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第期:房地产抵押的类型与房地产抵押的注意事项有哪些

2015-04-15 09:47:21
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房地产抵押的类型与房地产抵押的注意事项有哪些
本期对话:
所房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。那么房地产抵押的类型有哪些,房地产抵押需要注意的问题有哪些,南通律师将为您介绍。

房地产抵押的类型

房地产抵押按房地产的现状主要可分为:土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。

土地使用权抵押

土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地,且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国,土地所有权不能抵押,以行政划拨方式取得的土地使用权不能单独抵押。

土地使用权抵押的一般流程为:

第一步,债务合同(主合同)依法成立,为履行债务合同,抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。

第二步,抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同),将依法取得的土地使用权设定抵押。

第三步,抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。

第四步,领取房地产其他权利证明及经注记的房地产权属证书。

第五步,债务履行完毕,抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。

建设工程抵押

建设工程抵押是指房屋建设工程权利人在房屋建设期间将在建的房屋及土地使用权全部或部分设定抵押。

建设工程抵押,其一般流程为:

第一步,债务合同成立,抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。

这一行为应符合以下条件:

1.抵押人必须取得了土地使用权证,并应有建设用土规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证;

2.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上;

3.建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价;

4.该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的;

5.该建设工程范围内的商品房尚未预售;

6.已签有资金监管协议;

7.符合国家关于建设工程承发包管理的规定;

8.已确定施工进度和竣工交付日期。

第二步,抵押人与抵押权人签订抵押合同,将在建房屋及相应的土地使用权抵押,当债务不能履行时,抵押权人有权依法处分抵押物。

第三步,抵押双方持债务合同(主合同),抵押合同及房地产权利证书,建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。

第四步,抵押权人保管房地产其他权利证明,房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证。

第五步,债务履行完毕,抵押双方持注销抵押申请书,经注记的土地使用权证,建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。

现房抵押

现房抵押是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。

现房抵押一般流程为:

第一步,债务合同成立。

第二步,抵押双方签订抵押合同。

第三步,抵押双方持抵押合同,房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。

第四步,抵押权人保管房地产其他权利证明,抵押人保管已经注记的房地产权利证书。

第五步,债务履行完毕,抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。

房地产抵押的注意事项有哪些

当事人在设定房地产抵押时,应当注意哪些问题?

(1)土地所有权是否可以用于抵押?

根据我国《担保法》的规定,可用于抵押的土地使用权是在土地所有权与使用权分离的基础上产生的,由土地使用人依法独立享有的对土地占有、使用、收益和对有关权利处分的权利,不包括土地所有权及其作为所有权权能的处分权。因此,土地所有权不能转让,不能作为抵押物。但是,为了合理、有效地利用和保护土地,依据所有权与使用权分离的民法原则,法律允许在保证土地所有权的前提下,土地使用权可以依照法律的规定进行转让。

(2)以划拨方式取得的土地使用权是否可以作为抵押物?

《城市房地产管理法》第50条规定:“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。”可见,将划拨土地使用权作为抵押物是没有任何经济意义的,因为,如果抵押权人以房屋和划拨土地的全部评估价值为依据向抵押人发放贷款,在实现抵押权时,因需先缴纳土地使用权出让金,这就可能使划拨土地使用权发放的贷款无法收回。因此,以划拨方式取得的土地使用权不能单独作为房地产抵押权的标的物,而只应就其上的房屋所有权作为抵押物。

(3)房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋和其他建筑物是否包括在抵押权范围内?

《城市房地产管理法》第51条规定:“房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。”可见,房地产抵押后新增的房屋和其他建筑物之所以不属于抵押物的范围,是因为在房地产抵押时,这些房屋和建筑物尚不存在。抵押权人行使抵押权的范围应与抵押物的范围相一致。有鉴于此,法律规定抵押权人行使抵押权时需要拍卖房地产的可以将土地上的新增房屋一同拍卖。这样规定有利于房地产交换价值的实现,从而确保抵押权人债权的清偿。

(4)预购商品房贷款抵押和在建工程是否可以抵押?

这两种抵押,我国《城市房地产管理法》未作规定,建设部《城市房地产抵押管理办法》对此作了规定。所谓预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。必须注意的是,预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。所谓在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投人资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。

(5)权属有争议的房地产是否可以用于抵押?

在抵押关系中,抵押物的所有权权属必须明确,抵押人必须对用于抵押的房地产有处分权,否则,抵押权的实现就无从谈起。如果权属不明或发生争议,则表明抵押人可能对房地产无处分权,这就会损害抵押权人的利益。

(6)抵押的房地产的价值与房地产再抵押的问题。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。抵押权设定的目的在于确保债权的实现,如果受担保的债权的数额超出了抵押物的价值,债权人在行使抵押权时,拍卖抵押物后所得价款就难以确保其债权的完全清偿。为了确保债权人能够获得充分的债权担保,我国《担保法》第35条、建设部《城市房地产抵押管理办法》第9条都规定,抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后,其价值大于所担保债权的金额部分,在余额限度内可以再抵押。抵押权人只能在抵押物作价、变卖或拍卖后的价款中优先清偿其债权,如果抵押物的价值大于它所担保的债权的价值,就能确保债权的最终实现。因此,抵押物超出所担保债权的部分就可以再设定抵押权,担保其他债权的实现,使抵押物的价值担保功能得以充分发挥。同时,因为抵押权人并不以抵押物转移占有为必要条件,所以在同一项抵押物上可以设定多个抵押权,且相互之间并不妨碍。

如果您有房地产抵押方面的法律问题,可以咨询我们的南通律师,专业房地产律师会为您进行解答。

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