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关于国有土地使用权续期问题的思考

崔志光 2014-05-04 14:38:50
关于国有土地使用权续期问题的思考



购买的房产所占用的国有土地如果是住宅用地,最长使用期限为70年,一般不会出现土地使用权到期的问题。但位于青岛市黄岛区的部分居民,却面临土地使用权到期问题。

近日,有许多当事人向笔者咨询购买土地使用权已到期的房产的风险问题,包括购买土地使用权到期的房产能否过户?今后土地使用权如何续期?土地使用权到期的房屋拆迁能否得到补偿等。1989年,政府部门在青岛市黄岛区划定了经济技术开发区,在经济技术开发区进行土地使用权转让的试点,因当时《土地管理法》尚未出台,没有关于住宅用地使用权70年的规定,因此对土地使用年限的约定都为20年或30年。鉴于此,黄岛频繁出现土地使用权到期的现象也不足为奇了。

法律视角分析此案

我国法律和政策关于“土地使用权到期后如何续期问题”的规定经历了如下变化: 1994年颁布的《城市房地产管理法》规定,办理土地使用权续期的,应当重新签订土地使用权转让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。依此规定,办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。作为改革开放领头羊的深圳市,也存在许多土地使用权即将到期的房产,对此,深圳市政府于2004年发布了《深圳市到期房地产续期若干规定》,规定可按到期房地产续期的地价标准和延长土地使用年期的原则,办理土地有偿使用手续。根据这一规定,土地使用权续期是有偿的,但由于深圳市存在20年至70年不等的土地使用期限,且受到之前政策的影响,上述规定的执行过程中遇到很多障碍。

2007年10月1日施行的《物权法》明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。这一规定回避了土地使用权期满续期是有偿还是无偿的问题。有学者认为既然是自动续期,无需办理任何手续,应该是无偿的。而在2010年“上海市国有建设用地使用权出让预申请公告”——沪预申请告字(2010)第02号中则载明:土地使用权期满后,出让人收回并补偿相应残余价值。上海市的上述公告,比土地使用权有偿续期更甚,规定国有土地使用权到期后应当收回,当然这还只是地方政策文件,并没有上升到法律层面。

目前根据笔者从青岛市房产部门了解到的信息,土地使用权到期的房屋仍然能够过户,不受土地使用权到期的影响。尽管笔者还没有接触过土地使用权到期的房屋涉及拆迁的案例,但可以推想,在国家法律法规还没有对土地使用权如何续期问题作出明确规定之前,拆除土地使用权到期的房屋应当与拆除未到期房屋给予相同的补偿。然而不得否认,法律法规对土地使用权到期后如何处置没有明确的规定,引起了房屋买卖双方一定程度的担心,房屋买卖交易存在不稳定的因素,导致土地使用权到期的房屋价格比未到期的房屋价格略低一些。

崔志光律师建议

目前国有土地使用权到期后如何续期尚没有明确规定,对房屋买卖造成了一定程度的不良影响。如果今后要在相关法律法规中作出规定,笔者试提出如下建议:土地使用权到期后,房屋产权人应当在一定时限内申请续期,续期的年限应结合土地的用途,与《土地管理法》的规定相一致。土地使用权续期,应适当收取房屋产权人续期费,房屋续期费可以分期缴纳,例如可以十年为一期缴纳。如果房屋产权人再将房屋卖出,则房屋购买人按房屋未到期的年限,向房屋产权人支付续期费作为房价的一部分。




通过上述规定,使土地使用权如何续期如何收费落到实处,既保证国家作为土地所有者对土地的收益,又不会给房屋产权人带来过多的负担,有利于房屋交易的稳定、顺利进行。
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