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一二手房买卖中常见的法律问题(下)

周卡方 2015-11-20 10:47:09
一二手房买卖中常见的法律问题(下)



近年来我国房地产交易市场火热,每天都会产生大量的一、二手楼的买卖合同。然而,与房屋交易热潮相伴而来的却是大量的一、二手楼买卖合同纠纷问题。房屋是一种非常特殊的商品,其投资之大,情况之复杂非一般商品可比,许多人为了买到一套合心意的房子,甚至要付出毕生的积蓄。

对于消费者来说,购买房屋无疑是一件值得高兴的事情,但面对在交易过程中因各种原因所产生的法律纠纷所带来的困扰,却又使得消费者感到极其烦恼。因此,利用法律知识来规避购房风险,对购买者而言显得非常有必要。由于房屋买卖所涉及的法律问题比较多,在此,本律师主要站在购房者的立场来针对一、二手楼房屋买卖中常出现的法律问题进行点评,以便消费者能更好的了解并规避有关法律风险。

在一手楼买卖的过程中,购买者时常会出现一些法律问题。然而,在二手楼买卖的过程中,也不例外。

(一)二手楼买卖部分事项约定

由于二手楼买卖已经经过一次以上的交易,可能存在前业主问题。二手楼买卖的过程中,购房者更应该注重与售房者办理好交接手续。 在二手楼买卖的过程中,购房者与售房者可以对部分事项进行约定,如第一、买卖房屋的相关费用是否已结清。最常见的就是关于房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用,涉及这些东西,最好要售房者提供相应的单据,在交楼这个环节双方要约定清楚,哪一段时间属于售房者交,哪一段时间属于购房者交。第二、关于户口迁出的问题,这个是非常重要的。因为有些购房者是为了落户才购买房子的,如果前业主的户口没有迁出的话,购房者的难以解决落户问题。所以,购房者在购买二手楼的过程中要注意这个问题并在合同中作出明确的约定。第三、若该房屋若已买了保险的,购房者要注意与前业主办理转名的事宜,以免日后产生不必要的麻烦。除了以上的三个方面的内容,购房者还可以对售房者约定其他的事宜,争取对自己有利。

(二)转按揭贷款问题

由于很多购房者都是通过给首付,再通过银行按揭的方式买房的。那么在二手房交易的过程中,常会遇到转按揭贷款问题。所谓的转按揭贷款,通称“转按揭”,就是把原来的按揭提前还款、涂销,再以新业主的名义贷款。二手房买卖中的上家原先在银行办理过贷款,可以通过"转按揭"的形式将贷款转移给买房者。转按揭包括两个方面,一是原借款人(售房者)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记;二是新借款人(购房者)申请二手房贷款,以所购住房作为新贷款的抵押担保,办理抵押登记。因此,购房者在购买二手楼时可以与售房者约定转按揭的方式。

(三)房屋买卖合同中关于违约金与定金能否一并收取问题

在《房屋买卖合同》中,经常会出现违约金条款与定金条款同时出现的情况。在实务中,常常有咨询者提出:“我的《房屋买卖合同》中约定了违约金与定金,我已经支付过定金了,我现在还要支付违约金吗?”其实,类似问题的关键在于,违约金与定金能否同时适用。违约金是指,按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约时,应向另一方支付的金钱。定金是指,在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物,其是一种担保债的履行的方式。定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。在《房屋买卖合同》中常见的是违约定金。根据我国《合同法》第116条的规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”可见,在我国有关法律的规定中,一般情况下,并不支持违约金与定金同时适用的做法。理由在于,违约金是违约方对其违约行为所承担的违约责任,定金是对履约行为的担保,两者都是当事人对不履行合同行为的一种后果承担,对其中一项的适用就能起到弥补守约方损失的作用。所以,以后遇到同样的问题,购房者就可以清晰的告诉自己,如果我已支付了定金,那我便可以主张不支付违约金。

(四)阴阳合同避税问题

在二手楼交易的过程中,常出现阴阳合同的问题,即出现两份不同的买卖合同,这主要是涉及到避税的问题。关于阴阳合同的问题,从买家的角度讲,少交了一些税费,但这样的做法也是存在一些法律风险。这些风险主要在于:第一、受到行政处罚的风险。根据《税收征管法》第七十条以及《税收征管法实施细则》的规定,提供虚假资料,少缴或逃避应缴纳税款的行为,由税务机关责令改正,可以处一万元以下的罚款;情节严重的,处一万元以上五万元以下的罚款。因此订立“虚假”合同是一种逃税的违法行为,这种做法一旦发现将会受到法律惩罚。第二、合同无效的风险。根据《合同法》第五十二条的规定:恶意串通,损害国家利益的合同无效。第三、买家存在后续的风险。从买家讲,虽然这一次交易少交了一些税费,但如果该房屋将来再次进行交易,或者国家关于税收政策的变化,买家承担税费和风险将加大。因此,购买者在购买房屋时需慎重考虑这个问题,以免日后给自己带来不便。

(五)二手房在合同履行中存在的交易风险

二手房买卖在合同履行中也存在一些交易风险。因此,购房者在二手房交易的过程中,要留个心眼,防范下合同履行中可能存在的风险。其中有一点非常重要的是要审查该房屋是否涉诉或者存在抵押等问题。因此,购房者最好是到房屋所在地的房管局去查该房屋有否存在抵押;可以到人民法院网站立案查询处或生效判决中查询该房屋是否涉诉。如对涉诉的房屋进行执行当中,可以提出案外人财产异议(即申请执行异议)。

购买一二手房时法律权益的维护

若购房者在一二手房买卖过程中产生了法律纠纷,应如何运用法律武器维权呢?涉及法律权益的维护,一般你的权利最后主张得到支持的流程会有很多,如协商、调解、诉讼,还有去行政机关进行投诉、信访等。最常见的是打官司,通过法院的流程去维护自己的合法权益。首先,从协商的角度看。遇到法律纠纷,当事人可以坐下来好好谈,凭着公平自愿的原则协商,进行和解,能谈妥并解决纠纷。实践中,大部分的房屋买卖纠纷都是因有关《房屋买卖合同》条款约定不明细或有歧义等情况而产生的。对于有关合同条款约定不明细或有歧义等问题,法律允许当事人就有关条款的适用进行协商。因此,一般建议合同双方通过再次协商的方式解决。这样不仅可以节省诉讼成本,更有利于维持合同双方关系的稳定。其次,从调解的角度来看,如在法院的主持下也可以进行相应的调解,因为诉讼、流程等规则不太熟悉的情况下,打官司不一定有一个好的结果,最后还是大家有机会坐下来来谈好,当事人的诉讼权益可能会得到更好的保障,甚至比正常诉讼得到结果还要好。再次,从诉讼的角度看。根据我国《民事诉讼法》第33条规定:“下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”房屋交易纠纷属于不动产纠纷,适用我国法律中关于不动产纠纷的专属管辖规则。因此,当发生房屋交易纠纷时,当事人应当选择到交易房屋所在地的人民法院起诉。对这点的清楚了解,可以大大减少当事人在起诉过程中的时间成本与费用成本。最后,关于一些问题实在无法通过以上的方式解决,可以及时反映给大众媒体、投诉一些主管部门等等,有时也会起到一些作用。

在房屋买卖的过程中,会产生各种各样的法律问题。在购房过程中,购房者除了要关注房屋本身之外,还要关注的是《房屋买卖合同》,因为《房屋买卖合同》的条款的有关约定将对日后有关房屋买卖纠纷的解决产生重大的影响。




因此,购房者应慎重《房屋买卖合同》的签订及相关补充协议的约定,尽量将问题考虑地更为周全,提高风险防范意识。只有对合同条款背后隐藏的法律关系及对有关问题有正确、全面的认识,才能更好的避免因房屋买卖所带来的纠纷与困扰。只有这样,消费者才算买对了房、买好了房。
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周卡方律师,1973年出生。1997年毕业于哈尔滨工业大学(原哈尔滨建筑大学)。1998年考取律师资格证、从事律师行业,现为广东环球经纬律师事务所合伙人(2001年至今)。长期从事建筑和房地产法律,致力于企业家的切身法律服务;热心公益事业广泛参与各种公益法律活动。现为广州市法律援助处公益律师、越秀区法律援助处公益律师及广州市共青团志愿者。现任哈尔滨工业大学广东校友会的副会长、九三学社省委政法委员会委员、广东省委老干部局《秋光》杂志常年法律顾问、香港贸易促进会广州代表处常年法律顾问等社会职务。
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