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一二手房买卖中常见的法律问题(上)

周卡方 2015-11-20 10:20:09
一二手房买卖中常见的法律问题(上)



近年来我国房地产交易市场火热,每天都会产生大量的一、二手楼的买卖合同。然而,与房屋交易热潮相伴而来的却是大量的一、二手楼买卖合同纠纷问题。房屋是一种非常特殊的商品,其投资之大,情况之复杂非一般商品可比,许多人为了买到一套合心意的房子,甚至要付出毕生的积蓄。

对于消费者来说,购买房屋无疑是一件值得高兴的事情,但面对在交易过程中因各种原因所产生的法律纠纷所带来的困扰,却又使得消费者感到极其烦恼。因此,利用法律知识来规避购房风险,对购买者而言显得非常有必要。由于房屋买卖所涉及的法律问题比较多,在此,本律师主要站在购房者的立场来针对一、二手楼房屋买卖中常出现的法律问题进行点评,以便消费者能更好的了解并规避有关法律风险。今天我们来讲一下一手楼房买卖中常见的法律问题。

在一手楼交易中,购买者必须关注商品房买卖合同的概念、楼盘广告的法律认定、认购书的法律效力、收楼交接中关注问题、产权登记的约定问题等事宜。

(一)商品房买卖的概念

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”因此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围只是一手楼买卖不包括二手楼买卖的。

(二)楼盘广告的法律认定

在房屋交易的过程中,有些购房者会提出这样的疑问:“楼盘销售时提到引入名校的宣传,该广告有法律效力吗?要是购买房屋之后,发现并有没有引入名校这一事实的话,又如何维权呢?”

针对楼盘广告的法律效力的认定这个问题,我国已经有明确的法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定:”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”对于购房者来说,最有效保障自己权益的是购房合同,所以最好应该在合同里进行约定包括将要引进哪所名校等等。 不过,在实际操作中,多数开发商不愿意把引进名校的条款写进合同,那么,购房者应该留个心眼,将开发商的广告宣传材料及销售过程中的资料等保留下来。

对于购房者的决策有重要影响作用的销售广告和宣传资料应视作合同的一部分,如果开发商在其宣传中明确指出“将会引入某某学校”,应视为合同的一部分,开发商必须遵守。 当然如果开发商在销售广告和宣传资料仅仅说“引进名校”,但是没有指出具体的学校名称,那么销售广告和宣传资料可能只能作为要约邀请而不能视为合同的一部分,要追究开发商责任就比较难了。

(三)认购书的法律效力

在房地产销售过程中,一些购买者会跟开发商签订房屋认购书,那么这份认购书的效力等同于买卖合同吗?如果不是,它的法律效力又如何呢?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。” 另外,该解释第五条规定: 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

因此,在拟定合同时,买房者需注意尽量搞成不可归责于双方当事人的事由一般包括:不能就认购书内容以外的商品房买卖合同内容协商一致等;如果觉得买的楼房不满意,而不应急于回复说不买从而使自己违反认购书的约定而损失了定金。应与开发商就该楼房进行协商,若协商不成也不会构成违约的,因为该认购书并非买卖合同。

(四)收楼交接中关注问题

延期交楼、水电不通、质量瑕疵等问题相信不少业主都经历过,收楼时的兴奋也因此大打折扣。因此,购房者在收楼过程中,也要留心检查并办好交接手续,以免日后发生纠纷。首先,购房者需要看交付的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。其次,购房者要详细检查房屋质量;核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用;对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要开发商签字、盖章。

在收楼时,购房者需要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题按约要求维修。按照《商品房销售管理办法》的规定,具备以下四种条件之一的可以要求退房:套型与设计图纸不一致;开发商擅自变更规划设计;面积误差绝对值超过3%;商品房确属主体结构不合格。

(五)产权登记的约定

一般在商品房买卖合同中,开发商与购房者都有关于产权登记的约定。但是在实务当中,开发商由于用地手续、规划建设、税费、企业转制或权属纠纷等因素的影响,逾期办证的情况时有发生。那么购房者遇到开发商没有按照商品房买卖合同上关于产权登记的约定履行,出现延期办证的情况,购房者应如何处理呢?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定:”由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;......。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外,根据该解释的第十九条的规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。” 因此,开发商延期办证,没有履行合同中的有关规定,购房者可以追究其违约责任。还有开发商办好证没有交给购房者,在司法实践还是认为延期办证的情况,这一点需要注意。因为有时候购房者与开发商产生摩擦的时候,开发商没有把办好的证及时给业主的时候,这种实际上是可以诉讼的。

在房屋买卖的过程中,会产生各种各样的法律问题。在购房过程中,购房者除了要关注房屋本身之外,还要关注的是《房屋买卖合同》,因为《房屋买卖合同》的条款的有关约定将对日后有关房屋买卖纠纷的解决产生重大的影响。




因此,购房者应慎重《房屋买卖合同》的签订及相关补充协议的约定,尽量将问题考虑地更为周全,提高风险防范意识。只有对合同条款背后隐藏的法律关系及对有关问题有正确、全面的认识,才能更好的避免因房屋买卖所带来的纠纷与困扰。只有这样,消费者才算买对了房、买好了房。
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周卡方律师
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周卡方律师,1973年出生。1997年毕业于哈尔滨工业大学(原哈尔滨建筑大学)。1998年考取律师资格证、从事律师行业,现为广东环球经纬律师事务所合伙人(2001年至今)。长期从事建筑和房地产法律,致力于企业家的切身法律服务;热心公益事业广泛参与各种公益法律活动。现为广州市法律援助处公益律师、越秀区法律援助处公益律师及广州市共青团志愿者。现任哈尔滨工业大学广东校友会的副会长、九三学社省委政法委员会委员、广东省委老干部局《秋光》杂志常年法律顾问、香港贸易促进会广州代表处常年法律顾问等社会职务。
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