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依非法《议事规则》所生决议无效

吴大义 2014-05-10 15:45:32
依非法《议事规则》所生决议无效



业主大会《议事规则》作为业主自治下的业主及业委会指导准则,必须合法,包括程序合法性和实体合法性两方面,否则,业委会依据该《议事规则》所产生的决定对业主没有约束力,业主有权要求撤销。

【案情】

某大厦业主与物业管理公司的服务合同已经到期,大厦业主委员会欲通过招标聘请新的物业管理公司,为此,业主委员会召开业主大会,其中一个表决事项是“授权委托业主委员会公开招投标选聘物业管理公司”,并在表决票上规定:“根据本大厦《议事规则》第四章第五条之规定,不反馈意见的,其票数和面积计入大多数业主意见一方”。

后业主委员会召开业主大会,发出选票共计362张,投票结果是:收回选票214张,业委会认为有效票108张(包括赞成“授权委托业主委员会公开招投标选聘物业管理公司”选项的81张,弃权票24张,另有3张为另一表决事项),无效票106张。业委会认为,大厦业主共384户,收回表决票214户,超过总票数一半,108票业主所代表的面积也超过了总面积的一半,根据《业主大会议事规则》第四章第五条规定,24张弃权票以及送达业主而未收回的148张表决票和相应面积归入多数意见一方,也即归入81票赞成“授权委托业主委员会公开招投标选聘物业管理公司”选项,这样,赞成该选项的业主人数达到253张(81+24+148),因而,业委会认为本次业主大会投票是有效的,遂决定组织招投标。

有业主不服,认为《议事规则》不合法,业委会招标决定侵害业主合法权益,向法院起诉,请求撤销该决定。

一、二审法院均判决支持了业主的诉讼请求。

【判决理由】

一审法院认为,业委会虽主张《议事规则》经过业主大会讨论通过,但没有提交证据证明《议事规则》合法,业主也对《议事规则》效力不予确认,因此业委会主张依据该《议事规则》来确定投票结果无充分依据,因而其发布的招标公告亦无合法依据,业主的起诉应该得到支持。

二审法院认为:业委会未举证证明其所依据的《议事规则》经过业主共同决定,而其向街道办事处备案的事实并不当然证明《议事规则》依法经过业主共同决定,因此,业委会依据《议事规则》主张将未收回、弃权票归入同意公开招投标的意见,不能成立,二审法院驳回业委会上诉。

【律师观点】

《议事规则》类似于公司章程,必须要合法,才能对业主及业委会具有约束力。合法的《议事规则》是业委会和业主讨论、决定有关事项的指南。合法包括程序合法和内容合法。从内容上来说,《议事规则》不得违反法律的强制性和禁止性规定,不得非法剥夺业主的合法权利。从程序来说,其必须满足一定的程序条件:

1、须经业主大会双过半通过。

根据《物权法》第七十六条:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则……决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”,《议事规则》需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数即“双过半”的业主同意方为有效。

2、须以法定方式进行。

(1)根据《物业管理条例》第十二条:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”,业主大会会议的形式只有两种,一为集体讨论,二为书面征求意见,此外的任何形式都是非法的。

(2)《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条提出了更为明确的具有实操性的规定,即:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。”

(3)2014年5月1日生效的《广州市物业管理暂行办法》第四十二条进一步就实施方式做出了更详尽的规定:“采用书面征求意见形式的,业主大会会议投票期限届满,应当按照公正、公开、透明的原则,统计和查验业主的表决意见,并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的,应当当场公布表决结果,可以邀请业主对计票全过程进行监督。

表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上,采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积,业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见,全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等”。本案中,法官没采信业委会的意见,其中很重要一点就在于业委会制定的《议事规则》没有按法定方式进行,业委会制定该《议事规则》后,仅将其悬挂张贴于大堂,并未书面征求意见,更没有集体讨论。




业主自治是随着社会进步,法律赋予业主自我管理的权利,有利于民主意识的觉醒和提高。然而,业主自治毕竟也只有近十多年的发展,无论是作为业主还是业主选举产生的业委会,对自身权利以及相应的规则限制认识并不充分,这就需要有关部门大力普法,也需要广大律师同仁利用自身专业知识服务社会、回报社会,以建立和谐小区,为社会大和谐做出应有贡献。
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吴大义律师,毕业于华中理工大学,取得经济法和社会学双学士学位,广州市妇联志愿律师、广州市司法局、广州市律师协会共同举办的“百名专家律师公益法律服务活动”成员,现就职于北京市盈科(广州)律师事务所,长期服务于企业,对企业法律事务尤其是特许经营、企业风险防范有独到认识,并能提供相应的解决方案。本律师熟悉相关法律法规,对案件性质认识清楚,处理办理案件思路独特、细致敏捷,能替当事人周到考虑,对当事人高度负责。
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