠纷在具体案件中是什么样的?土地融资租赁如何缴纳增值税?房地产融资租赁业务以房屋、土地等作为租赁物,是否能像普通融资租赁业务涉及营业税、印花税等其他税种?针对这些问题我们今天请来了北京东卫律师事务所的专业律师李兵,一起来探讨下不动产融资租赁涉及的法律问题及风险。

■访谈主题:不动产融资租赁涉及的法律问题及风险

■律师访谈

中顾法律网沈青:

非常欢迎您的到来,首先我们请李律师为我们介绍一下目前在我国不动产融资租赁合同的法律效力吧?

李律师:

司法解释规定,人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定,结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务,对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同,但实际不构成融资租赁法律关系的,人民法院按其实际构成的法律关系处理。

在此,司法解释以法律关系的构成要件为判断标准,以是否执行融资租赁内含的权利义务关系作为纠纷裁判的方法来考察效力问题。因此,不动产融资租赁的效力问题,即,以不动产为标的的融资租赁虽然不会直接因为标的物的原因而被认定合同无效,但是却可能不被认定为融资租赁法律关系,因此导致融资租赁公司预期的合同利益得不到全面保护。

中顾法律网沈青:

房地产融资租赁是否能像普通融资租赁业务涉及营业税、印花税等其他税种?

李律师:

房产税——企业应将融资租入资产作为一项固定资产计价入账,同时确认相应的负债,并计提固定资产的折旧。同时对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

印花税——在传统出租业中,出租人和承租人要签订《租赁合同》,按照合同金额的0.1%,双方要分别缴纳印花税。在融资租赁业务中,出租人与供货商签订《购买合同》,出租人与承租人签订《购买合同》以及《融资租赁合同》。融资租赁合同的双方当事人按照合同约定金额的万分之零点五缴纳印花税,《购买合同》的当事人按照合同金额的万分之三分别缴纳印花税。

营业税——纳税人销售不动产按收取的营业额全额缴纳5%税率的营业税。营业税作为一种间接税,税负可以转嫁,纳税人与实际税负人不一致,作为实际税负人的购买方承担这笔税费,而且没有进项抵扣政策,间接加重了购买方的经营负担。在缴纳增值税或者营业税时,还要负担城市维护建设税以及教育费附加。在每一笔融资租赁房地产业务中,承租方还要在实际负担流转税的同时负担城市维护建设税和教育费附加。

土地增值税——实行四级超率累进税率。目前,在房地产开发环节,囿于房地产开发企业成本核算的限制,各地税务部门一般对土地增值税按1%-2%的固定比例征收,但是对二级市场的转让,则严格核算交易价格与房屋原价的差距并以此为标准进行征收;如果融资租赁期结束后的第二次转让仍按实质交易的性质对待,必将极大增加承租人的交易成本。

中顾法律网沈青:

涉融资租赁合同纠纷的具体案件,目前情况是什么?

李律师:

在国外,房产、土地所有权类不动产融资租赁业务租赁方式成本高,手续繁琐,所以并并不常见,所以很少有规定房产等不动产不能作为融资租赁标的物,也很少有国家以标的物来否定融资租赁合同。而在我国,包括房产、商业住宅,港口、码头和高速公路在内的不动产租赁,占整个融资租赁业务半壁江山,但受到房地产、融资平台限贷等调控政策存在,房产、港口、码头类融资租赁合同在具体案件中很难获得支持。

中顾法律网沈青:

以经营租赁方式将土地出租给他人使用,应如何缴纳增值税?

李律师:

纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

中顾法律网沈青:

房地产融资租赁有哪些税务风险?

李律师:

①交易中可能存在价外费用

一般情况下,计算货物劳务涉及的流转税计税依据时,会确认是否要将价外费用考虑进去。就营业税而言,其计税依据即营业额应包括全部的价款与价外费用。

在房地产售后回租交易中,如果房地产企业以低于市场公允的售价吸引商铺购买者,使得商铺购买者在未来一段时期无偿或低于市价将商铺交予房地产企业进行管理,并由房地产企业获得相关收益,那么税务机关就会认为房地产企业在销售商铺时无偿或低于市价取得了购房者日后一段期间不动产的使用权,即税法规定的“其他经济利益”(属于价外费用的一种)。在这种情况下,税务机关有权重新核定营业税的计税依据。

②计税基础与会计核算中的差异

在房地产售后回租业务中,对于售后回租房地产的入账价值,会计处理时会考虑最低租赁付款额现值以及其他相关费用,但税法仅按照实际支付的款项作为资产的计税基础。需进行纳税调整。由于不涉及损益类科目,所以不会产生递延所得税。

此外,会计处理要对未确认融资费用加以确认,而税务处理并不确认,对于融资租回房地产的资产折旧,因为回租房地产的价值不同,折旧也会不同,对此年度汇算清缴也应作相应的纳税调整。

③产权发生变动的情况下需缴契税

《契税暂行条例》规定,转移土地、房屋权属是指下列行为:(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。

房地产的融资租赁,实质上是出租人转移了与其房地产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。由于在融资租赁期间房产的所有权仍属于出租方,还没有发生转移变动,因此,融资租赁期间的房产不交契税。但是如果在融资租赁期过后,租赁双方的房屋所有权发生转移,则承租方应按照规定缴纳契税。

中顾法律网沈青:

关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?

律师

没有了。

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