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<webSite>www.9ask.cn</webSite>
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<title><![CDATA[印花税的计税依据]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236694.html</link>
<description><![CDATA[印花税的计税依据
　　我公司最近要缴纳一定的印花税，因为人手不够，我兼任负责这次的工作，我想咨]]></description>
<text><![CDATA[印花税的计税依据
　　我公司最近要缴纳一定的印花税，因为人手不够，我兼任负责这次的工作，我想咨询印花税的计税依据是什么?
　　中顾网律师解答：
　　印花税计税依据根据应税凭证的性质分别规定有以下几种：
　　第一种：合同或者具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。
　　第二种：营业账簿中记载资金的账簿，以实收资本和资本公税总额作为计税依据。
　　第三种：不记载金额的权利许可证照：营业执照、专利证、房屋产权证等，以及企业的日记账簿和各种明细分类账簿等辅助性账簿，按凭证或账簿的件数纳税。
　　印花税的计税依据]]></text>
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<keywords>印花税计税依据</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:59:47</pubDate>
</item>
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<title><![CDATA[房屋漏水纠纷解决办法]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236687.html</link>
<description><![CDATA[房屋漏水纠纷解决办法
　　楼上的屋主出去度假忘记关阳台的水龙头了，致使我家阳台的天花板漏水，我]]></description>
<text><![CDATA[房屋漏水纠纷解决办法
　　楼上的屋主出去度假忘记关阳台的水龙头了，致使我家阳台的天花板漏水，我就找物业管理公司，他们说让我和楼上的屋主商量，我想问关于房屋漏水纠纷，我该如何解决?
　　中顾网律师解答：
　　你们家被水淹是因为楼上屋主的过错，如果提起诉讼难免会伤了和气，不如走和解的途径，让物业或者居委会在中间调解，争取达成协议。
　　但是如果你真的要起诉，应该准备起诉书，身份证复印件以及相关的证据，
　　其他可参见　第一百零八条　【起诉实质要件】起诉必须符合下列条件：
　　(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
　　(二)有明确的被告;
　　(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
　　(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
　　第一百零九条　【起诉形式要件】起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。
　　书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。
　　第一百一十条　【起诉状】起诉状应当记明下列事项：
　　(一)当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务;
　　(二)诉讼请求和所根据的事实与理由;
　　(三)证据和证据来源，证人姓名和住所。
　　房屋漏水纠纷解决办法]]></text>
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<keywords>房屋漏水纠纷解决</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:56:05</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[如何确定借款违约金?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236685.html</link>
<description><![CDATA[如何确定借款违约金?
　　我哥哥的朋友向他借款，哥哥怕他延期还款就要在合同中约定借款违约金，他]]></description>
<text><![CDATA[如何确定借款违约金?
　　我哥哥的朋友向他借款，哥哥怕他延期还款就要在合同中约定借款违约金，他们借贷是20000元，哥哥不知道该怎样约定违约金才不会违反法律的规定。请问借款违约金应该如何确定?
　　中顾网律师解答：
　　根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，借款合同属于合同中一类合同类型，法律上是允许约定违约责任的。
　　合同法第二百零七条规定，“应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”本身就是一种违约条款，逾期利息即是违约金。所以违约金是可以以事先确定具体数额的形式约定，当然也可以以逾期利息形式出现，因为国家法律法规对于以确定数额的方式支付违约金并无禁止性规定，按照民法意思自治的原则，该种方式法律上是不限制的。
　　《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”那么，借款违约金一般如何约定能得到法律支持呢?根据相关法律规定一般最多不能超过银行同期贷款利率的四倍。
　　如何确定借款违约金?]]></text>
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<keywords>确定借款违约金</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:53:46</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[如何解决合伙纠纷]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236681.html</link>
<description><![CDATA[如何解决合伙纠纷
　　我舅舅和几个朋友按照协议，各自提供资金一起建成一间合伙企业，但因为经营不]]></description>
<text><![CDATA[如何解决合伙纠纷
　　我舅舅和几个朋友按照协议，各自提供资金一起建成一间合伙企业，但因为经营不善，企业资不抵债，其中一个朋友以他没有直接参与经营为由，不承担债务的连带清偿。请问这种合伙纠纷如何去解决?
　　中顾网律师解答：
　　调解个人合伙纠纷时，应注意以下几个问题：
　　1、公民按照协议提供资金和实物，并约定参与合伙盈余分配，但不参与合伙经营、劳动的，或者提供技术性劳务而不提供资金、实物，但约定参与盈余分配的，视为合伙人。
　　2、合伙人对于个人合伙所欠债务承担无限清偿责任。
　　3、只提供技术性劳务，不提供资金、实物的合伙人，对于合伙经营的亏损额，对外应当承担连带责任;对内则应按照协议约定的债务承担比例或者技术劳务折抵的出资比例承担;协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者合伙人实际的盈余分配比例承担;没有盈余分配的，按照其余合伙人平均投资比例承担。
　　4、在合伙经营过程中啬合伙人，应当订立入伙合同。
　　5、合伙人要求退伙，书面协议有约定的，按书面协议处理;书面协议未定的，原则上应予准许。
　　6、合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按照约定分担或未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任;退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任。
　　7、合伙终止时，对合伙财产的处理，合伙人之间有书面协议的，按协议处理;没有书面协议，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理;合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人意见处理，但要保护其他合伙人的利益。
　　如何解决合伙纠纷]]></text>
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<keywords>解决合伙纠纷</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:51:44</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[离婚共同债务的免除]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236677.html</link>
<description><![CDATA[离婚共同债务的免除
　　李某一年前向我借钱开店做生意，当时的借条是李某签字的，但是店是他们夫妻]]></description>
<text><![CDATA[离婚共同债务的免除
　　李某一年前向我借钱开店做生意，当时的借条是李某签字的，但是店是他们夫妻在经营。可是一个月前店里的生意不好，他们就把店给转让了，我让他们还钱他们以没钱还为借口。现在他们夫妻还协议离婚，他们家仅有的一套房子也给了李某的妻子。我再次让李某还钱，李某以没有任何财产为由不愿意还钱。可是他们夫妻两已经离婚了，他们还是夫妻的时候的共同债务李某的妻子要不要一起承担?我可以向她要求还钱吗?
　　中顾网律师解答：
　　一方婚前所借款项，确系用于两方婚后共同生活或共同经营的，应认定为共同债务。
　　最高法院于2003年12月26日公布了《关于适用&lt;中华人民共和国婚姻法&gt;若干问题的解释(二)》对以夫妻一方名义所欠的债务应如何认定其性质;
　　离婚协议或者人民法院生效的法律文书对夫妻财产分割及债权债务负担问题作出约定或判决，对债权人是否有影响;夫妻离婚后如何承担债务以及与第三人之间的关系，都作了较为明确的规定。
　　该解释24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条规定情形的除外”。
　　25条规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻共同财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。”
　　所以，离婚协议对原夫妻双方之间有约束力。由于处理婚姻关系不允许第三人参加，债权人往往对他们处理夫妻财产，特别是对外债务不知情或者不能表达自己意见，因此，夫妻之间离婚时财产的分割，只能对彼此内部有效不能向外对抗其他债权人，债权人仍然有权就原夫妻所负共同债务向原夫妻双方或者其中任何一方要求偿还，如果离婚协议并不是故意逃避债务，夫或妻就共同债务对外承担连带清偿责任后，有权基于离婚协议向原配偶追偿。
　　离婚共同债务的免除]]></text>
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<keywords>离婚共同债务免除</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:50:26</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[离婚共同债务的免除]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236676.html</link>
<description><![CDATA[离婚共同债务的免除
　　李某一年前向我借钱开店做生意，当时的借条是李某签字的，但是店是他们夫妻]]></description>
<text><![CDATA[离婚共同债务的免除
　　李某一年前向我借钱开店做生意，当时的借条是李某签字的，但是店是他们夫妻在经营。可是一个月前店里的生意不好，他们就把店给转让了，我让他们还钱他们以没钱还为借口。现在他们夫妻还协议离婚，他们家仅有的一套房子也给了李某的妻子。我再次让李某还钱，李某以没有任何财产为由不愿意还钱。可是他们夫妻两已经离婚了，他们还是夫妻的时候的共同债务李某的妻子要不要一起承担?我可以向她要求还钱吗?
　　中顾网律师解答：
　　一方婚前所借款项，确系用于两方婚后共同生活或共同经营的，应认定为共同债务。
　　最高法院于2003年12月26日公布了《关于适用&lt;中华人民共和国婚姻法&gt;若干问题的解释(二)》对以夫妻一方名义所欠的债务应如何认定其性质;
　　离婚协议或者人民法院生效的法律文书对夫妻财产分割及债权债务负担问题作出约定或判决，对债权人是否有影响;夫妻离婚后如何承担债务以及与第三人之间的关系，都作了较为明确的规定。
　　该解释24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条规定情形的除外”。
　　25条规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻共同财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。”
　　所以，离婚协议对原夫妻双方之间有约束力。由于处理婚姻关系不允许第三人参加，债权人往往对他们处理夫妻财产，特别是对外债务不知情或者不能表达自己意见，因此，夫妻之间离婚时财产的分割，只能对彼此内部有效不能向外对抗其他债权人，债权人仍然有权就原夫妻所负共同债务向原夫妻双方或者其中任何一方要求偿还，如果离婚协议并不是故意逃避债务，夫或妻就共同债务对外承担连带清偿责任后，有权基于离婚协议向原配偶追偿。
　　离婚共同债务的免除]]></text>
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<keywords>离婚共同债务免除</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:48:14</pubDate>
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<title><![CDATA[离婚共同债务的免除]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236674.html</link>
<description><![CDATA[离婚共同债务的免除
　　李某一年前向我借钱开店做生意，当时的借条是李某签字的，但是店是他们夫妻]]></description>
<text><![CDATA[离婚共同债务的免除
　　李某一年前向我借钱开店做生意，当时的借条是李某签字的，但是店是他们夫妻在经营。可是一个月前店里的生意不好，他们就把店给转让了，我让他们还钱他们以没钱还为借口。现在他们夫妻还协议离婚，他们家仅有的一套房子也给了李某的妻子。我再次让李某还钱，李某以没有任何财产为由不愿意还钱。可是他们夫妻两已经离婚了，他们还是夫妻的时候的共同债务李某的妻子要不要一起承担?我可以向她要求还钱吗?
　　中顾网律师解答：
　　一方婚前所借款项，确系用于两方婚后共同生活或共同经营的，应认定为共同债务。
　　最高法院于2003年12月26日公布了《关于适用&lt;中华人民共和国婚姻法&gt;若干问题的解释(二)》对以夫妻一方名义所欠的债务应如何认定其性质;
　　离婚协议或者人民法院生效的法律文书对夫妻财产分割及债权债务负担问题作出约定或判决，对债权人是否有影响;夫妻离婚后如何承担债务以及与第三人之间的关系，都作了较为明确的规定。
　　该解释24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条规定情形的除外”。
　　25条规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻共同财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。”
　　所以，离婚协议对原夫妻双方之间有约束力。由于处理婚姻关系不允许第三人参加，债权人往往对他们处理夫妻财产，特别是对外债务不知情或者不能表达自己意见，因此，夫妻之间离婚时财产的分割，只能对彼此内部有效不能向外对抗其他债权人，债权人仍然有权就原夫妻所负共同债务向原夫妻双方或者其中任何一方要求偿还，如果离婚协议并不是故意逃避债务，夫或妻就共同债务对外承担连带清偿责任后，有权基于离婚协议向原配偶追偿。
　　离婚共同债务的免除]]></text>
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<keywords>离婚共同债务免除</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:48:51</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[买黑车怎么办?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236673.html</link>
<description><![CDATA[买黑车怎么办?
　　我的一个亲戚买了一辆二手的欧迪车，有行车证和卖车人身份证，后来才知道原来是]]></description>
<text><![CDATA[买黑车怎么办?
　　我的一个亲戚买了一辆二手的欧迪车，有行车证和卖车人身份证，后来才知道原来是贼车，他现在很害怕，请问买了贼车怎么办?
　　中顾网律师解答：
　　具体的处理，可能有以下三种情况——
　　1、依照《治安管理处罚法》第十一条第二款：“违反治安管理所得的财物，追缴退还被侵害人;没有被侵害人的，登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。”
　　2、依照《治安管理处罚法》第五十九条：“有下列行为之一的，处五百元以上一千元以下罚款;情节严重的，处五日以上十日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款：……(三)收购公安机关通报寻查的赃物或者有赃物嫌疑的物品的;……”
　　3、依照《刑法》第三百一十二条规定：“明知是犯罪所得的赃物而予以窝藏、转移、收购或者代为销售的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。”
　　从你说的情形看情节较轻，处以没收，应该就差不多了，不会有太大的事。
　　买黑车怎么办?]]></text>
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<keywords>买黑车怎么办</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:47:30</pubDate>
</item>
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<title><![CDATA[如何书写借条?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236671.html</link>
<description><![CDATA[如何书写借条?
　　最近手头上没什么钱了，伸手向父母要，又觉得没面子，所以我在思索了很多次之后]]></description>
<text><![CDATA[如何书写借条?
　　最近手头上没什么钱了，伸手向父母要，又觉得没面子，所以我在思索了很多次之后就向我的一个家里蛮有钱的朋友借钱，他说要立一张借条，我想也应该的，请问如何书写借条?
　　中顾网律师解答：
　　借条基本格式：
　　1、应写清楚借款人和放款人的法定全名;
　　2、应写清楚借款金额，包括大写和小写的金额;
　　3、应写清楚借款时间期限，包括借款的起止年月日和明确的借款期限;
　　4、应写清楚还款的具体年月日;
　　5、应写清楚借款的利息，应有明确的年利率或月利率，最终应支付的借款利息总额(包括大写和小写金额)等约定;
　　6、应写清楚借款本息偿还的年月日时间及付款方式;
　　7、应有借款本人亲自签章、手印或亲笔书写的签字。
　　借条样本：
　　今A借给B人民币壹万元整，即￥10000.00元，自2007年8月6日至2008年6月6日，期限10个月，利率为每月0.8%，利息共计人民币肆百捌十元整，即￥800.00元，全部本息于2006年8月6日一次性偿还。
　　借款人：B(签字、手印、签章)
　　如何书写借条?]]></text>
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<keywords>书写借条</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:46:37</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[无权代理的效力]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236666.html</link>
<description><![CDATA[无权代理的效力
　　我的一个朋友知道我喜欢日本某一款的手提电脑，就在网上以我的名义帮我购买了一]]></description>
<text><![CDATA[无权代理的效力
　　我的一个朋友知道我喜欢日本某一款的手提电脑，就在网上以我的名义帮我购买了一台，现在我真的不知道如何是好，如果要，就需要我几个月的工资才可以填补这个数啊，如果不要，又会对我朋友不好，所以我想咨询无权代理的效力如何?
　　中顾网律师解答：
　　根据《民法通则》第六十六条的规定，无权代理行为“只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”。但是，“本人知道他人以自己的名义实施民生行为而不作否认表示的，视为同意”。由此可见，无权代理的效力分为无权代理的生效和无权代理的无效两种情况。
　　(1)无权代理的生效。无权代理的生效是指通过被代理人的追认，可使无权代理行为中欠缺的代理权得以补足，转化为有权代理，发生法律效力。这就是我们通常所说的在无权代理中被代理人享有的追认权。被代理人所享有的追认权的性质属于形成权，即只须被代理人依自己的意志作出单方的意思表示，便可使原法律关系发生变化，从而引起某种民事权利义务的产生、变更或者消灭。追认的行为是单方法律行为，追认的表示具有溯及力，通过追认权的行使，无权代理行为自始有效。
　　(2)无权代理的无效。无权代理的无效是指被代理人对无权代理行为不作追认，从而使无权代理行为不产生法律效力，无权代理行为自始无效。与被代理人享有追认权相对应的是善意第三人享有撤回权，即第三人通过行使撤回权来确定无权代理行为无效。第三人行使撤销权的意思表示应当在被代理人作出追认的意思表示之前作出，经撤销的无权代理行为不得再作追认。
　　无权代理的效力]]></text>
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<keywords>无权代理效力</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:40:11</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[房产证贷款过户]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236663.html</link>
<description><![CDATA[房产证贷款过户
　　08年12月底，经中间人{我爸的朋友)向私人刘某贷款20万元，贷款期限为半]]></description>
<text><![CDATA[房产证贷款过户
　　08年12月底，经中间人{我爸的朋友)向私人刘某贷款20万元，贷款期限为半年，利息是4分钱，半年4万八千元，由于到期没有还上钱，债主刘某在八月31日，顾人强行把家里的东西都搬了出来，在当天晚上听中间人说房产证被过户;在9月1日查去房产局查房产证被过户到刘某的名下，过户手续中刘某找了受托人(我们不认识)我们该怎么办?
　　中顾网律师解答：
　　属于高利贷，超过同期银行贷款利率四倍的部分，法律不支持。可要求房产部门撤销变更登记。
　　该房屋在没经过房产权利人签字后是不能过户的，如真没产权人签字，则你们可以要求房产局把房产证变更过来。
　　房产证贷款过户]]></text>
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<keywords>房产证贷款过户</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:38:14</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[遗属补助规定]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236660.html</link>
<description><![CDATA[遗属补助规定
　　我单位的一个老员工因为心脏病突发病故了，他家是单亲家庭，剩下了一个正在读高中]]></description>
<text><![CDATA[遗属补助规定
　　我单位的一个老员工因为心脏病突发病故了，他家是单亲家庭，剩下了一个正在读高中的儿子，如果按照遗属补助的相关规定，请问我单位是否应该给予他儿子一定的生活补助?
　　中顾网律师解答：
　　你可参照一下：
　　1、遗属补助的补助对象，主要是指死者生前供养的下列亲属：
　　文件依据：省人事厅、省财政厅《关于印发〈江苏省国家机关、事业单位工作人员死亡后遗属生活困难补助问题的规定〉的通知》(苏人四[1982]54号)
　　(1)父(包括抚养死者长大的抚养人)、夫年满60岁，或者虽未满60岁，但基本丧失劳动能力的;
　　(2)母(包括抚养死者长大的抚养人)、妻年满50岁，或者虽未满50岁，但基本丧失劳动能力的;
　　(3)子女(包括遗腹子女、养子女、前妻或前夫所生子女)年未满18岁，或者虽满18岁尚在学校学习或者基本丧失劳动力的;
　　(4)弟妹(包括同父异母或者同母异父弟妹)年未满18岁，或者虽满18岁尚在学校学习，或者基本丧失劳动能力的。
　　2、近年来，遗属补助标准调整情况：
　　执行日期参加工作时间标准备注文件依据
　　农村户口城镇户口
　　1996.7.1离休人员解放战争(45.9.3-49.9.30)120140死者配偶有固定工资收入的，其基本工资超过300元的，则以超过部分的1/2，作为其他遗属的生活费，不足部分按规定给予补足。苏财行[1996]110号
　　抗日战争(37.7.7-45-9-2)140160
　　红军时期160180
　　1996.10.1机关、事业单位工作人员(包含退休人员)100120苏人四[1996]21号、苏财行[1996]184号
　　1999.10.1离休人员解放战争170190死者配偶有固定工资收入的，其月基本工资超过380元的，则
　　以超过部分的1/2，作为其他遗属的生活费，不足部分按照定给予补足。苏人通[1999]216号、苏财行[1999]129号
　　抗日战争200220
　　红军时期230250
　　机关、事业单位工作人员(包含退休人员)140160
　　2004.1.1离休人员解放战争270死者配偶有固定工资收入的，其月基本工资超过900元的，则以超过部分的1/2作为其他遗属的生活费，不足部分按规定给予补足。苏人通[2003]283号、徐政人发[2004]24号
　　抗日战争310
　　红军时期350
　　机关、事业单位工作人员(包含退休人员)220
　　说明：机关工作人员的基本工资由基础工资、级别工资、职务工资和工龄工资四部分组成;机关技术工人的基本工资由岗位工资、技术等级(职务)工资和奖金三部分组成;普通工人的基本工资由岗位工资和奖金两部分组成。事业单位工作人员的基本工资由职务工资和津贴(活工资)两部分组成。(苏人四[1996]21号、苏财行[1996]184号)
　　遗属补助规定]]></text>
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<keywords>遗属补助规定</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:36:05</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[父母欠债儿子]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236651.html</link>
<description><![CDATA[父母欠债儿子
　　邻居李某今年刚毕业，他的父母在他上大学的时候借了一笔钱做生意，但是经营了两年]]></description>
<text><![CDATA[父母欠债儿子
　　邻居李某今年刚毕业，他的父母在他上大学的时候借了一笔钱做生意，但是经营了两年也没有什么利润，反倒签了一笔债，最后是没办法只好转让了那家店铺，可是李某的父母也没能还钱。现在他们的债权人看到李某毕业出来工作了就让李某还钱，说父债子还是天经地义的事。可是李某刚出来工作没有钱，再者，在法律上有规定父母欠债儿子要还吗?
　　中顾网律师解答：
　　像李某这种情况父债子还是没有法律依据的，对于父母欠债儿子要不要还的问题，一般来说是不用的，因为李某的父亲才是真正的债务人，合同上写的李某父亲的名字。
　　但是如果李某父母是为了家庭生活而借钱做生意欠债，现在李某有能力还的话，那在道义上来说是可以还的。
　　父母欠债儿子]]></text>
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<keywords>父母欠债儿子</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:27:18</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[丈夫欠妻子债]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236649.html</link>
<description><![CDATA[丈夫欠妻子债
　　我丈夫欠银行一笔钱，现在到期了他没有能力还，银行就让我还，请问丈夫欠债妻子要]]></description>
<text><![CDATA[丈夫欠妻子债
　　我丈夫欠银行一笔钱，现在到期了他没有能力还，银行就让我还，请问丈夫欠债妻子要还吗?
　　中顾网律师解答：
　　对于“丈夫欠债妻子要还吗?”这个问题要根据具体情况分析，就是说要看你丈夫的借款是用于个人还是家庭生活所需。
　　丈夫对外的个人债务，应当有其个人偿还。如果债务人可以证明该债务用于家庭生活，那么就属于共同债务。
　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
　　《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。上述规定中“以个人名义所欠债务”实际上是一方以个人名义为夫妻双方谋取利益时所负的债务，这种债务在本质上属于夫妻共同债务，应由夫妻双方承担连带清偿责任。
　　丈夫欠妻子债]]></text>
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<keywords>丈夫欠债妻子</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:25:12</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[债权转让与债务承担]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236647.html</link>
<description><![CDATA[债权转让与债务承担
　　我公司想将一项A公司欠我们材料费的款数大概10万转让给B公司，因为之前]]></description>
<text><![CDATA[债权转让与债务承担
　　我公司想将一项A公司欠我们材料费的款数大概10万转让给B公司，因为之前与B公司购买物件的业务上欠了他们公司也是10万，这样我公司就可以方便了程序上的繁杂，咨询一下，债权转让与债务承担的形式是怎样的?
　　中顾网律师解答：
　　第八十七条法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。是关于转让权利及转移义务转让应当依法办理批准、登记等手续的规定。
　　债权人转让权利、债务人转移义务是当事人对自己权利的处分，债权人通知对方或者债务人经对方的同意后，转让行为即生效力。但是对有些权利的转让和义务的转移，法律、行政法规规定要办理批准、登记等手续后才有效，债权人应当遵守法定的程序办理，以保障合同转让行为最终的法律效力。
　　债权人转让权利或者债务人转移义务需要办理批准、登记等手续的，主要是指涉及外商投资企业的一些合同，比如，中外合作经营合同、外资企业合同、中外合作勘探开发海洋石油合同等。由于这些合同不仅是当事人之间权利和义务的确定，而且其成立和实施涉及到国家的利益，有些合同会对国家的经济发展产生一定的影响。为了保证合同的切实有效，需要国家审查这些合同的合法性和可行性，因此，这类合同的成立需要经过有关机关办理批准、登记手续，改变合同内容当然也不能仅有当事人的合意，应当遵守法律和行政法规的有关规定。
　　法律、行政法规规定权利转让或者义务转移应当办理批准、登记等手续的，当事人应当按照规定办理。
　　如果有关部门未予办理批准或者登记等手续的，债权人转让权利或者转移义务的行为是无效的。但是，如果已批准或者登记的合同中明确规定，合同权利转让或者义务转移不需要去原批准机关办理相应的批准和登记等手续，当事人就不必再去办理。也就是说合同成立时需要办理批准、登记等手续的，并不意味着权利转让或者义务转移时必然也要办理相应的手续。比如，我国一些进出口公司和外国公司签订的合同，合同的成立需要经有关部门的批准。为了简化手续，方便当事人，合同中又规定合同权利转让不必再经有关机关批准。在这种情况下，该合同的债权人转让权利时就可以依据合同的有关规定办理，不必到有关部门再去办理批准手续了。
　　债权转让与债务承担]]></text>
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<keywords>债权转让债务承担</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:23:59</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[债权债务承诺书要求]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236646.html</link>
<description><![CDATA[债权债务承诺书要求
　　我公司要减少资本，已经办好手续了，但是工商局要求我们出具一份公司债权债]]></description>
<text><![CDATA[债权债务承诺书要求
　　我公司要减少资本，已经办好手续了，但是工商局要求我们出具一份公司债权债务承诺书，我不知道债权债务承诺书格式是怎样的，请问谁可以提供范文?
　　中顾网律师解答：
　　债权债务承诺书格式，其实并没有什么统一的标准，不会写的话可以请律师代写。你可以根据公司的具体情况把债权债务写清楚并承诺按时履行就可以了。
　　债权债务承诺书要求]]></text>
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<keywords>债权债务承诺书要求</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:22:50</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[丈夫欠债妻子]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236644.html</link>
<description><![CDATA[丈夫欠债妻子
　　我丈夫欠银行一笔钱，现在到期了他没有能力还，银行就让我还，请问丈夫欠债妻子要]]></description>
<text><![CDATA[丈夫欠债妻子
　　我丈夫欠银行一笔钱，现在到期了他没有能力还，银行就让我还，请问丈夫欠债妻子要还吗?
　　中顾网律师解答：
　　对于“丈夫欠债妻子要还吗?”这个问题要根据具体情况分析，就是说要看你丈夫的借款是用于个人还是家庭生活所需。
　　丈夫对外的个人债务，应当有其个人偿还。如果债务人可以证明该债务用于家庭生活，那么就属于共同债务。
　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
　　《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。上述规定中“以个人名义所欠债务”实际上是一方以个人名义为夫妻双方谋取利益时所负的债务，这种债务在本质上属于夫妻共同债务，应由夫妻双方承担连带清偿责任。
　　丈夫欠债妻子]]></text>
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<keywords>丈夫欠债妻子</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:21:47</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[债权债务抵消条件]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236641.html</link>
<description><![CDATA[债权债务抵消条件
　　我司跟一公司有债权债务关系，我们想把这些债权债务抵消，不知道是否可以。请]]></description>
<text><![CDATA[债权债务抵消条件
　　我司跟一公司有债权债务关系，我们想把这些债权债务抵消，不知道是否可以。请问债权债务抵消的条件是什么?
　　中顾网律师解答：
　　债的抵消是指二人互负债务时，各以其债权充当债务的清偿而使其债务与对方的债务在同等数额内互相抵消。
　　债权债务抵消的要件：
　　1、抵消人与被抵消人之间互负债务、互相债权。
　　双方互享债权、互负债务为双方行使抵消的前提条件。另外，当事人双方存在的两个债权债务关系，须均为合法存在。其中任何一个债为不法，均不得主张抵消。
　　2、抵消的债务必须是同种类的给付。
　　如果双方互负债务的标的物种类不同，如允许抵消，则不免使一方或双方当事人的目的难以实现。用以抵销的通常是同种类的货币或者十五。如果种类相同而品质不同，用品质较高者与品质较差者抵消时，对于被抵消人并无不利，应当允许。如果一方或者双方的债权标的物为特定物，原则上不允许抵消，尤其是以种类物债权抵销特定物债权时，更不允许。
　　3、必须双方债务均已届清偿期。
　　抵消具有相互清偿的作用，应自双方债务均已届清偿期，始得为抵消，债务未到清偿期，债权人尚不能请求履行，因而不能以自己的债权用作抵消，否则等于强令债务人期前清偿。
　　如果清偿期限利益系为债务人而设时，原则上债务人得提前清偿，此时债务人主张以自己的未届清偿期的债务与对方当事人已届清偿期的债务抵消，可认为其放弃期限利益，应允许抵消。
　　4、双方适用抵消的债务是能抵消的债务。
　　不得用于抵消的债务，大致有如下几种：
　　(a)性质上不得抵消。例如不作为债务、提供劳务的债务以及抚恤金、退休金、抚养费等与人身不可分离的债务。
　　(b)法律规定不得抵消。如：禁止强制执行的债务(保留被执行人的生活必需品);因故意侵权行为所发生的债务,此种债务如允许抵消，有违公序良俗;约定应向第三人为给付的债务。
　　(c)当事人特别约定不得抵消的。
　　债权债务抵消条件]]></text>
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<keywords>债权债务抵消条件</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:20:46</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[车辆营运损失赔偿]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236639.html</link>
<description><![CDATA[车辆营运损失赔偿
　　我的大货车在运输货物途中被一辆长途车撞到，我受了点轻伤，幸好长途车上没载]]></description>
<text><![CDATA[车辆营运损失赔偿
　　我的大货车在运输货物途中被一辆长途车撞到，我受了点轻伤，幸好长途车上没载乘客，后来交警部门出具的《交通事故认定书》认定，长途车负全部的责任，我想咨询：我的车被撞到不可以运输货物了，那么涉及的车辆营运损失怎么赔?
　　中顾网律师解答：
　　营运损失，实际上是由于该起交通事故所产生的间接损失。《民法通则》第一百一十七条第二款规定，损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。第三款规定，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。1999年1月29日最高人民法院审判委员会第1042次会议通过，自1999年2月13日起施行的《关于交通事故中的财产损失是否包括被损车辆停运损失问题的批复》中规定：“在交通事故损害赔偿案件中，如果受害人以被损车辆正用于货物运输或者旅客运输经营活动，要求赔偿被损车辆修复期间的停运损失的，交通事故责任者应当予以赔偿。
　　根据以上规定，由于该读者的货车是用于货物运输经营活动的，在交通事故发生后，由于车辆受损而需要一定的修理时间，导致无法进行正常的货物运输从而造成经济收入的减少，因此产生的货车停运期间所实际发生的损失，都可以向对方请求赔偿。
　　车辆营运损失赔偿]]></text>
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<keywords>车辆营运损失赔偿</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:19:40</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[债权转让法律规定]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236634.html</link>
<description><![CDATA[债权转让法律规定
　　我想咨询：债权转让法律规定的相关内容。我有项债权想要转给我的一位朋友，不]]></description>
<text><![CDATA[债权转让法律规定
　　我想咨询：债权转让法律规定的相关内容。我有项债权想要转给我的一位朋友，不知道转让这个债权是否需要通知我的债务人，还是要经过他的同意呢?
　　中顾网律师解答：
　　债权转让法律规定：
　　《合同法》)第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”这一条明确了我国在债权让与对债务人生效的问题上采用的是通知原则，债权人转让权利的，只需通知债务人，即对债务人发生效力。
　　一、履行通知义务的时间
　　债权转让一旦在债权人与受让人之间达成合意即有效成立，债权即移转于受让人。债务人不是债权转让合同的当事人，债务人对合同债权的转让同意与否，并不影响债权转让合同的成立和生效，是否通知债务人只决定债权转让对债务人有无法律约束力，而不能决定债权转让有无效力。因此即使没有通知，在债权转让达成合意后，受让人即取代原债权人的地位而成为债权人。受让人因受让债权而具有原告资格。
　　二、履行通知义务的方式
　　履行通知义务的方式在合同法及其司法解释中并没有明确限定，笔者认为可以以口头方式(如果债务人不予认可，则需两个以上无利害关系的
　　三、履行通知义务的主体
　　按照合同法的规定来理解，“通知”的履行主体是债权人，受让人并没有义务履行通知义务，但是，债权人是否履行通知义务却直接关系到受让债权能否对债务人发生效力。
　　债权转让法律规定]]></text>
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<keywords>债权转让法律规定</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:18:10</pubDate>
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<item>
<title><![CDATA[怎么解决债务纠纷]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236631.html</link>
<description><![CDATA[怎么解决债务纠纷
　　我两年前借了五千元给同事，他那时候是因为家里的原因急需用钱。可是现在他有]]></description>
<text><![CDATA[怎么解决债务纠纷
　　我两年前借了五千元给同事，他那时候是因为家里的原因急需用钱。可是现在他有能力还钱了他不故意不还给我，我们当时只写了一张很简单的欠条，对于我的债务纠纷该怎么办呢?
　　中顾网律师解答：
　　关于债务纠纷的解决，一般来说，是可以双方协商的，协商不成可以起诉到法院，像你同事是有支付能力不支付的话，法院会判他支付，不执行判决还可以申请强制执行。
　　如果债权纠纷起诉到法院，那作为债权人应该提交以下证据才对自己有利：
　　1.能证明与被告之间存在债权的证据材料。如合同、借条、收据、欠条等;
　　2.自己已履行义务而被告逾期不履行义务的证据。如钱款在何日何地通过什么方式交给了被告，而被告到期仍不归还，最好能提供与债权、债务人无关系的证明人;
　　3.如有担保人或介绍人，必须要提供担保人或介绍人的姓名、性别、年龄、工作单位、家庭住址，若是单位担保，须提供单位名称、地址、法定代表人等情况;
　　4.提供有关被告不履行义务的原因的证据。
　　怎么解决债务纠纷]]></text>
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<keywords>解决债务纠纷</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:17:00</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[个人还款协议注意问题]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236629.html</link>
<description><![CDATA[个人还款协议注意问题
　　你好!我和女朋友没有登记之前，父母出资付了购房首付款16万，后来我们]]></description>
<text><![CDATA[个人还款协议注意问题
　　你好!我和女朋友没有登记之前，父母出资付了购房首付款16万，后来我们登记了但是没有举行婚礼，因感情不和要办理离婚手续，女方有得到一半的权利吗?另外经过协议我们同意给对方一半，就是还给我们8万。但是女方还要分期还给我们，这个还款协议应该怎么写?谢谢帮助!
　　中顾网律师解答：
　　都没明确“购房人”是谁，更谈不上是谁的财产了;婚前的财产系个人财产，也谈不上分割“共同财产”;同意分一半给对方，也是尽快解决纠纷的权宜之策，还款协议至少写明了“XX日前还清”。
　　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。除非你父母明确表示该出资赠予你们两人，否则属于你的个人财产。你们可以协议离婚，在离婚协议中写明就行了。
　　个人还款协议注意问题]]></text>
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<keywords>个人还款协议问题</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:15:39</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[分家财产纠纷怎么处理?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236626.html</link>
<description><![CDATA[分家财产纠纷怎么处理?
　　我姐夫三兄弟都成家了，都要小孩子了，可是一家人知道现在还是在一起住]]></description>
<text><![CDATA[分家财产纠纷怎么处理?
　　我姐夫三兄弟都成家了，都要小孩子了，可是一家人知道现在还是在一起住，一家三代加起来就有十五个人。现在他们想分家，可是在分家产的时候却发生了很大的分歧，请问分家析产纠纷怎么处理?谁可以给点具体的意见?谢谢!
　　中顾网律师解答：
　　分家析产是指家庭成员按血缘、姻缘关系另组建家庭并对原家庭的共有财产进行分割。由此而产生的纠纷就是分家析产纠纷。
　　根据我国婚姻法规定：家庭关系包括夫妻关系、父母子女关系及其他成员之间的关系，如：有扶养关系的祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女及兄弟姐妹之间的关系等。
　　分家析产纠纷的处理：
　　首先是分清哪些是共有财产(共有财产是指两人或两人以上对同一财产享有所有权);区分家庭共有财产和夫妻共有财产、家庭成员的个人财产。
　　民通意见：
　　85.财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行，如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。
　　89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
　　90.在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
　　91.共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。
　　92.共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。
　　分家财产纠纷怎么处理?]]></text>
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<keywords>分家财产纠纷处理</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:10:40</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[恶意转移财产]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236625.html</link>
<description><![CDATA[恶意转移财产
　　我朋友跟我说他跟别人签了买卖合同，可是货款到期了对方不还钱还把财产给转移了，]]></description>
<text><![CDATA[恶意转移财产
　　我朋友跟我说他跟别人签了买卖合同，可是货款到期了对方不还钱还把财产给转移了，可能是恶意转移财产，请问什么是恶意转移财产?有什么解决的途径?谢谢!
　　中顾网律师解答：
　　什么是恶意转移财产?
　　最高人民法院在《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》中即作了规定。该司法解释123条明确规定：当事人有下列情形之一的，可以依照民事诉讼法第一百零二条第一款第(六)项的规定处理：
　　(1)在法律文书发生法律效力后隐藏、转移、变卖、毁损财产，造成人民法院无法执行的;
　　(2)以暴力、威胁或者其他方法妨碍或抗拒人民法院执行的;
　　(3)有履行能力而拒不执行人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书和支付令的。
　　这其中，“在法律文书发生法律效力后隐藏、转移、变卖、毁损财产，造成人民法院无法执行的”，即属于恶意转移资产的行为。
　　诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　(一)伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的;
　　(二)以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的;
　　(三)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的;
　　(四)对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的;
　　(五)以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的;
　　(六)拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。
　　我国《合同法》第74条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”根据这项规定，撤销权的构成要件为：一、须以债务人所为的有害于债权人的行为作为撤销权的对象;二、须以财产行为为撤销标的;三、须有害于债权人的债权;四、对债务人以有偿方式处分其财产时，必须在债务人与受益人都具有恶意时，债权人方可行使其撤销权。
　　我国的《合同法》第75条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”
　　恶意转移财产]]></text>
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<keywords>恶意转移财产</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:08:26</pubDate>
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<title><![CDATA[如何算民间借贷利息?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236624.html</link>
<description><![CDATA[如何算民间借贷利息?
　　我舅舅的朋友想向他借些钱来建房子，大概几万吧，为了日后有证据，我舅就]]></description>
<text><![CDATA[如何算民间借贷利息?
　　我舅舅的朋友想向他借些钱来建房子，大概几万吧，为了日后有证据，我舅就写了一张借款条，双方都签了名，借款条中没有写利息的条款，但是后来我舅后悔了，请问，民间借贷利息如何算?
　　中顾网律师解答：
　　民间借贷问题，是民间发生较多的纠纷之一。合同法在总结以往立法经验和司法实践经验的基础上，对民间借贷涉及到的有关问题作了具体规定，尤其是对民间借贷的利息计算标准作了明确具体的规定。它在第211条规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”
　　这案件，因为你舅没和他朋友约定利息，所以他朋友是不用支付利息的。
　　如何算民间借贷利息?]]></text>
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<keywords>民间借贷利息</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:07:26</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[欠据的格式]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/bjtj/200909/236622.html</link>
<description><![CDATA[欠据的格式
　　我朋友需要钱来做生意，我就借给他几千块了，但是因为之前我借了钱给别人，别人忘了]]></description>
<text><![CDATA[欠据的格式
　　我朋友需要钱来做生意，我就借给他几千块了，但是因为之前我借了钱给别人，别人忘了，后来搞到大家关系不好，为了以防这样的事情再发生，我想写一张欠据，请教大家，欠据的格式如何?
　　中顾网律师解答：
　　在没有其他合同的情况下，欠条本身就是一个简式合同，因此要注意欠条的要素齐全，应包括(但不限于)：欠款金额、还款时间、借款人的亲笔签字、立欠条时间。
　　欠据的格式：
　　为(事由)欠(债权人)人民币(金额)元，立此为据。
　　立据人年月日
　　范本：
　　欠据
　　××年3月份借到王立东人民币捌拾圆整，今补欠条，作为凭证。
　　张红玉(签名盖章)
　　×年×月×日
　　欠据的格式]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>欠据格式</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-8 10:06:28</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[欠条有效几年]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/rmzt/200909/235912.html</link>
<description><![CDATA[欠条有效几年
　　我的材料款欠条有效几年
　　中顾网律师回答：
　　从对方最后一次还款或从]]></description>
<text><![CDATA[欠条有效几年
　　我的材料款欠条有效几年
　　中顾网律师回答：
　　从对方最后一次还款或从你最后一次有效催收之日起两年内不超诉讼时效。
　　欠条有效几年]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>欠条</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-7 9:09:13</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[什么是行贿罪?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/xwqf/200909/234955.html</link>
<description><![CDATA[什么是行贿罪?
　　我想问的是，行贿罪达到多少的数额才会被定罪?
　　中顾网律师解答：
]]></description>
<text><![CDATA[什么是行贿罪?
　　我想问的是，行贿罪达到多少的数额才会被定罪?
　　中顾网律师解答：
　　行贿罪，是指为谋取不正当利益，给予国家工作人员以财物的行为。
　　在经济往来中，违反国家规定，给予国家工作人员以财物，数额较大的，或者违反国家规定，给予国家工作人员以各种名义的回扣、手续费的，以行贿罪追究刑事责任。
　　涉嫌下列情形之一的，应予立案：
　　1.行贿数额在一万元以上的;
　　2.行贿数额不满一万元，但具有下列情形之一的：
　　(1)为谋取非法利益而行贿的;
　　(2)向三人以上行贿的;
　　(3)向党政领导、司法工作人员、行政执法人员行贿的;
　　(4)致使国家或者社会利益遭受重大损失的。
　　因被勒索给予国家工作人员以财物，已获得不正当利益的，以行贿罪追究刑事责任。
　　行贿罪的处罚：根据刑法第390条第1款的规定，犯行贿罪的，处5年以下有期徒刑或者拘役;因行贿谋取不正当利益，情节严重的，或者使国家利益遭受重大损失的，处5年以上10年以下有期徒刑;情节特别严重的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑，可以并处没收财产。刑法第390条第2款同时规定，行贿人在被追诉前主动交待行贿行为的，可以减轻处罚或者免除处罚。
　　什么是行贿罪?]]></text>
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<headlineImg />
<keywords>行贿罪</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>朱旭东</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 11:52:42</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[新物权法房产解读]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/xwqf/200909/234949.html</link>
<description><![CDATA[新物权法房产解读
　　法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自]]></description>
<text><![CDATA[新物权法房产解读
　　法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。
　　解析：登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的这份合同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。
　　异议登记15天内不起诉，失效
　　法律规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
　　解析：比如，小王与恋人小李决定共同购房，可是后来发现登记时只登记了小李一个人的名字。这时，小王就可以要求登记机关更正。如果小李不同意更正，小王就可以申请异议登记。但是特别要注意的是，一旦进行异议登记，15天内一定要起诉，否则就失效了。同样，如果小李觉得小王的异议登记是不对的，给他造成了损失，也可以要求小王赔偿。
　　预告登记，防止“一房二主”
　　法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
　　解析：预告登记可以保证登记人的优先购买权，也可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。此前发生不少类似案例，购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待产证下达。期间，卖房人又把房子转卖给了别人，并给别人办出了产证，结果就造成了两位购房者抢房，并和房产公司打起了连环官司。
　　今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。
　　新物权法房产解读
]]></text>
<image />
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<keywords>新物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>朱旭东</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 11:51:52</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[新物权法草案之司法解读]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/xwqf/200909/234948.html</link>
<description><![CDATA[新物权法草案之司法解读
　　全国人大常委会日前第五次审议物权法草案。其中涉及的房屋70年后土地]]></description>
<text><![CDATA[新物权法草案之司法解读
　　全国人大常委会日前第五次审议物权法草案。其中涉及的房屋70年后土地使用权的归属、车位的权属问题引起了业内的广泛关注。今天来到我们演播室的嘉宾是来自东方昆仑律师事务所的律师王克健律师。那王律师刚刚我们有聊到了，物权法草案提出私人在购得房产70年之后，现在可以通过向国家来交纳土地使用费的这种方式继续使用。原本大家一直在担心的说，这70年之后，我们的这个方面会怎么办这个问题，是不是由此就能够得到一个根本的解决呢?
　　从物权法五稿草案来看呢，有一个基本的解决。但是通过授权立法，他授国务院来做进深一步的研究，这里边国务院的规定里边，有三个它比较要解决的问题，第一个就是续占时候，到期续占时候的主体问题。
　　70年以后，到期之后，那么续占到底又谁提出来呢?那时由业委会提出来吗?但是在物权法五稿草案里边，没有明确业委会的法律地位，那么由小业主提出来吗?小业主是千差万别的，张三提出我要续占5年，李四提出我要续占50年，那么在同一个楼盘里，这怎么续占呢，这是一个巨大的问题。必须要做出一个统一的规定，按照物权法的草案呢，原则上应当是由业主委员会统一提出，这就必须要明确业委会的法律地位，这是一个主体，那么第二个问题是什么呢?第二个问题就是一个续占的方式问题，我们说白一点就是你是批发还是零售?你续占，国务院规定是按照一续50年还是70年，按照你的固定期限来续占，按照固定期限来缴费，还是到时候我们小业主可以用一年续一年，缴一年费。那么在这个问题上，必须要做出来一个规定，因为各个物业，它的建筑质量不同，它的使用年限是不同的，这是千差万别的。这是第二个问题，这里边第三个问题也是，在这一条例最为关注的问题，全国人民都关注的问题，就是到时候续占的对象的问题，你到底是以什么价格来向我小业主来收取续占费。
　　从法律上来说，我小业主提出续占是我生存权的问题，因为我是住房，你政府收费，是一个经营权的问题，因为你政府在经营土地，那么按照全世界的法律原理，经营权要让位于生存权。所以在这个问题上，我认为国务院的规定，不宜对价过高，否则将影响我们的和谐社会的构立。
　　我们看到在这次物权法草案当中，有提到说，建筑区内规划用于停放汽车的车位，还有地下车库这样的一个归属的问题，有约定就按照约定，如果说没有约定的，或者约定不明确的是属于业主共有的。那么现在也有人提出说，应该是谁投资，谁收益，我不知道您怎么来认为这个问题的。
　　在实践界是争论最多的一个问题，这个问题首先我们看物权法，物权法草案第五稿这样的规定。貌似，看起来对小业主有利，其实在实践当中，对小业主恰恰是无利的，为什么呢?因为当小业主在买房的时候，就是大户在开盘的时候，开盘的时候，在签署预售合同，或者房地产买卖合同的时候，既没有业主大会的成立，也没有业委会的存在，这时候完全是由小业主和开发商来进行博弈，那么小业主占三个劣势。第一个，开发商财大气粗有实力，小业主是个人，这是一个典型的不对等的，第二个开发商有专业优势，而许多小业主是没有的。第三个开发商绝大多数有法律顾问，而中国的小业主，99%都是没有法律顾问的。所以说小业主要想在签定合同的时候，以预定的方式，来取得这样一个车库的所有权，这简直是天方夜谭的故事。开发商只要在预售合同，或者商品房买卖合同里增加一条，就说，合同约定，车库所有权属于开发商所有，那么就属于开发商所有。所以在实践当中会导致这样的一个恶果的出现。那么至于说，另外一种观点，谁投资就谁所有，这是一个投资论，那么这全部是站在开发商的角度来看待这个问题的，它完全是错的，理由是下面三个。第一个，地上车库的所有权，从法律的角度来说，他应该是法定为小业主共有的。因为什么呢?因为你开发商开发一片物业，你在销售之后，随着你房屋的全部销售，你土地使用权已经全部让步到共同小住的名下了。那么这时候地上车库，你是附属于人家的土地使用权之上的，当然是小业主共有的。
　　这一点在物权法草案里没提到，那投资论更不对了。那投资论乍一看那是开发商投资的。这很明显是一个悖论。第二个问题对地下车库的所有权问题应该区别对待。因为地下车库，第一个如果说他的地下车库开发商在开发之后，全部打入了整个小区的建造成本，通过售房的时候，把本也收回来了，同时利润也收回来了，这时候其实随着房屋的销售，他的地下车库的所有权已经在逐步进行了一个让步，销售完毕，也让步完毕，那么这时候车库应当属于小业主共有。
　　整体小业主共有。那么第二种情况，如果开发商主张将我这个小区的建设，车库的建设我是另外一个工程，证据语言，我们法律上讲的证据语言在他的手里，他应当拿出证据来证明，我没有纳入那个房屋的销售成本。
　　这时候出现了一个问题，那么他可不可以拥有这个车库，从我们国家的现行法律的连贯性来看，开发商是不可以的，因为小业主他整体受让到这个小区了之后，共同小业主他就取得了土地使用权，完全的土地使用权取得之后，土地使用权它的空间概念，就包括地上权和地下权，那么如果我们物权法允许了开发商在共同小业主的土地使用权，人家的土地使用权之下，那建车库，他用车库，那么这就以法律形式，肯定了开发商可以对共同小业主的土地使用权一种侵占。那么如何解决这个问题呢?我认为也很简单，可以按照物权法或者出台新的政策，那么就是进行一个公布，做一个强行交易，强行交换。因为小业主是共同生产在这块土地上的业主，你开发商只是一个经营者，让步了之后，土地使用权让步了之后他已经没有了，所以物权法在这个问题上呢，它的立法，立法本意是好的，但是在实践中，我可以说他是行不通的。
　　另外还有一个大家比较关心的也是你之前提到的业委会他的诉讼主体，这个地位暂不规定在这次的五审当中有提到，换句话说如果一旦业主现在跟开发商也好，或者物业公司产生矛盾，那么业委会他不能作为一个诉讼的当事人来维护业主的权益，也就是说我以后只能在拆零，大家都是以一个一个的小业主的身份的话，那会不会影响到我小业主的权益呢?
　　因为我们现在在建造和谐社会，按照共同小业主的诉讼来说，在法律上，要么构成一个集团诉讼，要么构成一个叫群体性诉讼，这时候我们最高院，司法部，全国律协，对集团诉讼，或者说集体性诉讼，它是有规定的，按照最高院的要求，群体诉讼原则上是分案起诉，那就是你一个一个起诉，按照司法部和全国律协的要求，那么律师在承办这类案件的时候，我们要层层上报，那么这样，当业委会不作为一个独立主体起来诉讼的话，小业主的一个诉讼成本会严重的加大，就是说从成本的角度来说，会遏制了许多小业主他的维权的一种愿望，而且在目前，如果物权法这个规定不做修改的情况下，按照目前的，就是最高院和司法部的这种规定，我们小业主的维权可以说是举步维艰的。
　　新物权法草案之司法解读
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>新物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>朱旭东</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 11:43:01</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[什么是最新物权法?]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/xwqf/200909/234938.html</link>
<description><![CDATA[什么是最新物权法?
　　《物权法》产生背景
　　1998年，第八届全国人大常委会委托9名专家]]></description>
<text><![CDATA[什么是最新物权法?
　　《物权法》产生背景
　　1998年，第八届全国人大常委会委托9名专家学者组成民法物权法草案起草工作小组，并预定完善中国民法的三个步骤。第一步是制定统一的《合同法》;第二步是起草《物权法》，实现财产规则的统一完善;最后制订一部科学完善的中国民法典。《合同法》已于1999年颁布实施;《物权法》草案征求意见稿经过多方研讨、论证，几易其稿，渐成规模。从《民法》构成上来说，《物权法》草案其实就是民法物权法草案的第二部分，分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有五个部分。
　　2002年12月，九届全国人大常委会第三十一次会议对民法草案进行了初次审议。草案分为九编，即总则、物权法、合同法、人格权法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法、涉外民事关系的法律适用法，共1209条。这是迄今为止我国条文最多的法律草案。
　　2004年10月底，在十届全国人大常委会第十二次会议上，《物权法》被第二次提请审议。许多委员在分组讨论时都赞成这部法律经过认真审议尽快通过付诸实施。
　　2005年3月5日，十届全国人大三次会议将讨论审议《物权法》草案。全国人大公布物权法草案向社会征求意见
　　全国人大公布物权法草案向社会征求意见
　　依照全国人大常委会委员长会议的决定，全国人大常委会办公厅日前向社会全文公布物权法草案，广泛征求意见。
　　物权法草案是九届全国人大常委会期间作为民法草案的第二编首次提请审议的，十届全国人大常委会第十二次、第十六次会议进行了再次审议。这次广泛征求意见，是全国人大常委会坚持走群众路线，充分发扬民主，增加立法透明度的一项重大举措，也是推进立法科学化、民主化的有益探索。
　　已经三审的物权法草案，共5编20章268条。草案明确了物权法的调整范围和原则，并分别对所有权、用益物权、担保物权作了详细的规定，同时还对登记制度、物权的保护、相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、占有等作了规定。
　　结合物权法草案公布，全国人大常委会办公厅发出通知，要求各有关方面务必高度重视，精心组织，确保征求意见工作顺利进行。按照全国人大常委会办公厅的安排，各省、自治区、直辖市人大常委会负责征求、收集本地区全国人大代表和有关部门、法学教学研究等单位的意见，于2005年8月20日以前将意见汇总报送全国人大常委会法制工作委员会。各地人民群众可以将意见分别寄送所在地的省、自治区、直辖市人大常委会，也可以将意见直接寄送全国人大常委会法制工作委员会(邮编100805)，或者通过中国人大网站。
　　什么是最新物权法?
]]></text>
<image />
<headlineImg />
<keywords>新物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>朱旭东</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 11:31:33</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[司法解释2009全文]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/xwqf/200909/234935.html</link>
<description><![CDATA[司法解释2009物权法全文
　　最新为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据]]></description>
<text><![CDATA[司法解释2009物权法全文
　　最新为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
　　第一条　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
　　第二条　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
　　(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
　　(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
　　第三条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
　　第四条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
　　第五条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
　　第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
　　第七条　业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
　　第八条　业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
　　第九条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
　　第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
　　第十一条　本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
　　第十二条　因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
　　第十三条　本解释自2009年10月1日起施行。
　　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

　　国务院根据物权法修改《物业管理条例》
　　中华人民共和国国务院令
　　第504号
　　现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。
　　总　理　温家宝
　　二○○七年八月二十六日
　　国务院关于修改
　　《物业管理条例》的决定
　　根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：
　　一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
　　删除第十条第二款。
　　二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：
　　“(一)制定和修改业主大会议事规则;
　　“(二)制定和修改管理规约;
　　“(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
　　“(四)选聘和解聘物业服务企业;
　　“(五)筹集和使用专项维修资金;
　　“(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
　　“(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
　　三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　“业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
　　四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
　　此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。
　　本决定自2007年10月1日起施行。
　　《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。
　　物业管理条例
　　(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)
　　第一章　总则
　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
　　第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
　　第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　第二章　业主及业主大会
　　第六条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;
　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
　　(六)监督业主委员会的工作;
　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
　　(十)法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
　　(五)按时交纳物业服务费用;
　　(六)法律、法规规定的其他义务。
　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第十一条　下列事项由业主共同决定：
　　(一)制定和修改业主大会议事规则;
　　(二)制定和修改管理规约;
　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
　　(四)选聘和解聘物业服务企业;
　　(五)筹集和使用专项维修资金;
　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。
　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
　　(四)监督管理规约的实施;
　　(五)业主大会赋予的其他职责。
　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
　　第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
　　管理规约对全体业主具有约束力。
　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
　　第三章　前期物业管理
　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
　　(四)物业管理所必需的其他资料。
　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　第四章　物业管理服务
　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十七条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
　　第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
　　第三十九条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
　　第四十条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
　　第四十三条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
　　第四十四条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第四十七条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
　　第五章　物业的使用与维护
　　第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
　　第五十一条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第五十六条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
　　第六章　法律责任
　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
　　第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第六十一条　违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十二条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十三条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第六十六条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第六十九条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
　　第七章　附则
　　第七十条　本条例自2003年9月1日起施行。(国务院办公厅)
　　司法解释2009物权法全文
]]></text>
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<keywords>物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>朱旭东</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 11:29:21</pubDate>
</item>
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<title><![CDATA[制定物权法的若干问题探讨]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqflw/200909/234897.html</link>
<description><![CDATA[制定物权法的若干问题探讨
　　多年以来，我们关于财产权利的实践由于缺乏一部科学的物权法作指导，]]></description>
<text><![CDATA[制定物权法的若干问题探讨
　　多年以来，我们关于财产权利的实践由于缺乏一部科学的物权法作指导，在很大程度上影响了实践的规范性。尤其是在我国确立社会主义市场经济体制之后，财产的界定与流转更是对我国的相关法律制度表现出了迫切的需求。虽然我国新的合同法已经颁行，但这还未满足社会主义市场经济的需要，其原因在于：一方面，财产的流转不仅仅由合同法规制，物权法、尤其是他物权法亦为其中不可或缺的法律规范;另一方面，财产的流转必须以清晰而合理的财产权属为前提，而界定财产权利的归属恰恰正是物权法最基本的功能。种种因素表明，经济体制改革的本质就是物权制度改革。因此，在我国社会主义市场经济正日益呈纵深化发展的今天，建立适应社会主义市场经济的物权制度体系已成为我们的当务之急。然而，我们又不得不承认，在物权法的制定过程中，我们尚有许多认识不够并需要深入研究的东西，本文仅就其中一些主要的问题作一初步探讨。
　　一、我国物权立法的指导思想
　　物权立法的指导思想是统帅整个物权立法的灵魂，它决定了我国物权法的方向，同时也是据以区分资本主义国家物权法的标志。根据经济基础决定上层建筑的马克思主义原理，任何一个国家的法律制度都必须反映该国经济状况，必须有利于促进生产力发展、稳定生产关系。具体到我国物权法，确立我国物权立法的指导思想必须以我国国情为核心。在现阶段，我国最大的国情就是社会主义市场经济这一经济基础。在这一国情下，我国物权立法的指导思想主要为：
　　(一)以正确协调“国家———集体———个人”的利益为中心。我国物权立法的中心线索就在于如何通过合理的利益分配来既保护国家、集体利益，又能兼顾个人利益，从而充分发挥个人的积极性与创造性，最终实现富国强民的目的。
　　(二)以贯彻“从归属到用益”的物权法发展趋势为灵魂。现代国家中，人们对物权的关心重点已从所有权转移到用益物权。换言之，人们对利益获得途径的关心程度已超过了静态的利益归属。在充满商机的市场经济之下，对于主体而言，重要的也许并不在于他拥有何种具体的物，而在于他对于特定的物可通过何种途径来使其财富增加。这种变化趋势即是所谓的“从归属到用益”，同时也称为“所有权的动态化”。在我国社会主义制度下，如果公有财产不能进入流通，这些具有巨大价值的财富就无异于丧失了利用与增值的机会，这不啻为对资源的极大浪费，而且对维护我国社会主义公有制不利。因此，贯彻“从归属到利用”的立法思想就尤其显得必要：它既可以维护社会主义公有制，不至于将财产“化公为私”而威胁我国的立国之本，又可以将公有财产交由其他主体利用、充分实现公有财产的增值，并能发挥个人的积极性与创造性，保证个人利益得以维护。贯彻“从归属到利用”的思想，对于解决我国国有独资企业的财产权归属与运营之间的矛盾亦有重要的意义。而这显然又是与正确协调“国家———集体———个人”利益的立法指导思想相呼应的。
　　(三)以体现我国民族特色为立足点。如果说合同法因其调整的是纯粹的财产流转关系而具有国际特色的话，那么，物权法则因其更为反映一国的经济、政治制度而更具民族特色。因此，我国的物权立法应充分考虑切合与自己国情的选择，照搬他国固有成例是注定要失败的。影响物权立法的中国特色因素主要有共同富裕的目标与整体上的农业国家传统等。这使得我们要注意我国农村经济的现状，将已经形成的、为实践证明行之有效的一些做法以法律的形式确定下来，如农村集体所有制框架内的分田到户、承包经营等。“越是民族的就越是世界的”这句话理应成为我国物权立法的箴言。
　　二、我国物权法的体系
　　确定物权立法的指导思想后，紧接着的工作就是选择物权法的体系架构。我们认为，选择物权法的体系必须遵循两个原则。其一，充分吸收他国既有法律成果。到现在为止，由德国所确立的物权法体系仍然可以称得上是代表物权立法的巅峰，其严密的逻辑、严谨的体系素为各国所称颂。中国的法律体系较为接近大陆法系，尤其是承继德国法较多，因此，我国的物权法体系在形式上可借鉴德国。这样，既可确保物权法体系的科学性，又节约智力资源，让我们将更多的精力放在抽象我国自己的物权类型这一实质内容上。其二，充分反映我国特有国情。各国法律的区别主要表现在物权法上，这是因为由债法所规制的财产流转越来越超出国界而具有浓重的国际化色彩，而物权法则直接反映了一个国家的经济制度以及在特定经济制度之下所采取的经济体制，它与政治制度一起构成了一个国家特别的国家制度。在物权法中，最能体现各自区别的又是用益物权，因为用益物权主要是在不动产之上设立的物权，而不动产、尤其是其中号称“财富之母”的土地的所有权归属则与一定的经济制度相适应，如何对这些财产进行利用、以充分发挥价值最大的财产的运营效率，就理所当然地成为各国物权立法的重心所在。毋庸置疑，这一部分的立法应该是与自己国家的国情严格适应的。就我国而言，其中存在的问题主要是如何解决土地的归属与利用、国有企业(尤其是国有独资企业)中财产权的归属与利用问题。基于充分反映我国特有国情的原则，我们就可找到物权立法的重点与难点。
　　三、我国物权立法的重点
　　“社会主义市场经济”这一概念所包含的制度取向是：首先是社会主义，即作为反映经济基础的上层建筑的物权法必须是在维护社会主义公有制的前提下制定;其次是市场经济，即在维护社会主义公有制的框架之内最大限度地提高财产的利用效率。社会主义与市场经济相结合，决定了我国物权立法的重心必须是最能体现这一经济制度的物权类型与客体。在各种物权客体中，不动产是国家立国和人民立身的物质前提，作为财产具有基础性的作用。因此，我国物权立法理当以不动产物权为其重心。在不动产物权立法中，我们一方面是坚持不动产以公有(国家所有或集体所有)为原则，另一方面又要注意为这些公有财产创造尽可能多的增值途径。因而要在公有财产上为各种利益集团设立科学的用益物权制度，为具备财产经营能力却又不能够享有所有权的利益主体创造对公有财产进行用益的机会。以此为基础，再辅之以有效的监督制度。这样，即可以在确保财产的公有性质上实现公有财产的增值、从而提高国力，又可以照顾其他利益集团的利益需求，最终实现国家、集体与个人互利的理想状态。
　　四、我国物权立法的难点
　　与立法重点相应，我国物权立法的难点从根本上说就是公有财产如何进入市场的问题，其中尤以农村集体所有为典型。集体财产的享有者以具备特定集体组织成员身份为前提，该身份一旦丧失，这部分财产也就相应地与其再无关系，因此，集体财产不可能与该集体之外的市场进行交易。其中典型的例子是农村承包经营权。农村承包经营权虽然被诸多法学家划归物权之列，但根据物权法定主义，如果它是物权，那么，农村承包经营权的权能与保护方法应该是一律的，不应存在不同的地方不同内容的承包经营权的情况，而且作为物权，它应该是可以转让、可以继承的。但现实情况并非如此。农村普遍存在承包经营权被侵犯的情况，应该说在很大程度上与承包经营权的法律地位不明确有关。另外，农村的土地为集体所有，而农村集体经济组织却无权处分之。若该土地需要投资入股，征归国有是其先决条件。类似的权利残缺问题在国有企业经营权、使用权等现有用益物权中亦不同程度地存在。这些非合理现象不仅使得所有权公权化，更重要的尚在于难以实现公有财产的增值。无法增值的财产，事实上即是在不断地减损其价值，在本质上造成公有财产的大量隐性流失。而所有权的公权化又为实际握有公有财产的相关人员创造了腐败的机会，致使大量的公有财产在行政权力的掩护下转化为某些个人的财产。
　　要使公有财产在流通中增值，唯一的办法就是使之进入市场。但进入市场有可能导致公有财产的私有化，并进而威胁我国的公有制这一立国之本。因此，如何恰当处理两者之间的矛盾便成为物权法不可回避的难题。这一难题若不解决，我们的物权法就不能称为成功的物权法。解决这一难题的关键依然在于贯彻“从归属到用益”的立法思想，在不触及社会主义公有制的前提下，为其他利益主体创造尽可能多、尽可能完整的对公有财产特别是土地的用益物权。在这个过程中，我们还必须注意分清应该进入市场的公有财产与不能进入市场的公有财产，对不同性质的公有财产区别对待。这要求我们对公有土地的用益问题、国有企业的财产流转问题等进行深入研究，从而突破某些既有观念，对原有制度进行创新，并总结出一套行之有效的解决办法。
　　制定物权法的若干问题探讨]]></text>
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<keywords>物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>杨振山 朱庆育</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 10:43:05</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[物权法中应确立物权合同制度]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqflw/200909/234895.html</link>
<description><![CDATA[物权法中应确立物权合同制度
　　《中华人民共和国物权法草案》(以下简称《物权法》)公布后，笔者]]></description>
<text><![CDATA[物权法中应确立物权合同制度
　　《中华人民共和国物权法草案》(以下简称《物权法》)公布后，笔者经过阅读，认为在我国物权立法中应确立物权合同制度，理由如下：
　　一、物权和债权是两种不同的民事法律制度。
　　这一点在民法理论界和现有民事立法中已经有所体现，王利明先生在其撰写的《民法新论》认为我国民法体系分别由民事主体制度、财产所有权制度、债和合同制度、知识产权制度、财产继承制度、民事责任制度、民法的其他制度如民事法律行为、代理、时效等主要法律制度组成。其中，上述财产所有权制度体现的即为物权制度。相应的，从《中华人民共和国民法通则》第五章“民事权利”章节的内容也可以看出，“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”与“债权”是分节而设，显然，我国民事立法体系已经对物权和债权两种基本民事法律制度的确立作出了区分。
　　二、分别确立物权合同和债权合同是对民事立法体系的完善。
　　规范现有民事合同法律关系的成文法为《中华人民共和国合同法》，虽然我国民法通则中并未规定债权合同和物权合同的分类，但根据最高人民法院李国光副院长任主编的、最高人民法院经济审判庭编著的《合同法释解与适用》可以看出，我国合同法所指的合同仅限于当事人以设立、变更、终止民事权利义务关系的债权合同，而不认为合同法下的合同包括物权合同。可见，在民法通则和物权法对物权和债权作出区分后，没有相应的物权合同和债权合同对应，民事立法体系事实上是不完整的。
　　三、建立物权合同制度也是新形式下经济法律发展的需要。
　　我们看到，随着经济形式的发展，各类新型经济活动伴随而来的经济法律纠
　　纷日益增多，如信托、委托理财、基金管理、资产证券化等主要以物权管理处分为主要行为特征的法律活动已经不能视为简单的债权合同行为，需要从物权构成要素方面的理解进行法律行为的判断。
　　四、《物权法》立法修改建议。
　　第五条内容为：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
　　建议改为：物权可以通过物权合同取得，通过其他方式取得和行使物权的，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
　　第十五条内容为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　建议修改为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　以分割所有权权能、达以财产管理目的而设立的信托合同，属于物权合同。
　　物权法中应确立物权合同制度
]]></text>
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<keywords>物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>朱旭东</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 11:04:25</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[《物权法》的立法背景及制度创新]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqflw/200909/234894.html</link>
<description><![CDATA[《物权法》的立法背景及制度创新
　　《物权法》历时14年，8次提交审议。围绕物权法的诸多争论，]]></description>
<text><![CDATA[《物权法》的立法背景及制度创新
　　《物权法》历时14年，8次提交审议。围绕物权法的诸多争论，终在全国“两会”上得以平息。2007年3月16日，在十届全国人大五次会议上，《物权法》以高票获得通过，自2007年10月1日起施行。
　　一、物权法的立法背景
　　按照国家立法规划，到2010年，我国要出台《民法典》，目标是基本建成中国特色的社会主义法律体系，《民法典》的内容包括五大部分：主体编、合同编、物权编、债权编和责任编。法律条文至少要超过1000条。为了实现立法目标，必须早日制定《物权法》。为此，全国人大常委会法工委专门成立了以粱慧星、王利明为首的两个课题小组，从事《物权法》的起草工作。改革开放以来，我国先后制定了不少市场交易规则，同时十分关注财产的归属和利用问题。1986年通过的《民法通则》，专门有一节规定了财产所有权和与财产所有权有关的财产权。1993年物权法开始起草，1994年正式列入立法计划。1998年3月，成立了民法典研究小组，开始了对物权法的研究和讨论工作。2002年1月，公布了《物权法(征求意见稿)》。2002年12月23日，《民法》(草案)被首次提请审议，物权法是作为其中的一编。2004年，对民法草案第二编物权法进行了修改完善，形成了物权法草案。从2004年10月至2006年10月，十届人大常委会先后六次对草案进行审议。2006年12月29日，全国人大常委会高票通过了有关议案，决定将物权法草案提请2007年3月举行的十届人大五次会议审议。2007年3月16日，十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。近3000名人大代表的投票结果：赞成的2799人，反对的52人，弃权的37人。这标志着中国民法典向诞生迈出关键一步。
　　物权法破了我国立法的记录，是立法史上审议次数最多的一部法律，是12部公开向社会征求意见的法律之一，在2005年7月公开征求意见中，共收到11543件来信，召开了100多场座谈会和专家论证会，广泛听取各个方面的意见、建议。其中影响最大的是北大法学院教授巩献田的一封公开信。题目是《一部违背宪法和背离社会主义基本原则的物权法草案》，在全国引发了广泛的争论，因为涉及政治问题，有关领导叫停了立法步伐。双方各持己见。
　　巩教授说《物权法》草案照搬西方法律，社会主义的东西基本没有。没有写社会主义公共财产神圣不可侵犯，反而强调国家、集体和个人财产的平等保护。在贫富差距越来越大的情况下讲平等，就是要乞丐的要饭棍和少数人的汽车、机器平等保护，要把普通居民的住房、危旧房和那些高级别墅一样保护，这样形成的不是劳动的平等，而是资本的平等，这与资本主义社会有什么区别?
　　起草小组粱慧星和王利明等民法学专家辩解：第一、对合法财产一体承认、平等保护是物权法准则。其二、《物权法》是民事法律，不是宪法。没有写明国家财产神圣不可侵犯的理由：①宪法已规定，物权法没有必要重复;②如果重复该规定，易引起误解。第三、贫富分化是社会本身问题，不是物权法问题。
　　正在物权法即将审议通过之际，不知是巧合还是刻意，“史上最牛的钉子户”(屋主杨威、吴苹夫妇)在重庆市九龙坡区适时出现，向为城建热点的拆迁与“钉子户”问题再度升温。各大媒体纷纷跟进，一场关于物权法与“钉子户”的争论就此展开。最牛钉子户用它的“大海中的一叶孤舟”筑就了一座公民私产的堡垒，实践了物权法中“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定，捍卫了宪法“公民的合法的私有财产不受侵犯”的原则。
　　二、物权法的基本理论
　　(一)物权与物权法
　　所谓物权是指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权是一种重要的财产权，与债权、知识产权等其他财产权不同，物权的客体主要是动产和不动产。不动产指土地以及建筑物等土地附着物;动产指不动产以外的物，包括能够为人力所控制的汽车、火车、飞机、轮船和电、气、光波、磁波等物。
　　物权法是规范民事财产关系的基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。物权法的调整对象是物的归属关系以及对物的占有、利用而发生的财产关系。物权法是社会主义法律体系中重要的组成部分，是我国改革开放胜利成果的法律形式，特别对经济体制改革的胜利成果进行的法律确认。
　　物权法与财产权法在内涵和外延上不同。财产权法包括物权法、债权法、继承法和知识产权法等内容，财产分为有形财产和无形财产两种，“看不见、摸不着”的东西才上是难以确定其价值。有些无形财产简直就是无价之宝。
　　(二)物权法的指导思想、原则和意义
　　物权法的指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，坚持正确的政治方向，从我国的国情和实际出发，全面准确地体现社会主义基本经济制度;依据宪法和法律规定，对国家、集体和私人的物权给予平等保护;加大对国有财产的保护力度，防止国有财产流失;全面准确地体现现阶段党在农村的基本政策，维护农民利益;针对现实生活中迫切需要规范的问题，统筹协调各种利益关系，促进社会和谐。
　　物权法的基本原则。①物权法定原则：物权的种类及其内容由物权法和其他有关的法律规定。②物权公示公信原则：公示就是公开表示出来的意思。③物权优先于债权的原则。
　　制定物权法，意义重大。一是完善社会主义基本经济制度的需要;二是体现了国家鼓励、支持、引导非公有制经济发展的要求;三是实现宪法原则的需要;四是维护群众物质财产利益的需要;五是构建社会主义和谐社会的需要。
　　物权法的作用是定分止争、促进社会和谐。商鞅说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也。夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也。”物权法从表面上看是保护物权，透过物权实际上是保护人权。物质资料是由人类控制的，只有先尊重和保障人权，才能更好地保护物权，不尊重人权就难以保护物权。
　　英国洛克有句名言：“没有个人物权的地方，就没有公正。”物权和人权是公民两大基本权利。王利明提出：财产权与生命权、自由权一起，被称为公民的三大基本权利。物权法不仅仅是维护国家基本经济制度、保护人民群众财产权利的基本法，也是规范行政机关公权力、保障人民财产权利的一部重要民事法律。西方国家有一句格言，对私人住宅，“风可进，雨可进，国王的军队不可进”。
　　这就是著名的“波茨坦磨坊”故事。1866年10月13日，刚刚打赢奥地利的普鲁士国王威廉一世，在大批臣属的前呼后拥之下临幸他在波茨坦的行宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他想拆除，但磨坊却并不属于王室;他想赎买，奈何磨坊主死活不卖。暴怒的国王强令拆除，但被磨坊主诉至法庭。本来平民告国王已经是破天荒头一遭，但审理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利，触犯了《帝国宪法》第79条第6款;责成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿原告人150元德国马克。波茨坦磨坊的故事被视为西方司法独立、民主法治的经典案例，后来成为法律院校的学生法制教育的基地。
　　物权制度是罗马人的创造，物权法体系则是德国人的智慧，经由日本人提供的桥梁，通过清末沈家本、伍廷芳等中国人的努力，最终来到了古老的北京。罗马法是奴隶制社会最完备的法律，对后世产生巨大影响，《法国民法典》和《德国民法典》都是参照罗马法而制定的。古罗马到处侵略扩张，成了地跨欧、亚、非三洲的大帝国(历时1100多年)。在奴隶制社会，古罗马人用军事统治世界;在中世纪，古罗马人用宗教统治世界;在资本主义社会，古罗马人用法律统治世界。公法与私法是大陆法系依古罗马法划分出来，宪法、行政法是公法，它体现国家统治阶级意志或者行政管理职能作用;民法、物权法是私法，它体现平等主体之间的老百姓意志。
　　三、物权法的创新规定
　　《物权法》分为总则(包括基本原则、物的变动、物权的保护);所有权;用益物权;担保物权和占有共五编、19章247条，约22000字。主要内容涉及：①关于坚持社会主义基本经济制度;②关于平等保护国家、集体和私人的物权;③关于国有财产的范围和保护问题，国家所有权的行使问题;④关于集体财产的土地承包经营权和宅基地使有权;⑤关于房屋等私有财产的法律保护问题;⑥关于征收补偿。
　　(一)平等保护
　　物权法是私法，本应以保护私有财产为主。保护私产是为了构建和谐社会。保护弱势群体和困难群众的利益，不能采取杀富济贫的办法，否则就会挫伤大家创造财富的积极性。市场经济是竞争经济，竞争的结果必然是优胜劣汰，改革就是要破除平均观念，肯定会出现贫富差异，但对穷人和富人的合法所得必须予以同等的法律保护。
　　自然人无论贫富、强弱，其财产都应该受到平等对待。对国家的财产和私人的财产实行平等保护，有助于完善我国平等竞争、优胜劣汰的市场环境。只有实行平等保护，才能坚持我国的基本经济制度。平等保护是对所有民事主体的一体保护，就是要保护每一个公民的财产，保护广大人民群众的根本利益。尤其是，这种财产不仅仅是看得见、摸得着的动产和不动产，还包括9亿农民所享有的承包经营权、宅基地使用权等财产权利。这些权利都应当受到物权法的平等保护。
　　(二)采光通风
　　《物权法》规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物，噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
　　(二)车库绿地
　　《物权法》规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
　　(四)业主权利
　　《物权法》规定：下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　(五)征地补偿
　　《物权法》规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。物权法规定的征收补偿标准兼具“充分性”和“有效性”。特别是关于“征收个人住宅应当保障被征收人居住条件”的规定，说明在拆迁时除了依法应当给予被拆迁人充分补偿之外，还应当保证被拆迁人的居住条件不下降。
　　当前，征地、拆迁是引起群体性上访的主要原因。某些地方官员打着“公共利益”的旗号，进行非法拆迁并且不给予合理补偿，这就使得一些老百姓的利益受到侵害。在这种情况下，强调平等保护，实际上有利于维护穷人的利益。一段时间以来，拆迁后不能就地安置，被拆迁人在房地产开发的浪潮中，被迫离开城市中心而居住于城市边缘，从而造成了一部分人生活质量下降，甚至生计受到影响，人民群众对此很有意见，物权法的上述规定反映了民意，将来必将成为拆迁就地安置的重要法律依据。
　　(六)70年产权
　　《物权法》第149条关于“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国城市土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定，住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期。这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。但是，续期时，要不要交费，怎么交?有的认为，自动续期就无需办理任何手续，这当然更指的是无需另行交纳土地使用费。向私人再次收取土地出让金会引发许多问题，例如，新的土地出让金如何作价?如何保证每户私人住宅的所有权人均有二次土地出让金的支付能力?对于没有支付能力的人要不要没收住宅还是采取其他办法制裁等等，这些都是难以解决的。
　　(七)农民权益
　　“三农”问题是重中之重，物权法能否保护好农民的土地利益是个大课题。《物权法》用了第十一章共11个条文的篇幅，规定了土地承包经营权这个独具特色的用益物权种类，肯定了这个具有独创性的物权，既不同于传统民法中的永佃权，也不同于其他国家中的用益权，是中国物权法的一个最具特色的用益物权。
　　宅基地使用权也是一个独具特色的农村土地权利。按照《物权法》规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的对集体所有的土地占有和使用的权利，自主利用该土地建造住房及其附属设施的用益物权。这个权利仅存在于农村，是农民的权利，解决的是农民建筑住宅供其居住、生活的土地使用权问题，关系到农民的安居乐业、居有定所。因此，物权法第十三章也做了专章规定，使农民的这一权利得到保障。但城市居民不能到农村买地建房。
　　《物权法》规定的这些关于农村土地权利制度，以集体所有的土地所有权为基础，派生出的土地承包经营权、宅基地使用权和乡(镇)村建设用地使用权，再加上根据约定可以产生的地役权，构成了我国独特的农村土地权利体系。这种独具特色的农村不动产用益制度，产生于我国农村经济实践和社会现实，又通过法律化和制度化而固定于《物权法》，是保护农民权利的根本性法律制度
　　《物权法》的立法背景及制度创新
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<keywords>物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>洪碧华</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 11:02:25</pubDate>
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<title><![CDATA[物权法与遗产继承公证]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqflw/200909/234893.html</link>
<description><![CDATA[物权法与遗产继承公证
　　遗产继承公证是公证处最基本的也是很重要的一项公证业务，多年来，各地一]]></description>
<text><![CDATA[物权法与遗产继承公证
　　遗产继承公证是公证处最基本的也是很重要的一项公证业务，多年来，各地一直按照司法部规定的文书格式为当事人出具继承权公证书，对社会稳定家庭和睦发挥了应有贡献。随着物权法的颁布实施，必将对传统意义上的继承权公证产生重大影响，下面笔者就遗产继承公证相关问题与同仁探讨，以促进公证业务的健康发展。
　　问题一、遗产继承公证证明的内容究竟是什么?
　　对遗产继承公证主要有两种观点，一种谓之“继承公证”，认为是公证处根据法律规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实、合法的活动。二种谓之“继承权公证”，认为是公证机构根据继承人的申请，依照法律的有关规定，确认并证明继承人对死者遗产享有继承权的证明活动。涉及继承权公证较早的说法见于中国人民银行、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于查询、停止支付和没收个人在银行的存款以及存款人死亡后的存款过户或支付手续的联合通知之中，表述为“存款人死亡后，合法继承人为证明自己的身份和有权提取该项存款，……申请办理继承权证明书”。两者最大区别在于证明的对象不同，是证明继承人的继承行为还是确认继承人享有继承权资格。笔者认为应先搞清继承权与继承的概念，继承权是公民依照法律规定或死者生前所立的合法遗嘱取得被继承人遗产的权利。它是一种权利，其权利主体是特定的，包括法定继承人和遗嘱继承人。从被继承人死亡时开始，公民依照法律规定或死者生前在遗嘱中所作的指定即取得继承权，权利人无须经义务人实施一定行为即可实现其权利。“此权利因继承之开始而当然取得，无待于继承人之意思表示”，并非某一机构能证明其有无继承权。“继承”应是一表示动作行为的动词，现代汉语词典意为依法承受(死者的遗产等)，法学上是指公民死亡或被宣告死亡后，按照法定程序将被继承人生前遗留的财产和可以继承的债权、债务转移给继承人的一种民事法律行为。通常说的继承是狭义上的财产继承，继承是自然人取得财产的一种手段，继承的法律后果，是对死者自然人遗产的再分配，即被继承人的遗产，转移给有权接受该项遗产的继承人所有。
　　笔者认为，第一种观点即继承公证，比较符合公证的性质及公证的职能。公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动(公证法第2条)，其证明对象之一就是民事法律行为，同时公证机构是一个法定的证明机构(公证法第6条)。第二种观点即继承权公证，认为公证处通过对一系列证据和事实的认定来确认当事人的继承人资格，行使的类似于法院的确认裁决，将继承权公证书比作法院的判决书，并将继承权公证与出生、死亡等公证归为一类，称为“证明现在，确认过去”。此观点更易为公证业界人士所接受，因为能充分体现其社会地位，体现其权力，但却超越了公证的职能，行使了没有法律依据的确认权。象出生、死亡等类公证，实质是根据当事人提供的相关证明材料，经公证处核实后，行使国家赋予的职权，进行再次证明，而非对过去的事实进行确认。
　　随着物权法的生效实施，尤其是物权法第29条的规定，即继承人自被继承人死亡时取得遗产的所有权，遗产继承公证的证明对象发生了根本性变化，从当事人申请办理继承遗产公证的全过程来看，公证处不仅要对当事人陈述、提供相关证明材料进行核实、判断，同时还要审查判断其继承行为的真实合法性，最终证明的应是继承遗产的所有权份额。
　　问题二、放弃继承权声明书公证有无办证依据?
　　到目前为止，公证员在办理继承权公证时，有一项公证是不可或缺的，即放弃继承权声明书公证。所谓放弃继承权声明书公证是指公证处依法证明继承人放弃自己享有的继承他人遗产权利的意思表示真实、合法的活动。一般都是在继承人较多的情况之下，而遗产由其中一人或几人取得，而其它继承人不要该遗产时，就要有明确的放弃继承遗产的意思表示，通常以书面的声明为表现形式。继承法第25条规定继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的意思表示，而且最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第49条规定继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权。放弃继承的一个最重要条件即继承人放弃继承的意思表示的期限，应当是从继承开始时起到遗产分割之前止，只有在此期间内作出的放弃继承的意思表示才有效。按最高人民法院的司法解释，在遗产分割之前放弃的是继承权，而在遗产分割之后再有放弃的意思表示，则为放弃其对遗产的所有权，因此，公证员在办理遗产继承公证的同时，也办理了放弃继承权声明书公证，当然，这也是根据司法部规定的格式要求出证的。现在面临的问题是，物权法即将实施，该法第29条规定因继承人或者遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。也就是说，在继承或者受遗赠开始时，继承人、受遗赠人当然地、直接地取得被继承人遗产的物权，继承或者受遗赠开始的时间为继承人、受遗赠人取得物权的时间，而且取得的是被继承人的遗产的物权。如果继承人是多人，则各继承人均为物权(遗产)的共有人。
　　继承法中的放弃继承在过去可理解为放弃继承权，而且该行为效力追溯至被继承人死亡时，即继承开始，放弃了继承权也即丧失了继承权。而按物权法第29条的规定，被继承人死亡时，继承人已当然取得物权，如果放弃，当然放弃的是其已取得的物权，最高人民法院的相关司法解释明显与物权法相抵触。这一点对物权法生效以后的此类公证的办理是至关重要的，如再办理放弃继承权声明书公证，继承人放弃继承权，其已取得的物权当然归其它继承人所有吗?按物权法的规定，其放弃行为，是一种处分物权的行为，不能理解为当然地将其已拥有的物权赠与其它继承人，也不能简单理解为抛弃，更不能简单地理解为其放弃继承权，该物权为无主财产，无偿归国家所有。出具放弃继承权声明书公证书则成了无源之水，甚至侵害他人权利。试举一例，如被继承人甲死亡，其子乙为法定继承人之一，按物权法之规定，乙已当然成为甲遗产的所有权人之一，按婚姻法之规定，乙妻也当然拥有乙所取得的物权的一半。但乙妻不是法定继承人，如公证处为乙办理放弃继承权声明书公证，依照物权法之规定，明显侵害了乙妻已当然拥有乙所取得的物权的一半的合法权益。笔者认为在物权法生效之前，公证处为当事人出具的放弃继承权声明书也是不妥的，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见是1985年出台的，它是公证员办理放弃继承权声明书公证的主要依据之一，但最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)是1988年颁布的，该司法解释第177条明确规定，继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有，即在被继承人死亡时至遗产未分割前，继承人已为该遗产的所有人，所有权表现为共同共有，继承人在遗产未分割前放弃的仍是其对遗产的所有权。因此，公证处在未有新的法律或司法解释出台之前，放弃继承权声明书公证的办理应慎重。
　　问题三、遗产继承公证生存空间及现行继承权公证文书格式是否有修改之必要?
　　物权法第29条规定因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。根据该条之规定，继承取得之物权无需登记，自被继承人死亡时继承人自动取得。从法律上来说，在被继承人死亡后，继承人可以依该条规定在继承开始时直接向登记机构申请对继承物权的登记，而无办理遗产继承公证之法定前置条件，这也是公证界所不愿看到的，但这已是铁的事实。虽然遗产继承公证的办理已有几十年的历史，但不得不承认，遗产继承公证的生存已因物权法的颁布而受到了严重威胁。笔者认为，物权法第29条的规定，只是从理论上和法律上说明继承人可以在继承开始时直接向登记机构申请对继承物权的登记，但在实际操作中，遗产继承公证仍有存在的价值和必要，可以说无遗产继承公证不行，不管是法定继承还是遗嘱继承，并非如物权法规定的那样简单。当事人申办遗产继承公证主要是为了达到对遗产中房产、车辆、证券等的过户，储蓄的提取等目的，而公证员在办理遗产继承公证过程中解决了很多问题，有些是公证所专有的证明权。遗产的处理是非常复杂的，涉及到如代位继承、转继承、放弃继承意思表示的审查、主要遗产及继承人的范围、继承人继承的顺序及份额、遗嘱的合法性及效力、遗嘱继承人的身份、被继承人死后继承人及遗产的变化、被继承人是否以生前的行为改变了遗嘱等问题，即使经公证过的遗嘱也可能存在上述问题。在这过程中，公证的证明作用是任何机构所不能替代的，其证明效力是至上的，因为遗产继承公证就是依法证明继承人的继承行为真实、合法。从司法部与建设部于1991年8月31日联合下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(合法继承人继承房产，必须提交“继承权公证书”)及建设部公布的《房屋登记办法》的讨论意见稿(应提交继承权人对继承房屋享有继承权的公证文书、受遗赠人同意接受遗赠的公证文书)即可看出，因继承、遗赠导致的房屋所有权转让时，无遗产继承公证不行，遗产继承公证仍有着广阔的发展空间。
　　从司法部规定的现行的继承权公证书格式来看，公证处行使的不是证明权，而是标准的确认权，即确认继承人对死者遗产享有继承权，是对继承人的继承权资格进行确认。其格式文书内容表示，经公证员的核查，主要是对被继承人的死亡情况，遗产的相关情况，被继承人遗留的财产的所有权情况，有无遗嘱情况，继承人范围、顺序，以及继承人放弃继承权的意思表示真实性等情况进行核查，再引用具体法律条文，最后确认继承人享有继承死者遗产的继承权。实际上是公证员根据当事人的陈述，对当事人提交的材料进行核查、判断，引用法律，对当事人的继承权资格进行确认的过程，是标准的裁决，如法院之确权判决。
　　该继承权公证书格式文本中有诸多不利于公证处或公证员的表述，如“查无遗嘱”，有无遗嘱，仅有当事人及其它继承人的陈述，公证员对被继承人是否设立遗嘱无法核查，无法预见事后是否会出现遗嘱继承人，如真出现了遗嘱继承人，那么当事人有何过错?不能简单地认为是当事人作虚假陈述。但经过公证员对有无遗嘱一事进行了核查，在文书中明确表示“查无遗嘱”，则公证员有过错。现有的地方已将“查无遗嘱”表述为“继承人称无遗嘱”，再如放弃遗产的继承权的表述与物权法的规定相抵触(前文已述)等等。随着物权法的颁布实施，继承权公证书文本格式的修改已势在必行。笔者认为在去伪存真的前提下，应将当事人的陈述，提供的相关证明材料，公证员的认证，法律条文的适用等情况在公证文书中表述出来，客观、真实地出具遗产所有权证明书。在一份公证文书身上能充分体现公证的价值、体现公证员的价值并起到绝对证明作用的公证文书才是上品，因格式文本具有导向作用，必须具备权威性、严肃性，更以合法为前提。
　　物权法与遗产继承公证
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<keywords>物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>丁选旺</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 10:57:05</pubDate>
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<title><![CDATA[中国物权法与担保法关于担保物权制度之比较]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqflw/200909/234891.html</link>
<description><![CDATA[中国物权法与担保法关于担保物权制度之比较
　　《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届]]></description>
<text><![CDATA[中国物权法与担保法关于担保物权制度之比较
　　《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行,其中有关担保物权的制度是在《中华人民共和国担保法》及其司法解释的基础上作了补充、修改和完善，这就使物权法与担保法的相关规定发生一定的重叠甚至冲突。那么，物权法施行后，担保法与物权法如何适用，在发生不一致时如何处理?《物权法》第一百七十八条对此作了原则性规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，也就是说在法律适用上物权法优先于担保法。那么，担保法与物权法存在哪些不一致呢?本文简略总结如下：
　　一、明确了独立担保的约定无效
　　我国《担保法》第五条第一款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”
　　我国《物权法》第一百七十二条第一款规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。”
　　通过对比可知，物权法实施后，除非法律对独立担保另有规定，法规、规章、规范性文件，当然还有当事人的约定中有关担保合同的效力独立于主合同的条款均属无效。物权法的立法理由为：担保物权依附于主债权债务而存在，没有主债权债务，就没有担保物权。法律如允许当事人作出主债权债务无效，担保合同仍有效的约定，那么即使不存在主债权债务，担保人也要承担担保责任。这不但对担保人不公平，而且可能导致欺诈和权利的滥用，还可能损害其他债权人的利益。我国担保法调整的范围除了包括抵押权等物权性担保方式外，还包括保证、定金等非物权幸担保方式，担保法允许约定的情形是针对国际贸易中通行的见索即付、见单即付的保证合同。物权法只调整抵押权等物权性担保，因此，不在物权法中作这样的规定是合适的。
　　二、明确了担保合同与担保物权的效力区分
　　我国《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第六十四条第二款规定：“质押合同自质物移交于质权人占有时生效。”
　　我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第二百一十二条规定：“质权自出质人交付质押财产时设立。”
　　通过对比可知，我国物权法摒弃了担保法将“基础关系(合同)与物权变动的效力混为一谈”的观念，将基础关系(合同)与物权变动的效力区分开来，除非法律另有规定或合同另有约定，担保合同一经成立即生效。合同生效后，如一方不依约办理抵押登记或者转移占有的，另一方可依法追究其违约责任。
　　三、抵押物的范围扩张
　　我国《担保法》第三十四条采取列举加概括方式对抵押物的范围作了规定：“下列财产可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;(六)依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”也就是说，只有法律明文规定可以抵押的财产才能办理抵押。
　　我国《物权法》第一百八十条则采取列举加排除的方式：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”
　　通过对比可知，较之担保法，物权法规定，只要法律、行政法规未禁止抵押的财产，就可以进行抵押，赋予当事人更大的意思自治权，如对动产抵押的范围不作限制。
　　四、新增了浮动抵押制度
　　我国《担保法》对浮动抵押制度未作规定。
　　我国《物权法》第一百八十一条对浮动抵押作了明文规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”
　　所谓浮动抵押，是指权利人以现有的和将有的全部财产或者部分财产为其债务提供担保。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。如企业以将现有的以及将来的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，抵押权设定后，抵押人仍可以将抵押的原材料投入成品生产，也可以卖出抵押财产。当发生债务履行期限届满债务未受清偿、抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形成就或者严重影响债权实现的情形时，抵押财产确定，也就是说此时企业有什么财产，这些财产就是抵押财产。抵押财产确定前企业卖出的财产不追回，买进的财产作为抵押财产。抵押人以其全部财产设定浮动抵押的，只需要在登记时注明全部财产抵押，即对抵押财产作概括性描述，不必详列抵押财产清单。以部分财产抵押的，则需要列明抵押财产的类别。
　　浮动抵押具有不同于固定抵押的两个特征：一是，浮动抵押设定后，抵押的财产不断发生变化，直到约定或者法定的事由发生，抵押财产才确定。二是，浮动抵押期间，抵押人处分抵押财产不必经抵押权人同意，抵押权人对抵押财产无追及的权利，只能就约定或者法定的事由发生后确定的财产优先受偿。
　　五、部分抵押物的抵押登记效力规定不一致
　　我国《担保法》第四十一条、第四十二条规定，以航空器、船舶、车辆抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
　　我国《物权法》第一百八十八条规定，以交通运输工具抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。
　　因此，自2007年10月1日起，以航空器、船舶、车辆等交通运输工具办理抵押，，只要签订抵押合同，抵押权即成立，只是登记后才能对抗善意第三人。
　　六、物的担保与人的担保先后效力规定不一致
　　我国《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”
　　我国《物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”
　　通过对比可知，物权法没有采纳担保法关于“物的担保优于人的担保”的理论，而坚持物的担保与人的担保没有先后之分的原则下，兼顾公平的原则对债务人提供的物的担保与第三人提供物的担保的法律效力作了区分。这既有利于保护债权的实现，也避免了程序的繁琐和费用的扩大。
　　七、抵押财产转让的限制更加严格
　　我国《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
　　我国《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
　　通过对比可知，我国担保法对抵押财产转让的限制采取通知主义，也就是抵押人转让抵押财产时只需要通知抵押权人和受让人即可。而我国物权法对抵押财产转让作了更严格的限制性规定，即抵押人转让抵押财产必须经抵押权人同意，从根本上说就是，要转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权。
　　八、担保物权的存续期间规定不一致
　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”
　　我国《物权法》第二百零二条明确规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”第二百二十条规定：“出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权;质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。”第二百三十七条：“债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权;留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。”
　　通过对比可知，较之担保法，我国物权法缩短了抵押权的存续期间。抵押权的存续期间限制在主债权的诉讼时效期间，比担保法的司法解释减少了两年，各位抵押权人对此应予以重视，避免抵押权因期间届满失权。但与抵押权不同的是，我国物权法并未规定质权、留置权时效，也就是说质权、留置权不受所担保的债权的诉讼时效的限制。但为了避免质权人、留置权人滥用权利、怠于行使权利，物权法赋予了出质人、债务人行使质权、留置权的请求权。
　　九、新设了最高额质权制度
　　我国《担保法》对最高额质权制度未作规定。
　　我国《物权法》第二百二十二条参照最高额抵押制度对最高额质权作了规定：“出质人与质权人可以协议设立最高额质权。最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。”
　　所谓最高额质权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供质押担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人有权在最高质权额限度内就该担保财产优先受偿。
　　最高额质权与最高额抵押权除了在担保物权的设立方式上不同外具有诸多相同之处：一是二者在设立、转移和消灭上均在一定程度上独立于主债权;二是二者担保的债权都是不特定债权;三是二者均有最高担保额的限制;四是在实现担保物权时，均需要对担保的债权进行确定。基于此，我国物权法参照最高额抵押制度规定了最高额质权制度。
　　十、权利质权的适用范围扩大
　　我国《担保法》第七十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：(一)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;(二)依法可以转让的股份、股票;(三)依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权;(四)依法可以质押的其他权利。”
　　我国《物权法》第二百二十三条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：(一)汇票、支票、本票;(二)债券、存款单;(三)仓单、提单;(四)可以转让的基金份额、股权;(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;(六)应收账款;(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。”
　　权利质权是指以出质人提供的财产权利为标的而设定的质权。我国物权法与担保法关于权利质权的规定均采取列举的立法方式，除了明文规定的权利可以出质外，其他权利均不可以。不过，通过对比可知，较之担保法，我国物权法关于可以出质的权利范围还是大大拓宽了，如新增了基金份额、有限责任公司的股权、应收帐款等等，这必将对促进资金融通和商品流通，发展经济起着重要作用。
　　十一、留置权的适用范围扩大
　　我国《担保法》第八十四条规定：“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。”
　　我国《物权法》第二百三十二条规定：“法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。”
　　通过对比可知，担保法规定的留置权的适用范围过分狭窄，只有因保管合同、运输合同、加工承揽合同和法律规定可以留置的其他合同发生的债权，才能适用留置权，不符合经济实践需要，也不利于保护债权人的利益。因此，我国物权法扩大了留置权的适用范围，只规定了法定或约定不得留置这两种情形，赋予当事人更大的自由。
　　十二、明确了留置财产与债权的关系
　　我国《担保法》对留置财产与债权的关系未作明确规定。
　　我国《物权法》第一百三十一条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”
　　通过对比可知，我国物权法明确规定了留置财产应当与债权属于同一法律关系。同时，考虑到商业实践的特殊性，企业之间交易频繁，追求交易效率，讲究商业信用，如果严格要求留置财产必须与债权的发生具有同一法律关系，有悖交易迅捷和交易安全，因此，我国物权法特别规定，企业之间留置的财产，可以不与债权属于同一法律关系。这无疑有利于保护企业的合法权益，必将促进我国市场经济更加快速、健康地向前发展。
　　中国物权法与担保法关于担保物权制度之比较
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<keywords>物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>陈召利</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 10:53:06</pubDate>
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<title><![CDATA[《物权法》的实施-律师面临的机遇与挑战]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqflw/200909/234889.html</link>
<description><![CDATA[《物权法》的实施-律师面临的机遇与挑战
　　市场经济下的财产权包括物权、债权、知识产权和股权等]]></description>
<text><![CDATA[《物权法》的实施-律师面临的机遇与挑战
　　市场经济下的财产权包括物权、债权、知识产权和股权等四大权利。从我国现行立法看，债权已有《民法通则》与《合同法》规范和保护;知识产权已有《著作权法》、《专利法》和《商标法》规范和保护;股权已有《公司法》和《证券法》规范和保护。可作为民事基本法和主要财产法之一的物权法律制度和保护规则一直处于大陆地区各地以及各级自行规定的混乱局面。《物权法》的颁布和实施，结束了这种混乱局面，并对物权制度的统一，物权的取得和利用，以及各个主体权利的保护和交易安全的保护均可发挥重要的作用。从司法实践来看，《物权法》的颁布和实施对律师业务定会产生重要影响。律师作为维护法律正确实施的市场主体，对《物权法》的立法目的的实现具有巨大的推动力。而《物权法》的立法目的的实现也需要这一主体所具有的专业知识、专业经验、以及勤勉审慎和为法律而斗争的精神。
　　本文拟就《物权法》颁布实施对律师业务的影响及对策予以探析，并求教于同仁。一、《物权法》颁布后物权法律制度的主要变化《物权法》颁布前，我国的物权法律制度及相关规定散见于各种不同效力等级的法律规范这中，许多物权法的相关制度没有相应的规定。物权法散乱，缺乏系统性、完整性。这种现象，在司法实践中对于物权法律制度的准确运用产生了不小的障碍。我们律师在《物权法》实施后，为准确运用物权法律制度，应当对《物权法》颁布前的物权法律制度与《物权法》规定的物权法律法律制度相比较，重点注意所发生的一些主要变化。(一)物权法统一了大陆地区的物权基本制度1.《物权法》确立了物权制度的基本原则，包括：平等保护原则(第4条)、物权法定原则(第5条)、公示公信原则(第6条)、公序良俗原则(第7条)。2.《物权法》确立了物权得丧变更的方式(1)物权取得和变动的一般方式。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付(第6条)。　①不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记(第9条)。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力(第14条)。②动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外(第23条)。(2)特别方式①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立(第127条第1款)。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人(第129条)。
　　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人(第185条)。②船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人(第24条)。以本法第180条第1款第4项、第5项、第6项规定的财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人(第188条)。企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第181条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。物权法依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人(第189条)。以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同……没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立(第224条)。以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立(第226条第1款)。以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立(第227条第1款)。以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立(第228条)。(3)非依法律行为取得物权的特别规定①因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力(第28条)。②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力(第29条)。③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力(第30条)。但需要特别注意的是，依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力(第31条)，但处分合同仍然具有债权效力。3.《物权法》规定了物权的三大类型，包括所有权、用益物权与担保物权。同时《物权法》也规定了上述三大物权类型各包含的具体物权类型。所有权包含了国家所有权、集体所有权、私人所有权、业主的建筑物区分所有权、共有、相邻关系。用益物权则包含土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。担保物权包含抵押权、质权(动产质权和权利质权)和留置权。(二)《物权法》弥补了原来法律规定中缺漏的物权制度1.物权取得和变动的公示制度(第6条)。2.非依法律行为取得物权的几种特别情形(第28至30条)。3.物权的征收征用制度(第42条、第44条、第121条)。4.物上请求权制度(第32条至36条)。5.建筑物区分所有权制度(第2编第6章)。6.善意取得制度(第106条、第108条)。7.地役权制度(第3编第14章)。8.占有制度(第5编)。(三)《物权法》修正了原有法律中错误或不当的规定1.《物权法》规定了不动产统一登记制度，改变了以往的分散登记做法(第10条)。2.《物权法》限制了登记机构滥用权力的典型做法(第13条、第22条)。3.《物权法》变更了业主决定重大事项的决策条件(第76条)。4.《物权法》明确了债权合同效力与物权效力的关系(第15条)。5《物权法》更改了担保中物保与人保的关系(第176条)。6《物权法》更改了股权质押的登记机构(第226条)。(四)物权法完善了原来粗疏的规范1.《物权法》厘清了登记簿与不动产权属证书的关系(第16、17条)。2.《物权法》明确了国家所有权的特殊保护(第9条第2款、第45条至第56条)。3.《物权法》明确了国有所有权的行使主体(第45第2款条)。4.《物权法》完善了集体重要财产的管理原则和处分程序(第59至61条)。5.《物权法》补充了关于私人所有权的规定(第64至66条)。6.《物权法》补充了相邻关系的常见情形和依照习惯处理的原则(第2编第7章)。7.《物权法》增加了可以分割共有物的情形等(第99条)。8.《物权法》增加了遗失物、漂流物、埋藏物和隐藏物的规定(第109至第114条)。9.《物权法》增加了国有农用地承包参照集体土地承包经营权的规定(第134条)。10.《物权法》增加了建设用地使用权分层设立的规定(第136条)。11.《物权法》增加了可以抵押的财产类型和质押的权利类型(第180条、第223条)。12.《物权法》增加了浮动抵押和最高额抵押的规则，确立了最高额质权类型(第181条、第4编第16章第2节、第222条)。13.《物权法》扩大了留置权的适用范围，明确了留置权、质权和抵押权的顺序(第4编第18章)。二、《物权法》的颁布实施对律师业务的影响与对策　　(一)《物权法》确立的物权新制度扩展了律师的业务范围《物权法》确立了不动产的异议登记、预告登记、建筑物区分所有权、(分层设立)建设用地使用权、地役权和应收账款质押权制度。这此制度为律师扩展业务范围提供了机遇。律师可利用这些制度为当事人完成相应交易提供帮助。　　(二)为正确实施《物权法》，律师应尽快形成物权观念、充实物权法律知识　物权法是民事基本法律，但是在过去很长时期内都没有成为一个主要法学学科。其内容，许多律师并没有了解和学习，没有树立物权与债权、知识产权和股权四权分立的财产权观念。许多律师常常缺乏专门的物权法知识，对于物权法学科的基础理论、体系、主要制度及内在的逻辑关系，没有基本概念，甚至一知半解。《物权法》的颁布，要求律师补修物权法这一课，弥补物权法理论知识的不足，填补其知识结构的缺陷。否则，律师将面临业务上失职，并导致损失赔偿之风险。(三)在《物权法》的实施中律师应尽快抛弃某些现有的经验，积累新的经验《物权法》颁布前，虽然没有统一的物权法，但是我国大陆地区还是存有大量物权法律规范。由于这些规范制定的主体不一，制定的理论依据和法律依据不同，制定的历史时期各异。这些规范的地位与效力差异大，彼此之间缺乏体系性，并出现相互冲突与明显错误及不当的现象。由于规范的残缺，律师依赖这些规范执业所积累的经验必不可靠。《物权法》的颁布实施，将改变前列现象。律师应依照明确的规范来判断物权的归属、设计利用物的恰当形式、选择最经济而有效的方式保护当事人的物权并帮助其完成交易。
　　(四)《物权法》有许多规定比较原则，需要进一步立法或解释才能有效实施尽管《物权法》规定了统一的物权法律制度，但《物权法》也只是一部物权基本法，仅规定了物权的基本原则和基本制度。由于《物权法》的规定比较原则，律师利用物权法将会存在一定的困难，由此需要律师积极参与并推进相关立法或解释的出台，以体现律师的意见和需要。例如，《物权法》第59条第1款规定“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”该款规定了农民集体所有权主体是本集体成员。关于何为本集体成员?本集体成员资格如何确认?由谁确认?物权法没有规定。这一问题，律师可利用自身行业的优势及便利，向立法机构或司法机关提出意见或建议，通过司法解释或者立法来解决这一问题。三、《物权法》中物权法律制度对律师业务的影响及对策(一)《物权法》的强制性规范与物权法定原则《物权法》的主要规范属于强制性规范。物权的取得、行使务必依法而行，不能简化或回避，否则不能产生预期的结果。物权法虽存有任意性规范，但鉴于与其他条款的密彻关联，亦有适用范围之要求，不能完全自由。《物权法》规定了物权法定原则。物权法定是指物权的种类和内容由法律规定。物权种类包含三大物权类型中的各种具体的物权类型。内容既指权利和义务，又包括取得物权的程序性要求和物权行使与处置时的限制性要求。物权法定原则的确立以及物权法的强制性规范，要求律师改变原有的私权自治、契约自由的单纯观念，切实把握《物权法》的全部规范，通晓《物权法》的全貌与其具体制度安排，同时对于涉及的物权交易业务需要更加谨慎，否则，就有可能出现错漏、冲突的风险。(二)物权变动的公示方法与异议登记、预告登记制度《物权法》明确物权的变动以公示为必要条件，不动产以登记、动产以交付为公示方法。《物权法》增加了登记的类型，包括更正登记、异议登记和预告登记。而预告登记适用于任何与物权变动有关的协议，包括商品房预售、抵押。《物权法》规定了登记机构的职责，限制了登记机构滥用权利的行为。而且，登记出现错误时，登记机构要承担赔偿责任。登记资料可以更容易被查询和复制，但是涉及商业秘密和个人隐私的部分将会受到限制。动产的物权变动以交付为一般规则，但是，可以基于先行占有、占有改定和替代交付等方法取得实际交付的效果。此外，《物权法》规定了四种情形之下无须公示，也发生物权变动的效力，即法律文书生效时、征收没收决定书生效时、继承或受遗赠开始时、合法建造或拆除房屋等事实行为成就时。
　　《物权法》上述新增加的内容，是《物权法》中最具实践性的部分，也是律师执业中涉及最多的内容。这些新增加的内容，一方面扩展并充实了律师的业务内容，另一方面也将保障律师业务的顺利有效进行，而且还会减少律师执业的风险。(三)关于建筑物区分所有权《物权法》对区分所有建筑物的区划内的争议物的归属，确立了判断规则。此外，《物权法》还有其他变化，比如，关于业主共同决定的事项中，需要三分之二以上绝对多数同意的事项只保留两项，即筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，其他事项无须绝对多数同意。又如，业主将住宅改变为经营性用房的，要遵守法律法规和管理规约，并且要取得有利害关系的业主同意，利害关系较为抽象，要根据改变后的具体用途和使用方法来划定影响的业主范围和判断利害关系人。再如，建筑物及其附属设施的管理服务和维护的费用、共有物分配和经营产生的收益的分配等，都可以由规约约定，没有约定的就按照各自的面积比例分担或分配
　　《物权法》确立区分所有权制度，从根本上为区分所有建筑物的利用与管理提供了主要规则，这一安排为律师处理类似居住小区的建筑物的利用、管理与纠纷问题提供了全国统一的法律依据。(四)关于善意取得善意取得制度是保护交易安全的必要措施，《物权法》规定了三个必备条件：(1)受让人需是善意的。善意是指自己不知道且不应当知道对方无权处分。(2)以合理的价格转让合理。合理意指该价格的生成与交易，符合当时的市场环境和交易方式与条件。(3)应当登记的已经办理并完成登记，无须登记的已经交付善意取得制度规定于所有权取得的特别规定一章中，适用于所有权的取得，但是，其他用益物权和担保物权的取得也可以适用该善意制度。
　　善意取得在过去的司法实践中已经确立，但其具体适用条件一直模糊不清，律师在业务中也难以操作。物权法明确了善意取得的具体适用条件，要求律师严格依照该条件审查并判断某一交易的合法性，以及交易的前提是否具备、交易结果是否有效。(五)用益物权的种类《物权法》规定了四类主要的用益物权：土地承包经营权、建设建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。同时也承认了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权的用益物权性质。在土地使用权中，分为国有建设用地使用权、国有农地使用权、国有土地承包经营权、国有林地使用权，以及集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体土地承包经营权和四荒地承包经营权。《物权法》规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。即一块土地可以被分成多个空间出让，可以在任意纵向高度和深度在横向的任何四至设立。该空间有无地表，不影响使用权的设立和取得。
　　《物权法》将用益物权的种类明确了，律师就要依照物权法律规则利用和处置各类物权。土地作为最主要的物，其利用方式已大大扩展。律师为客户利用土地的需要，可以通过不同的权利设立方式来实现。但设立空间建设用地使用权应注意：设立空间建设用地使用权应明确有权设立此权利的主体是土地所有权人;设立空间建设用地使用权须以合同形式;设立空间建设用地使用权须物权登记;设立空间建设用地使用权不得影响其他用益物权人的利益。
　　(六)动产抵押、应收账款质押与留置权《物权法》对于现行担保物权类型进行了扩展，对动产抵押与留置权的适用范围予以了扩大。动产抵押与经营者的其他主要不动产、准不动产和知识产权的抵押或质押相结合，可以产生以经营者全部财产担保的效果，加上登记制度的明确，将较大地促进融资。留置权的适用的主债权范围扩大至不论经营者之间是何种关系，只要合法取得对方的物又享有合法的债权即可。应收账款质押，是指指债权人将其对债务人的应收债权向银行等信贷机构提供质押担保并获得贷款的行为。《物权法》中明确规定应收账款质押制度，有利于解决中小企业融资难的问题。但是对于涉及该应收账款的关系人或债权人而言，又是一个负担。由此，一方面要求律师善于利用该种方式为客户取得融资利益，另一方面又要求律师时刻防范经营者可能质押时其经济能力的减弱，或者以此转移收益、逃避债务的可能。(七)占有保护与物权的保护占有是对于物的事实上的管领和支配。对于有权占有，物权人可以依法行使物权请求权，非物权占有人可以按照其约定行使权利。对于无权占有，《物权法》也赋予占有人请求权，可以主张返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、损害赔偿等。这是稳定物权秩序需要的安排，是一种对物的保护的临时性措施。物权请求权、占有请求权和债权请求权是保护物的权利的三种方式，在某些情形下，面临三种权利竟合的可能，三种方式各有要求和利弊。律师需要熟悉这三种请求权的适用条件，结合案件的具体情景以及当事人的目的，审慎选择和利用。综上所述，《物权法》的颁布与实施，对律师执业既是机遇，也是挑战。只有认真学习《物权法》、熟知《物权法》规定，才能不断推进《物权法》整个体系的完善，更好地维护当事人的权益。
　　《物权法》的实施-律师面临的机遇与挑战
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<keywords>物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>樊斌杰</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 10:47:24</pubDate>
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<title><![CDATA[从占有的分类窥视我国物权法之占有制度]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqflw/200909/234886.html</link>
<description><![CDATA[从占有的分类窥视我国物权法之占有制度
　　一、占有概况简述
　　在现代民法当中占有制度是一个]]></description>
<text><![CDATA[从占有的分类窥视我国物权法之占有制度
　　一、占有概况简述
　　在现代民法当中占有制度是一个很重要制度，为保护物权的流转关系、维护交易安全立下了汗马功劳，是民法物权制度历史上的一位大功臣，不管是对大陆法系还是普通法系都具有重要的现实和历史意义，同时得到当今世界民法学界的尊重和不断借鉴、发展，但是争议也从来没有停息过，仅仅就关于何谓占有制度?就一直是一个长期以来争议很激励问题，主要存在着权利说和事实说，也就是说占有究竟是一种权利还是一种事实状态产生了很大的分歧，这种分歧产生于罗马法时代，一直持续到了现在，我国理论上的通说也认为占有是一种事实状态，是人对物一种事实上的支配和控制，也就是采取了事实说，由于我国物权法有明确的所有权和他物权制度，没有必要把占有看成是其他物权的外衣。①
　　占有作为一个民法上的术语也算是源远流长，可追溯到罗马法和日耳曼习惯法，概括的说，罗马法上的占有(possessio)主要是以占有的诉权为中心，占有作为一种独立的制度，与其他物权分立，目的在于强力保护占有的事实状态，从而实现维护社会和平与法律秩序;与罗马法不同，在日耳曼习惯法上，占有(gewere)与所有权并未严格区分，他们认为占有不是一种事实状态而是一种物权，是权利的外衣。日尔曼人实行的是以庄园为中心的自给自足的封建经济。它的物权法中所有权的观念十分模糊，物权体系也不及罗马法严谨。再加上其土地权利结构比较复杂，一块土地上可以有数个占有同时存在，所以在日尔曼法中，每个占有都具有物权性质。占有与所有并没有严格的区别，一直一来受其影响的英美法系对占有与其他物权的区分日趋弱化。在这样的情形之下占有自然就成为了日尔曼习惯以及英美法系法的核心概念。因此在日耳曼法上占有通常会有权利推定、权利转移和权利防御的效力，目的也是在于更好的保护交易安全。
　　通过以上看来，无论我们将占有归结为权利还是作为一种事实予以保护，占有在法律上的地位和终结目的并无不同，二者都是赋予某种事实以一定的法律效果并加以保护，使占有人能享受占有所生利益，保护占有这样一种事实状态能够得以在法律规定范围内的维持，以期维护社会秩序与和平，确保财产关系的稳定，否则如果人们对财富的肆意争夺，势必造成社会秩序的混乱。占有制度首先推定一切对物的占有适法，对占有加以普遍的法律保护。然后，根据占有的不同情况，对一些权利欠缺的占有和各关系人的利益设置一定的实体和程序规定予以规范和调整，从而达到有序的归属与救济。但当今世界各国的立法来看更多的大陆法系国家借鉴了罗马法的模式，但也有所发展，即占有与所有权相分离，成为一种独立的权利，如此一来就使得占有制度与所有权制度和他物权制度在物权法领域形成三足鼎立的格局。②我国现行民法通则却没有规定占有制度，2008年通过物权法之中把占有单列为一编加以规定，与所有权和其他的物权并列存在，也借鉴了罗马法的三足鼎立的模式，③不过遗憾的是关于占有的规定只有五条，如此简单化的规定难免会造成很多立法漏洞，进而使得今后物权法的实施过程当中都难免会出现力不从心的尴尬局面;为了清楚地看到我国物权法的立法缺陷，下面笔者结中外理论及立法实践之中对占有的几种分类和中国的实际情况对我国物权的立法加以分析和今后的完善提出一些拙见。
　　二、占有的几种分类
　　(一)占有分类简述
　　关于占有的分类，理论界也有很多种分法，有五分法、七分法等，笔者认为不管对占有理论上存在多少种分类，其目的都只有一个，即更准确和全面的理解占有制度或者说明一个问题。所以至于说哪种分类更为合理，我认为不是一个应该有争议的问题，只是人们为了更好的论述某个问题所选取的侧重点一样而已。在此，为了窥视我国占有制度的缺陷，我们对占有作出如下分类：
　　(二)、直接占有和间接占有
　　直接占有和间接占有，这是根据占有人在事实上是否占有其物为标准而作出的分类。直接占有就是主体事实上直接对物实施了支配和控制，间接占有是指主体自己并不占有其物，而是通过一定的法律关系享有返还请求权的方式实现对物的占有的为间接的控制和管领，如契约、基于法律以及法律以外的公权力行为等，这样就使得同一物上面同时产生了两个或者两个以上的占有，理论称之为多重占有，例如所有人甲将自己的房屋租赁给乙，乙又依法转租给丙，这个时候在该房屋上就同时存在着三个占有状态，一个是实际控制人丙，一个是所有人甲，还有一个就是媒介人乙。理论上有的人将乙看成是该物的第一阶层占有人，甲是第二阶层占有人，他们均可以获得占有的保护请求权。④
　　在罗马法上，不承认间接占有的存在，罗马法也曾经有规定“占有在罗马人那里是指一种使人可以充分处分物的、同物的事实关系，它同时要求具备作为主人处分物的实际意图。”由此可以看出在罗马法上是作为一种事实状态来看待的而不是权利，所以由此看来，罗马法上如果丧失对物的占有事实就会丧失占有的保护请求权，而且罗马法上的占有还是由心素和体素两个要件构成，即一方面要求占有人要实际占有客体物，另一方面也要求占有人有所所有人的意图，可见单纯的对物的持有在罗马法之上是不会得到令状保护的，这种单纯的占有事实状态无法通过法律、契约以及公权力行为实现间接占有而得到保护。然而与此不同，日耳曼习惯之中就承认一物之上可以形成多个占有，这一习惯在《德国民法典》之中得到了借鉴，但是在《德国民法典》之中对日耳曼习惯的多重占有作了区分，通过对两大法系的折中即形成了直接占有和间接占有概念;根据该法的第868条规定“作为用益物权人、质权人、用益承租人、受寄人或基于其他类似的法律关系而占有其他人的物的人，由于此关系对他人暂时享有占有的权利和义务时，该他人是占有人。”通过作出这样的区分意义在于进一步保护因第三人非法侵夺他人占有的财物，在间接占有的状态之下，使得在一物之上同时存在两个或者两个以上的占有，所以当这种状态受到第三人的非法侵夺时，除了直接占有可以依法行使占有的权能之外，各间接占有人也可以依法行使其占有权能，如此一来就使得同一物受到了多重的保护，尽可能的实现物的归属关系的稳定性;例如，甲将一房屋租赁给乙，然后乙又依法转租给丙，如果该房屋受到来至第三人的不法侵害时，除了丙可以向第三行使占有的保护权能之外，间接占有人甲和乙都可以基于间接占有而享有对第三人的请求权能。
　　我国《物权法》没有对直接占有和间接占有作出区分，《物权法》第二百四十一条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”由此可见，基于一定法律关系产生的占有也就是间接占有按照合同约定以及相关的法律来处理，而物权法的占有制度并没有对此单独在《物权法》或者在其他的民事立法上作出相应的规定，笔者认为从这里我们就可以窥视我国《物权法》在立法上的一个缺陷，建议在以后的发展当中予以详细规定;这样一方面为时效取得奠定基础，同时也完善了占有制度之中举足轻重的一部分，为建立完善的民事占有制度迈出关键性的一步。也能够很好的服务于时效取得制度和民法典的制定;尽管我国民法至今还没有确立时效取得制度，民法典也还在整合的过程当中，但是，越来越多的学者认识到将来我国制定的民法典以及其中规定时效取得的必要性，笔者也相信随着立法观念的转变，时效取得终将为社会大众所接受并在民法典上予以确认，所以为了实现立法的前瞻性，有必要在民法典出台之前确立好与之相适应的间接占有制度。
　　然而在学界也有的专家认为，我国物权法没有必要将间接占有写进去，他们认为在间接占有的情形之下直接占有人可以用占有制度这是没有问题的，而间接占有人不需要占有制度而直接通过追究直接占有人的违约责任来就可以实现救济，至于时效取得，在不承认间接占有的情形之下，占有状态可以通过占有合并解决，也即通过前占有人对后占有人的占有主张合并实现对间接占有人的时效利益的保护;⑤同时，王利明教授也认为由于对间接占有的侵害一般都会构成直接占有人对间接占有人的违约，所以间接占有人完全可以通过违约责任请求直接占有人承担责任。⑥但是笔者对以上观点则存在不同看法，首先单凭违约以及相关零散的法律责任来救济权利还是很有限的，由于债权具有相对性，这就决定了间接占有只能向直接占有人主张债权，而不能向侵害的第三人直接主张权利，然而我国的侵权法之中也没有关于侵害债权之规定，这样导致间接占有人对于侵权第三人无可奈何;如此一来就大大削弱了对物的保护力度，不利于维护财产关系的稳定;其次，关于通过前占有人对后占有人的占有主张合并实现对间接占有人的失效利益的保护的观点是有其自身的很难简单处理问题的，例如，当后以占有人向前一站有人主张合并，而前一站有人又要向后一占有人主张合并，二者山生矛盾之时应该如何解决呢?要解决这些问题实际的立法当中也是相当庞杂的，所以笔者建议与其被陷入庞杂的法律法规之中还不如预先借鉴业已成熟的间接占有制度。
　　(三)、有权占有和无权占有
　　有权占有和无权占有，这是根据占有的背后是否有本权来划分的，有本权的占有是有权占有，即是占有人基于法律规定或者法律行为等合法原因取得的占有，例如承租人基于合同对租赁物的占有，留置权人基于法律直接规定对留置物的占有等即属有权占有，也有人称之为合法占有、有权源占有或者是正权占有;反之，占有人虽然事实上对物构成了占有，但是，在占有的背后没有本权就属于无权占有，没有本权也就是指没有合法的占有原因行为而产生的占有事实;例如，小偷将其所盗窃之物置于自己的控制之下形成的占有事实就属于典型的无权占有，因为小偷基于偷盗行为不是合法的行为，不能够形成占有的本权，所以只能是无权占有。
　　在有权占有的情形之下占有就是本权的外衣，起到彰显本权的作用，因而保护占有就是在保护本权，而本权也起到强化占有的效果，而无权占有由于缺乏本权的强化，从而导致无权占有的占有状态很脆弱，一旦权利人行使返还请求权这种状态就会丧失，而且还要根据具体情形承担相应的法律责任;关于有权占有和无权占有是我国《物权法》的核心，根据《物权法》第二百四十一条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明的，依照有关法律规定。”由此我们不难看出我国物权法对于基于合同或者其他法律关系产生的占有没有专门的规定而是按照关于本权的相关规定来处理，以此我们似乎可以得出这样一个结论，即我国占有制度主要对无权占有作出了规范，而没有对有权占有作出细致的规定，而是原则上规定按照约定或者相关的法律规定来处理，不管在理论上对此的意见如何，笔者则认为我国物权法为了简化占有制度作出这样原则性的规定在实践之中也有其一定的实用性，采用这样简洁的委任性规定也有其不足之处，主要表现在两个方面，一方面是其他的委任性规定对占有制度的影响比较大，导致委任性规定的变动就会影响到占有制度的变动，不利于占有制度的稳定性和可预见性;另一方面是由于有权占有作为占有制度的一个重要的组成部分在占有制度之中却没有相关规定，从而导致占有制度本身形成一种畸形的不良状态，这样会大大影响其在司法实践和理论上的发展。
　　(四)、善意占有和恶意占有
　　善意占有和恶意占有，对于何谓善意占有和恶意占有，理论上存在着争议，有人主张善意即为占有人主观上没有过失，反之即为恶意;也有人主张善意占有人误信具有占有权利，如果不能误信即为恶意;物权法上也没有对此予以明确。⑦我国的王利明教授认为由于无过失标准过于宽泛而我国物权法应当采取占有人误信这个标准，⑧但是，笔者认为这样区分没有多大的实际意义，实践当中即使占有人主观上没有过失也不一定就善意占有。同时，在司法实践当中，如何认定无权占有人主观上是否误信，也是从客观上证明物权占有人是否具有主观过错的过程。所以我们完全可以在理论上避开这样的争议，把善意占有定义为占有人误以为自己对物享有占有权而实施的占有为善意的无权占有，反之即为恶意的无权占有。
　　由于有权占有在我国物权法上采取了原则性的简单化规定;所以，无权占有无疑就是物权法上占有制度的主体部分，物权法第二百四十二条、二百四十三条、二百四十四条以及二百四十五条都是对无权占有的规范，为此物权法也遵从了中外立法与理论，对恶意占有和善意占有作出了区分;尽管如此，关于善意占有与恶意占有仍然存在诸多的问题，下面我们从比较法的角度来考察《物权法》中关于善意占有欲恶意占有的规定。
　　从世界各国的立法来看，区分善意占有和恶意占有在占有制度乃至整个民事法律之中都是非常重要的一个环节，各国都不同程度地将善意占有和恶意占有在立法上予以明确，从而实现对善意占有人和恶意占有人的占有的区别对待。首先表现在无权占有人在物权人向其主张返还请求权之时，不管是善意占有人还是恶意占有人，将占有之物现状以及其产生的孳息返还是理所当然的，《德国民法典》第九百八十七条也规定，“因占有发生诉讼之后，占有人应该返还原物的收益给所有人”，日本和台湾民法也有相关类似的规定，但是它们的区别主要表现在因为利用占有物产生的损耗是否负有赔偿责任，我国物权法第二百四十二条规定，“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产遭受损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。”这里我们可以看到并没有要求善意占有人承担赔偿责任，其实这也是符合一般民事理论的，由于善意占有人不知道也不应当知道自己是无权占有，所以对于其利用所产生的损耗就不负有赔偿责任，反过来，我们要是要求其承担赔偿责任的话倒还不符合民事赔偿的一般理论，因为善意占有人没有主观的过错，如令其负全部赔偿之义务，未免过于苛刻。故以《德国民法典》第989条，把占有物的灭失毁损解释为一切不能回复的情形。例如，将占有物卖给善意第三人，致使所有人不能请求善意第三人返还时，这时原占有人应将其得到的价金返还于所有人即可。但是疑点就是在物权法第二百四十四条，该条规定，“占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将毁损、灭失取得的保险金，赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。”由此我们看到，我国对于占有人对占有之物造成损失的要负担赔偿责任，按照民法原理来看对于物的损害赔偿责任是一种一般侵权行为而产生的责任，所以其责任也应当是一种一般的过错侵权，即占有人的侵害必须具有主观的过错。但是从该条看来一旦占有人对占有之物造成损害的事实就要承担损害赔偿责任，在这里看起来就像是一个无过错侵权行为引起的严格责任，不要求占有人具有主观过错，笔者认为这样的规定显然是不合理的，对于恶意占有人来讲，由于其占有本身就是恶意的，在其对占有物发生侵害之后要证明其主观过错的很显然的了，也就相当于是一个一般侵权责任了，但是对于善意占有人来讲要是不加区分的也要求其承担责任就成为了严格责任，对于同一个行为而给予不同的法律责任也违背了平等的原则。《日本民法典》第191条前段规定：占有物因归责于占有人的事由而毁损或灭失时…善意占有人在因灭失毁损而受到利益的限度内，负赔偿义务。但是，无所有意思的占有人，虽系善意，应予以全部赔偿。我国台湾地区的民法第95条也规定：善意占有人，因可归责于自己的事由，致占有物灭失毁损者，对于回复请求权人，仅以因灭失或毁损所受到的利益为限，负赔偿之责。在这里。占有人系指自主占有人，不包括他主占有人。这在关于恶意占有人的责任的条款中也可以看出，“恶意占有人，或无所有意思之占有人，因可归责于自己的事由，致占有物毁损或灭失，对于回复请求权人，负全部赔偿之责。”
　　日本民法和我国台湾地区民法，关于此赔偿责任的发生规定有“可归责于占有人的事由”的限制，而在我国的物权法中都没有相关规定，这也是我国占有制度一个缺陷之一，因为这样一来就等于是把对占有物的损害赔偿当作无过错责任予以认定了，所以，笔者建议在今后的民法典的整合与制定过程中，不妨借鉴以上立法例，这样除了能够解决有违背民事主体平等原则之外还避免会导致占有制度在使用上会产生很多混乱，例如在司法实践之中如何来判断是损害还是损耗的问题就可以得到简单化处理，从而强化占有返还请求权在实践之中具有更强的可操作性。
　　(五)、自己占有和占有辅助
　　自己占有和占有辅助，自己占有是指占有人对自己所有的物进行的占有，占有辅助是受自己占有人的指示而事实上占有自己占有人所有的物，例如，车主雇佣驾驶员的关系之中，车主就是车的自己占有人，而驾驶员是辅助占有人。
　　作出这样的区分是为了在司法实践当中应当有一个明确的认识，辅助占有人虽然对物进行直接的支配和控制但实际上辅助占有人与间接占有不同，在间接占有之中，直接占有人具有占有的意思，依法可以使用和享受基于占有物的收益，而占有辅助人只是严格按照自己占有人的指示来实施控制和支配，并没有占有的意思所以辅助占有人的占有状态不构成法律意义上的占有，不使用占有制度，不能以自己的意思使用占有物，也不能享受基于占有物产生的收益。例如，公司的员工对公司财产的占有就是属于占有辅助，员工只能严格按照公司的意思来使用和控制该物，反之如果公司因侵夺他人财产至于员工的管领之下，权利人也只能够向公司主张返还请求权而不能向员工这样的占有辅助人主张返还，这里也正是人们批判纯粹客观说的理论是理由之一。笔者认为，为了更好的稳定社会财产关系，在必要的时候给予辅助占有人的占有予以适当的保护也是值得在今后的我国民事占有制度建设过程中予以考虑的问题。在当今社会生活当中，随着我国市场经济的发展，很多时候物权人并没有直接占有客体物，而是通过占有辅助人来对物实施物理上的直接支配和控制，这既是经济发展也更有利于实现社会资源的优化配置，从而充分落实物尽其用原则。例如，一个公司对其资产享有法人财产所有权，公司的技术职员对公司特定资产的占有就属于占有辅助，技术人员通过对技术物资的占有来实现最大可能的创造财富而实现物尽其用，同时，对辅助占有人的保护也是在一定程度上对自己占有人的保护，可以把它看成是自己占有的一个衍生。鉴于社会生活之中的这种情形以及其重要性，给予占有辅助人的直接支配和控制的事实状态一定得保护是很有必要的。
　　(六)、自主占有和他主占有自主占有和他主占有，这个是以占有人是否以据为己有的意思来实施的占有，如果占有以据为己有的意思实施的占有就是自主占有，反之则是他主占有，例如小偷对其所盗之物的占有由于小偷是以所有人的意思占有该物的，所以属于自主占有，而乙基于租赁合同而占有甲的房屋，由于乙只有占有而无所有的主观意思，所以乙就属于他主占有。
　　在罗马法上的占有就要求占有人必须具有所有人的意思来实施对物的占有才构成，也即要求占有人必须具备据为己有的心素和现实控制和支配该物的事实状态，否则，单纯的持有和丧失事实控制的情形都得不到令状的保护，正如保罗斯所说的那样，“我们通过握有和旨意取得占有，而不是单凭旨意或者握有取得占有”⑨这和萨维尼的主观说理论也是一致的，法国民法典也继承了罗马法的占有概念，其首先为第二千二百二十八条规定;“对自己掌握之物或行使之权利的持有，谓之占有。”以此表明占有是一种实际具有的事实，接着在二千二百三十条和二千三百三十六条规定：“任何情况下，均推定占有人系以所有权人之身份为其本人占有，但如能够证明占有人一开始为他人占有者，不在此限”，“为他人占有的人，无论占有时间的长短，均不得主张因时效而取得所有权”由此可见占有必须具有据为己有的主观意思，但是，与罗马法不同的是法国民法典上的占有规定几乎在“时效取得”编中，这表明占有只是所有权取得或者所有权推定的一种特定方式。
　　我国物权法没有关于自主占有和他主占有的分类，笔者认为在占有制度中对此予以明确却分不管是对占有制度本身还是今后民法典的制定都是有意义的。曾经江平老先生就在其《抢来的财产也应受到保护》一文中指出过“即使是抢来的财产，也不能被随便抢走，”后来江老先生在西南政法大学作《中国物权法立法思维冲突的分析》演讲时，也进一步阐述了自己的观点;他认为，民法的“非法”与刑法的“非法”意思不同，民法的“非法”是指没有合法权利来源，而刑法的“非法”则是指“使用非法手段”，占有作为民事法律制度应当用市场的思想为基础来指导立法，所以为了促进市场经济的快速发展就必须尽可能的减轻交易双方的交易成本，实现交易迅捷，至于抢劫者或者偷盗者的自主占有的财产来源是否合法，不应该是民事法律所顾及的问题，这就是刑事等法律的调整范围。所以对于抢来的财产或者偷来的财产占有制度也应当给予抢劫者和偷盗者适当的保护，那么究竟如何让给予这些人保护呢?这就必然对占有在立法上作出自己占有和他主占有的区分，通过设立自己占有制度来实现对这些人的保护。
　　三、总结与展望
　　综合上述，占有制度作为民事法律体系的重要制度，构建完善的占有制度对于完善整个民法律、维护交易安全、促进我国市场经济发展具有十分重要的意义;众所周知，新中国成立已经半个多世纪还没有一部民法典，对此国内众多学者以及有关单位都在进行着紧密的筹划，其中如何科学的规定占有制度，仍是一个重大的课题，虽然我国物权法将占有制度单独作为一编予以了简单规定，但是从以上看来还是存在着很多不足之处，也许是我们对占有制度的还没有引起足够的重视;笔者更建议在以后的民法典制度和整合过程之中应当把占有制度予以细化和完善，并将其从物权法之中分离出来在民法典之中单列一编予以规定，因为占有制度本身不是物权，只是间接的对物权起到了补充的作用，对此周枬先生曾经就指出;“占有在罗马法上受令状保护，其真正目的在于制止暴行，维护秩序，占有据有特殊地位不过是间接“沾了光”。如果真的以保护占有为目的，则占有令状早该成为对物的诉讼，不可以对任何持有物件的人提起了”。⑩然而对于我国民法典的整合之中最终将如何定位占有制度的问题，我们更是期待于更多学者作更深一步的研究和努力。
　　从占有的分类窥视我国物权法之占有制度
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<keywords>物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>任江渝</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 10:45:37</pubDate>
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<title><![CDATA[对“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”回应及探讨]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqflw/200909/234884.html</link>
<description><![CDATA[对“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”回应及探讨
　　文中提到“《土地登记办法》涉嫌违反《物]]></description>
<text><![CDATA[对“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”回应及探讨
　　文中提到“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”，作者本身就是不予肯定违反《物权法》的意思，我个人认为，《土地登记办法》完全没有违反《物权法》，更没有独自创设新的物权，理由如下：
　　一、《土地登记办法》没有突破《物权法》的规定，更没有违反了“物权法定原则”
　　《土地登记办法》的依据是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定的依据上述法律规定，“集体农用地使用权”是土地使用权的一种，是土地使用权的细化，是有法可依的，《宪法》第十条“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”因此，绝不能轻率地说《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》，更不能片面地以《物权法》没有“集体农用地使用权”而认为该办法违反《物权法》。
　　《物权法》第五条规定“　物权的种类和内容，由法律规定。”《物权法》第八条规定“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”《物权法》并没有约束其它法律，《土地管理法》也是我国的一部比较成熟的法律，所以，《土地登记办法》没有突破《物权法》的规定，更没有违反了“物权法定原则”。
　　二、《土地登记办法》没有置“土地承包经营权”于不顾，自行创设“农用地使用权”，而是为充分顾及了“土地承包经营权”的登记机关由农业行政主管部门操作，为物权登记留下工作空间
　　“国有农用地使用权”和“集体农用地使用权”是土地使用权的一种，并不是独自创设的用益物权种类，而是对土地使用权的进一步细化。
　　《土地登记办法》中的集体农用地使用权，是为了更好地与《物权法》和《农村土地承包法》、《森林法》、《水法》《草原法》和《渔业法》等法律相衔接，《土地登记办法》中的“集体农用地使用权(不含土地承包经营权)”，并没有否定“土地承包经营权”的存在，而是肯定“土地承包经营权的存在”，文中所推理的“反面推之，国有农用地使用权就一定包含土地承包经营权了”一词，推理合乎逻辑，只是曲解了《土地登记办法》中“集体农用地使用权(不包含土地承包经营权)”真正含义。个人认为，这是作者对文字的片面理解或者说推理所产生的误解，从而产生相反方向的结论。我的理解就是，《土地登记办法》顾及了“土地承包经营权”登记不属于本部门职权范围的情况，规定了适用本土地登记办法的“集体农用地使用权”登记范围，并不包含“土地承包经营权”登记在内，但适用于“国有农用地使用权”的登记。相反，如果说“集体农用地使用权(包括土地承包经营权)”，那才是真正意义上的没有顾及“土地承包经营权”了。
　　从农用地使用权的含义上说，土地承包经营权实际上是农用地使用权范围内的一种土地权利，两者概念不能等同，但并不是取代或者否定“土地承包经营权”，土地使用权的含义更广泛，土地使用权并不单指建设用地使用权，是包括农用地、建设用地使用权以及更广泛的土地用益物权。按照《全国土地分类》三级分类，一级分类为农用地、建设用地和未利用地，二级分类就是对一级分类再细化，农用地包括耕地、园地、林地、牧草地和其它农用地，我国土地实行的是“用途管制”制度，对农用地转用为建设用地是非常严格的，将土地使用权细分为农用地使用权和建设用地使用权两大类。《物权法》规定了“建设用地使用权”这一物权，实际上是从“土地使用权”细分出来的一种独立物权，从而奠定了“农用地使用权”法律基础。当然，未利用地是没有使用权的，其使用权只能通过开发利用，才能成为可利用的土地，通过开发或者转用审批，转为农用地或者建设用地，才能产生土地使用权。因此，在土地使用权分离出来的“农用地使用权”，属于土地使用权的范畴，并不是独立创设的物权。
　　三、国土资源部没有“试图冲破《农村土地承包法》关于土地承包经营权由不同部门主管的规定”
　　从部门职能上分析，《土地登记办法》只是国土资源行政主管部门根据现行的法律法规，对土地所有权和使用权进行登记的部门法规，是国土资源部门对土地登记的具体操作办法，并不包括农业行政主管(或农村经营管理)部门的“承包经营权登记”、林业行政主管部门的“林权登记”以及其它不动产物权的登记在内，在现阶段我国尚未对不动产物权进行统一登记的情况下，为了避免国土资源部门与农业、林业、水利、渔业等相关部门的职能交叉而制定的土地登记操作办法。相反，如果《土地登记办法》规定集体农用地使用权包括土地承包经营权，岂不是国土资源部门可以对土地承包经营权进行登记了。因此，《土地登记办法》并不是否定“土地承包经营权”的存在，而是肯定了“土地承包经营权”的存在，是与《农村土地承包法》相关法律相一致的，是为“土地承包经营权”等其他物权登记以足够的空间，也为今后不动产物权的统一登记创造更好的法规依据。
　　四、《土地登记办法》并没有歪曲“建设用地使用权”，自行创设“国有建设用地使用权”和“集体建设用地使用权”，面是基于《物权法》和《土地管理法》相衔接和名称吻合的原由
　　《土地登记办法》中的“国有建设用地使用权”和“集体建设用地使用权”，是为了使《土地管理法》所指“国有土地使用权”、“集体土地使用权”与《物权法》的“建设用地使用权”相吻合，并没有歪曲“建设用地使用权”，不属自行创设范围，因为《土地登记办法》制定的依据是《土地管理法》和《物权法》等法律，《物权法》中的“建设用地使用权”是“土地使用权”的细化。实际上，过去已经登记发证的“集体土地使用权”和“国有土地使用权”，均属“建设用地”范畴，《物权法》是将原土地登记的“土地使用权”进一步细化为建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权。
　　《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”，这就是《物权法》与《土地管理法》相衔接的地方，是《物权法》对原“集体土地使用权“的充分肯定，而《土地登记办法》是对这两部法律“集体土地使用权”和“建设用地使用权”的完好结合。从目前的实际状况上看，如果没有“集体建设用地”，很多企业或者个人手上的《集体土地使用权证》所指的集体建设用地，就得不到法律保障，过去23年来，村、镇一级企业以及一些私营企业、国营企业所使用的集体建设用地，均属集体土地使用权范畴，而《物权法》中的宅基地使用权，是基于宅基地使用权的特殊性，由于法律规定，宅基地是不能单独买卖、抵押和出租的，也就是说不能自由进入市场的，这从一定程度上保证了我国目前还不算富裕的农民居有其所，更符合现阶段我国国情。但一些私营企业、集体企业或者国有企业所使用的集体土地，也就是集体土地使用权，要充分发挥其活力，必须进入土地市场的，也就是说可以买卖、抵押、出租才能产生最大的土地效益和社会效益，才能实现与国有土地同地同价，才能实现真正意义上带领农民奔康致富，把我国庞大的集体建设用地使用权和集体农用地使用权包括土地承包经营权市场建立起来，让这一庞大资产动起来，才能实现真正意义上的农民富裕，占大多数的农民不富裕，就谈不实现小康，更谈不上实现中华民族伟大复兴。
　　改革创新，不违反法律、有利于我国经济发展的，就是一部好的规章，不可否认，《土地登记办法》已经做到了这一点。当然，《土地登记办法》也有不尽人意的地方，《土地登记办法》的制定，各种名词要同时符合《物权法》、《土地管理法》和《农村土地承包法》等法律是相当困难的，既要符合法律规定，又要符合实际操作，出现名词表述上的不同在所难免。比如《物权法》中土地的分层设立问题，这是一种立法意义上的大胆尝试，大家都知道，土地分层设立土地使用权，其情况是相当复杂的，还要有很多配套的法律法规作出修改和完善，才能得以尽快实施，立法的目的就是为了节约集约用地，提高土地利用率，更好地发挥土地效益。为了使《物权法》得到实施，《土地登记办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等均作了相适应的修改，《确定土地所有权和使用权规定》(征求意见稿)也拟作相应修改，目的是使土地分层登记更快得到落实。
　　五、统一不动产登记角度的思考
　　从现实意义上说，不动产必须实行统一登记，势在必行。以土地和房屋的登记为例，本来早应该“两证合一”的，为什么到目前为止，全国尚未全部实行，个中原因，主要是体制问题，也涉及到法律法规的问题。以广东为例，早在9九十年代，广东省人大曾经讨论通过了统一由房产部门对土地使用权和房屋所有权进行登记，实行“两证合一”，但由于没有体制方面作保障，结果是只有广州市的原属广州市的清远市得以实施，其他市区的国土资源门迫于压力，只由房产管理部门统一办理了一段时间，并不是国土资源部门不予配合，而是由于房产管理部门在办理登记时碰到了很多实际困难，比如土地管理业务问题，土地纠纷如何解决问题以至人力不足问题、缺乏技术力量问题，最后不了了了，还是分开登记为好。剖析广州市和清远市得以实施的原因?原来，广州市和原辖下的清远市，充分考虑到体制方面的问题，将房屋管理部门和土地管理部门合并为国土资源和房屋管理局。而深圳市、佛山市等珠三角城市，其模式是国土和规划部门合并，欠发地区的肇庆、韶关等市，国土和矿产合并，而没有将房屋管理部门合并，是造成两证不能合一的首要原因，但不可否认，法律法规的不配套，也是造成不能“两证合一”的重要原因，只有从体制上及职能上理顺不动登记关系，国家出台不动产合一登记的法律，能够合并的部门，最好合并，不能合并的理顺职能关系，统一的登记部门，由相关职能部门确认权属来源，登记机关只承担权属登记发证，目的是将我国分散的不动产物权登记统一起来。从目前体制剖析，吸取广东省广州模式、珠三角模式和不发达城市模式的成功经验教训，在现有基础上，再将土地资源管理部门、房屋管理部门和城市规划部门合并，由于房屋管理部门和规划部门，很多地方只是块块管理，上下级之间没有直接的业务来往，在镇一级没有派出机构，国土资源管理部门是条块结合的管理体制，从人力物力上看，均有足够的人力物力资源作保障，最为有利的是镇一级国土资源管理所和测绘队伍，足以保证不动产登记所需人力物力和技术上的支持，从目前农村土地发证和房屋所有权证发证情况分析，在我国，大部分农村的房屋均没有登记发证，而土地使用权发证，基本上已经完成了土地使用权的总登记，规划部门也一样，由于镇一级没有派出机构，基本上以县以上城市规划为主，无暇顾及镇一级的规划，更谈不上村委会、村小组一级的规划了。当然，并不排除个别地方的房屋管理和规划部门具有充足人力物力以及先进测绘技术支持。因此，将规划部门和房屋管理部门归并到国土资源部门，是目前最好的办法，当然这不是最后解决办法，只能是权宜之计，但起码从根本上解决了困扰是中国老百姓几十年的房屋所有权、土地使用权和规划许可证的统一。
　　要实现真正意义上的不动产统一登记，最好的办法就是新成立一个不动产管理部门，将所有职能部门的不动产登记职能划转出来，归并为统一的不动登记机构中，这样才不至于各职能不愿放弃根深蒂固的现状，为各自利益互相浪费国家资源的情况。
　　以上，只作为个人观点，并非对写“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”的朋友有什么个人偏见，作为个人见解吧了，以此探讨，我一半认同文中所说“换个角度来看，这可能也是《物权法》未经充分论证就仓促通过的后遗症之一吧。”《物权法》出台，总不能讨论成十年时间才出台吧!如果单从《物权法》上的物权种类去进行土地管理，将是不完全符合实际的，在实际工作中也是行不通的。好在《物权法》给其它法律留下了灵活的空间，从而为其它法律的修改和法律之间相互衔接奠定了基础。从现实意义上说，《物权法》的颁布实施，标志着我国社会主义市场经济进一步完善，在为国民创业和创造财富提供法律保障，将会给我国未来经济发展带来深远的积极影响。
　　对“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”回应及探讨

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<keywords>物权法土地登记办法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>曾广</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 10:44:40</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[物权法与最高法查扣冻规定对土地使用权转让中法律适用冲突问题研究]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqflw/200909/234882.html</link>
<description><![CDATA[物权法与最高法查扣冻规定对土地使用权转让中法律适用冲突问题研究
　　防城港市法院受理的数起执行]]></description>
<text><![CDATA[物权法与最高法查扣冻规定对土地使用权转让中法律适用冲突问题研究
　　防城港市法院受理的数起执行案件中出现了在执行案件第三人在物权法颁布前向被执行人以合同方式买受取得的土地使用权后尚未取得或正在办理土地使用权证的情况，由于物权法中物权公示原则对物权的认定是以土地使用权证的名称作为唯一标准的，与最高法《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)中对因土地转让合同方式取得土地使用权的非因当事人的原因而导致土地不能过户办理土地使用权证的，视同物权转移，对土地使用权转让合同善意第三人购买予以保护的规定存在重大分岐。由于《查扣冻规定》在执行中大量适用，物权法与《查扣冻规定》规定的冲突导致对执行案件中土地使用权的权属认定出现重大分岐，无法正确适用查封、扣押等强制执行程序，为此，我们深入对该类案件进行研究总结，并得出结论，欢迎朋友们指正。
　　案例：09年2月申请执行人王某申请强制拍卖被执行人刘某名下防城港某小区的土地使用权一块偿还债务，法院依法对刘某名下的土地使用权进行了查封，并公告拍卖，第三人李某提出执行异议，认为刘某名下的土地使用权已经于2004年双方签定合同进行了转让，李某并提供了土地使用权转让合同以及支付合同价款的付款凭证和收条，在收到第三人李某的执行异议申请后，出现了两种不同的意见：
　　意见一，有部分人认为，根据物权法的规定，被查封的土地使用权权证名是刘某，而且已经由土地主管部门登记，具备物权公示效力，其所有权应当属于刘某;而李某与刘某因合同关系转让土地使用权是一个债权关系，由于其转让行为没有完成土地使用权的最终过户，导致李某最终没能依合同取得土地使用权，刘某对此违约责任退还合同价金。
　　意见二，认为应当可以适用《查扣冻规定》对合同转移未过户的第三人利益保护的相关规定。因为，第一，该合同签定的时间是2004年，在合同签定生效的时间物权法并没有生效，根据法无溯及力的原则，对于该块土地使用权的归属问题不能适用物权法对土地使用权进行判断，而应当适用《查扣冻规定》的规定;第二，第三人李某之所以没有办理完成土地使用权的过户原因在于政府对于该块土地的规划与办证在2004年并没有开始，而是直到2008年才开始办证，第三人李某对于土地使用权过户问题并没有消极对待而在事实上属于不可抗力，第三人对此无过错，其法律利益应当得到保护;第三，最高法《查扣冻规定》对因不属于第三人主观上原因导致土地使用权不能过户的情况进行了明确的规定，即第三人在取得土地使用权后，合理取得，支付合部价款并实际占有的，视为取得物权;对于第三人通过司法处置的方式取得土地使用权的，由于其他原因导致土地使用权不能过户的，视为物权已经转移。第四，实际占有的法律内涵，由于土地和不动产其他实际占有的方式与动产不一致，不动产的实际占有指的是物权人对不动产的完全的支配作用，表现为对不动产的使用、出租、管理、收益等支配方式，凡以可以明确表明其对不动产所有物的实际支配的行为方式皆可认定为实际占有。第三人李某将合同指向的土地使用权向信用社用于抵押借款，事实上已经对该块土地实施了实质上的使用和收益、处分的权能，应当确定李某已经完成了该不动产的实际占有。
　　最后我们认为，对于此类涉及土地使用权流转的的案件应以物权法的生效时间为界定界限，分成三种情形：1)在物权法生效前合同双方当事人依土地使用权转让合同进行土地使用权转让的，并支付全部价款并实际办理土地使用权过户手续的，不能归责于买受人的原因导致的土地使用权不能过户，应当视为买受人已经实质上取得土地使用权，对此不能予以查封或拍卖;2)对于没有支付合同所约定的价金，买受人并没有积极办理土地使用权过户手续的，应当视为土地使用权转让合同没有实际完全履行，属于实质上的合同违约，对于出卖人名下的土地使用权是可以进行查封、扣押、拍卖的司法处置;3)对于物权法生效以后的土地使用权合同转移问题，应当无条件适用物权法对土地使用权物权的认定的相关规定，不再适用《查扣冻规定》对土地使用权转移未过户的规定。
　　物权法与最高法查扣冻规定对土地使用权转让中法律适用冲突问题研究
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<keywords>物权法</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>王盘明</author>
<source>互联网</source>
<pubDate>2009-9-4 10:43:51</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[物权法》对车位归属之得失]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqfcw/200909/234880.html</link>
<description><![CDATA[《物权法》对车位归属之得失
　　开发商与业主因车位、车库权属之争由来已久。
　　《物权法》第]]></description>
<text><![CDATA[《物权法》对车位归属之得失
　　开发商与业主因车位、车库权属之争由来已久。
　　《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
　　作为调整物权关系最权威的法律，《物权法》对车位、车库的权属规定无疑体现了立法者与时俱进的品格。十三年来八易其稿虽然未给理论界、司法实务界和社会就相关问题的争论划上句号，但毕竟给我们提供了一个重要的参照系。下文将从解释法律含义入手，探讨该法对车库规定的利弊得失。
　　一、《物权法》关于车位、车库规定的简要概括与分析。
　　关于车位、车库归属的规定，原则上来讲：除特定车位由业主共有外，一般车位、车库由开发商与业主协商确定所有权或使用权，且应首先满足业主需要。
　　但在实际操作中，远远不是原则规定的如此简单，其涉及多个层面的利益均衡，有些规定甚至只是带来问号。
　　(一)特定车位由业主共有。
　　目前，在各小区里普遍存在的问题就是，物业公司在小区空地上肆意划出很多车位，甚至根本不划定具体车位，一刀切地规定小区里一辆车交停车费若干，由此拿广大业主的资源赚得盆满钵满。随着《物权法》的生效实施，此现象有望得到根治。
　　此类车位主要由所处的土地使用权的权属确定，凡是业主共有的道路等其他场地上划定的车位，一律由业主共有。此类车位的权属采强制性规定的方式：开发商不得将之出售或出租，业主个人亦不得主张个人所有。
　　那么，业主在共有道路上停车所支付的费用应由业主委员会决定和支配。具体在实践中，可委托物业公司进行管理。
　　(二)一般车位、车库由业主与开发商协商确定权属和使用。
　　此款规定，过于概括，缺乏可操作性。
　　由于开发商所具有的先天经济、信息、政策等优势，很容易产生开发商取得原始所有权，然后在此基础上进行协商的思路。但法意不尽然，开发商的“天赋产权”经不住推敲：如果开发商先天取得所有权，大可直接明文规定之，而不必在此条中犹抱琵琶半遮面地表述“约定归属”;并且其与业主协商转让所有权或使用权本就是所有权人的应有权利，后者由《合同法》调整，不必在《物权法》再次专门规定。
　　也即一般车位、车库的权属在“当事人”协商确定之前处于未定状态。
　　但协商应解决如下几方面问题：
　　1、协商的“当事人”具体如何理解?开发商视为当然的一方，另一方单个业主所作出的承诺在多大程度上对其他业主产生约束力?
　　2、如果双方“当事人”未能取得一致意见，则该车位、车库如何处理?
　　(三)业主优先满足权
　　业主优先的相对方即是非业主，即在本建筑区划内不享有产权的人。此处业主的优先满足权以需要为条件，并不适用一般优先权中的“同等条件下”的概念。
　　结合前两款规定，我们可进行强调：在业主共有的车位中，不能通过业主委员会的多数投票而人为地排斥个别业主的所有权或使用权;开发商在业主现实需求未获满足前，不能与非业主协商转让或出租车位;在开发商与业主约定产权归属未果时，业主可先行使用。
　　此款规定的具体操作还需明确如下问题：
　　1、业主优先满足权的行使期限如何界定?后加入规划区的业主或者先加入但后买车的业主能否直接要求非业主“退避三舍”?甚至在规划区房屋全部出售后，购买二手房的业主的需求与此前的非业主的需求矛盾如何协调?
　　2、在车位有限的情况下，如何调整先加入规划区的个别业主的多个车位需求，与后加入的业主的单个车位需求的矛盾?
　　3、如何防止开发商在获得所有权后，与业主协商出售、出租车位时，漫天要价，变象剥夺业主的优先满足权?(湖北武汉律师吴新平)
　　二、结合案例，分析业主可据以维权的角度
　　某楼盘，建有51个车库。楼盘建成后，业主入住后发现近一半车库被圈起闲置。了解得知：由于该地块系开发商从一工厂拆迁所得，因此开发商将25个车库直接补偿拨给该工厂所有。此后，工厂将获得的部分车库改作商铺对外营运;与之对应的是其他很多业主车辆无处可停。
　　对此可从如下方面分析：
　　首先，房屋用途未经批准不得任意变更。工厂将规划用于停放汽车的车库改作商铺违反法律规定。
　　其次，依照《物权法》规定，建筑区划内的规划车位应首先满足业主需要。本案中，工厂在业主的停车需要远未满足的情况下，将部分车库圈起、改作商铺违反立法目的。
　　再次，规划区内的车位、车库由“当事人”约定归属。本案中，开发商未经与广大业主协商，擅自将近一半车库出售与部分业主，其效力存有争议。(湖北武汉律师吴新平)
　　三、对立法争议的处理
　　由于中国的立法采成文法体制，且法律规定在宪法以下又区分为不同层级，效力各有高低，还存在中国特色的授权立法体例。
　　因此，对前文所述的法律规定不明之处，可由人大授权制定行政法规或规章，各地方也可在法律规定范围内制定地方性法规以作细则规定。另外，最高人民法院也可出台司法解释以供各级法院在诉讼中遵照执行。
　　《物权法》对车位归属之得失
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<keywords>物权法车位</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-4 10:23:10</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[浅析物权法施行后车位权归属]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqfcw/200909/234879.html</link>
<description><![CDATA[浅析物权法施行后车位权归属
　　物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库]]></description>
<text><![CDATA[浅析物权法施行后车位权归属
　　物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　物权法第七十四条第二款的规定实际上是允许停车位可以进行单独的买卖、处分，这就使得实践中开发企业将停车位保留并进行另外买卖的行为合化法，相信这一点是广大业主所不能接受的，但是我们必须清楚，物权法的确是这么规定了，这规定必须执行，地方立法甚至是国家法律层次以下的其他立法均不能再禁止停车位的买卖，否则，便会违反物权法。
　　对于第一款的规定，其明确了小区内车位、车库应当首先满足业主的需要，这指导思想应该是积极、值得赞赏的，但根据其隐含的意思及该条第二款的规定，这在实际上也允许车位、车库在满足业主需要的基础上，可以对业主以外的人进行销售。如此一来，这一问题便复杂化了：首先，开发企业应如何保证停车位首先满足业主的需要便成为问题，比如房地产在预售时，只要有一个专有部分未销售出去，那停车位就不能对业主以外的人进行销售，因为这极可能剥夺了最后一位业主的优先权;此外，即使在专有部分已全部销售完毕，业主已全部确定的情况下再销售停车位，也仍然可能剥夺以后买受本小区二手楼的业主的停车位优先购买权。这实际上就导致了停车位不得对外销售，但如此一来，第一款规定的真正含义已经不可能完全实现了。
　　以上的悖论同样也已引起地方立法的困惑，地方立法很难根据物权法的要求制定相应的操作规范，以落实物权法的规定。比如，我市正在制定《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》(现该稿正在征求意见中)，在该办法的起草过程中，我们原本根据区分所有建筑物附设停车位作为配套设施的功能定位，规定了所有可以销售的停车位只能卖给本小区业主，并且每个业主的可购买数量应根据配置标准，同时结合其专有部分的数量进行限定，以避免停车位被少数人(尤其是业主以外的第三人)所占有，成为投资的工具。但是，在物权法出台后，考虑到其并未限定车位只能卖给本小区业主，故也就不能剥夺开发企业的对外销售权，否则就是违法，故该办法也就只规定配建停车位(根据出让合同约定所必须配置的停车位)的受让对象应限于本小区业主(该规定是否与物权法的立法本义相左，还有待论证)，而按照物权法的要求规定增设停车位(在配建停车位的配置标准以上，经规划主管部门批准由建设单位兴建形成的停车位)的转让必须首先满足本小区业主的需要。由于不能限定所有类型的停车位只能转让予本小区业主，也就意味着停车位的受让人可以是不特定的多数人(包括小区业主以外的人)，人数无法限制，故在这基础上限定每个人可以购买的停车位数量是没有任何意义的，于是，该办法就只能删除了有关限制停车位购买数量的规定。但如此一来，根据我们已收集的反馈意见，广大民众更多的是希望能按以前的做法(也即规定停车位只能卖给小区业主，并且每一业主可购买的数量应受限制)进行相应的制度设计，即使我们也一直倾向于此建议，但物权法的规定应如何去处理便成为了一个难题。
　　最后，由于物权法并没有溯及力，其对物权法施行以前存在的停车位权属争议应如何解决等问题并未作出规定，但这恰恰是广大民众最为关心的问题。在物权法施行后，相信这一问题会再次成为矛盾的焦点，把这问题留给实践去解决是极不合理的、极不负责任的，地方房地产主管部门并未有相应的规定可以遵循，但将不得不面临巨大的压力。
　　相信以上的矛盾将随着物权法施行日期的日益临近而不断显现，鉴于地方各级政府、房地产主管部门仅仅是物权法的执行机关，物权法在停车位权属问题立法上所留下的不足根本不可能在地方立法层面得以解决，这就要求国家有权机关必须及时采取措施进行补救、变通，否则在实践中就极有可能产生混乱，物权法的执行也就会大打折扣。
　　浅析物权法施行后车位权归属
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<keywords>物权法车位</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-4 11:06:32</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[“物权法”时代的车位之争]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqfcw/200909/234878.html</link>
<description><![CDATA[“物权法”时代的车位之争
　　一些小区的开发商告诉记者，他们所开发的小区，每个地下车位将近20]]></description>
<text><![CDATA[“物权法”时代的车位之争
　　一些小区的开发商告诉记者，他们所开发的小区，每个地下车位将近20万元，虽然不能全部销售一空，但是平均也能买出去百分之七八十，他们觉得，地下车库理所当然归开发商所有。
　　小区停车位的归属，一直是开发商和业主的争议焦点，本来大家希望《物权法》能够解开这团乱麻，然而，就像刚才看到的，10月1日《物权法》正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息，事实上，由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出明确规定，导致了一些新争议还在产生，那么，在法律专家看来，《物权法》中关于停车位的规定应该如何解读呢?
　　王轶认为，大家对物权法之所以各自有不同的理解，主要是因为物权法第74条没有明确规定车位和车库到底归哪一方所有。
　　王轶：“应该说74条第一款我感觉话没说完，尽管说已经说的话说的比较明确了，但是话没有全部说完，那么74条第二款我感觉就是说得不够明确，所以希望有权机关能够尽快的予以明确，所以有关机关应该尽快，赶快表态，老不表态现在我看都在等，法院在等行政机关，行政机关说要等法院出判决，大家都在等。”
　　王轶告诉记者，其实在学术界，大多数人主张车位车库就应该认定是业主的，王轶同时也担心，虽然在学术界大都支持停车位归业主所有，但是如果有权机关不尽快做出具体司法解释的话，不仅法院在审理此类案件时不好操作，而且业主的权益也很难得到维护。
　　物权法需要实施细则
　　《物权法》颁布实施以来，在全国发生的物权诉讼最引人关注的都与停车位和车库有关。业主购买了停车位，但是物业公司继续收取停车管理费。这确实令人费解。以前只能与物业公司交涉、扯皮，现在有了《物权法》，业主们就可以打官司。
　　然而官司打得并不顺畅，同一份法律文件，各方却能做出截然不同的解读，这不但让法院为难，更让业主们闹心。事实上停车位官司所引发的不仅仅是业主们物权意识的思考，更重要的是它对有关部门提出了要求——要尽快出台关于物权法的各项司法解释。法律不是一纸空文，更不能成为一纸空文。有关部门有义务对《物权法》中的模糊地带给出清晰的解释。
　　业主们现在在等待的不仅仅是有关部门的解释，事实上在等待的是属于自己的权利和有关部门所应承担的服务意识。
　　“物权法”时代的车位之争
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<keywords>物权法车位</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-4 10:20:43</pubDate>
</item>
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<title><![CDATA[谁受益物权法中车位“权”]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqfcw/200909/234874.html</link>
<description><![CDATA[谁受益物权法中车位“权”
　　《物权法》通过以来，北京、广州等大中城市，不少开发商开始突击卖车]]></description>
<text><![CDATA[谁受益物权法中车位“权”
　　《物权法》通过以来，北京、广州等大中城市，不少开发商开始突击卖车位，车库(车位)的租售问题被推上了风口浪尖。从国内大中城市陆续出现车位转租为售的情况来看，《物权法》虽未正式实施，却已走进人们的生活。
　　从南昌地产界对《物权法》反应来看，车位(车库)转租为售情况还并未像国内一些发达城市一样，表现激烈。但《物权法》中所涉及到的车库持有问题，南昌地产人持什么样的态度?会不会开始因此而改变开发商对(车位)车库的规划?目前小区车位租、售哪种方式最好?让我们来听听南昌地产人的观点。
　　车库销售将转热
　　随着国民经济水平的提高，家庭汽车逐年普及，汽车已成为城市居民不可或缺的出行工具。作为业主代步工具的存放地点，车位、车库的辅助功能越来越重要，所具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。而作为建筑物中的车位、车库归属问题，一直是法律所忽略的盲区，归属标准存有差异。《物权法》的出台，意味着车位、车库的性质和权属问题将得到明确和清晰。这无疑会增强业主购买车位、车库的信心.停车难的问题在沿海发达城市已经显现，所以我认为,未来几年南昌市车位、车库的销售将会转热。
　　现在这一问题在南昌地产界还没有受到普遍关注，是因为南昌目前的小区车位的数量与家庭汽车人均拥有率比例相对较低.而从长远看，有经济能力的消费者购买车位、车库要比租赁更划算;南昌市车位、车库存在很高的投资潜力。(江西奥林匹克花园于志)
　　车库投资时机尚不成熟
　　目前，在南昌购买车库，个人认为,不论是自用还是投资，时机均未成熟!
　　首先，从购买角度分析：南昌有车族还对私人车位(车库)的认识不够。从目前小区内的车位(车库)使用情况来看，多数是以租用为主。除非有十分强烈的自用需求、才会选择购买。从投资角度来看，租车位(车库)市场前景很广阔，车库出租给小区业主存在一定的市场空间。但是，《物权法》在车位(车库)问题上并没有给出十分明晰的法律条文,所以，建议想投资车位(车库)的客户，采取观望态度，等法律条文明朗化后再出手投资可规避风险、降低运营成本!
　　(厦门新世纪策略顾问公司秦民)
　　车库权属确定还应该有细则
　　在3月16日全国人代会上通过的《物权法》中，车位权属确定有以下三种方式:一是规划用于停放车辆的地上停车位，需要业主和开发商用约定的方式来解决;二是针对规划用于停车的地下停车位/地下车库，也需要业主和开发商通过约定的方式来解决;再一个就是在小区道路上规划的停车位，明确了是归全体业主共有。
　　所以说,在这这三大归类中，只有最后一类已经明确了小区道路上规划的停车位归全体业主共有,而且是一个使用权.而在第一、第二类情况中,对车库/车位的权属还是存在不确定问题。比如说，业主和开发商当初约定的是使用权还是所有权?诚然，对于住宅小区的车位来说，其中最核心的问题就是车库的建设成本是否已经转嫁到房价中，如果这个问题相关部门无法进一步出台措施予以界定，车库的主动权就在开发商手里，业主是处于被动的“约定”地位。所以，应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规，同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售格价格，使“约定”在更公平的前提下进行。(共读机构徐学闻)
　　违反规划的车位不可销售
　　根据《物权法》第七十四条及相关条款的规定，建筑区划内设计车位车库的规定分三种情况：第一种情况，规划中用于停放汽车的车位、车库的归属，由开发商和业主签订书面协议按或出售、或附赠、或出租等方式约定归属。业主依协议获得的权利受法律保护。第二种情况，对于占用了业主所共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，法律明确规定属于业主共有。开发商无权处置。开发商若对这部分车位作出售、附赠或出租等处置的，是侵犯业主权益的无效行为，签订的协议不受法律保护。第三种情况，违反规划要求所建的车位、车库，属于违反国家行政法规的违章建筑，在此基础上设立的权利不受法律保护。
　　谁受益物权法中车位“权”
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<keywords>物权法车位</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-4 10:14:29</pubDate>
</item>
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<title><![CDATA[物权法实施小区车位仍需解决]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqfcw/200909/234872.html</link>
<description><![CDATA[物权法实施小区车位仍需解决
　　《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应]]></description>
<text><![CDATA[物权法实施小区车位仍需解决
　　《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　在《物权法》出台实施以前，全国各地普遍存在“小区物业部门将公共车位出售或出租给业主从而谋取经济利益”的现象。因小区内车位、车库的归属问题，以及小区内道路上的车位收费问题而引发的纠纷已成为社会各界关注的热点。如今，《物权法》已经出台，今年小区物业部门还能继续出售或出租公共车位吗?遇到这个问题时，业主该如何维护自己的合法权益……针对广大读者关注的这些热点问题，本报对各地的相关报道进行了综合整理。
　　[各地扫描]
　　苏州公共车位收费需经二分之一以上业主同意
　　将于2008年1月1日起施行的《苏州市住宅区物业管理条例》规定：物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益;不得擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。
　　杭州租售居住区公共车位罚款
　　今年3月1日起施行的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》规定：地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。
　　目前，随着《物权法》的实施，广州多个小区的业主表示将尽快到房管、规划部门查询小区什么地方属共有，什么地方属专有，并据此为提出诉讼做准备。
　　广州的孙先生近日和很多小区业主一样陷入了“车库难题”——小区原来每个车位月租仅400元，但上月中旬，发展商却突然贴出通告，取消月租制，车位将全部出售，每个30万元。发展商似乎也注意到了《物权法》的规定，在通告后面提到“车位将优先满足业主购买需要”。孙先生觉得不可接受，他当时就打算提出诉讼，但想着《物权法》未实施，考虑到法律的适用性，他说服其他业主，等10月1日后再“统一行动”。“现在，时候到了”。他说，他们会尽快查阅相关资料，做好准备再提出诉讼。
　　在10月1日前，广东省社科院就《物权法》举办了一次公开论坛。广州市国土房管局物管处处长杨承志表示：“目前关于车库等共有物权的讨论很多，但很多意见都是从自身所处阶层的利益考虑的。”他希望司法部门早日提供一个方向，也表示“欢迎业主通过司法途径维护自己权利”。
　　值得留意的是，《物权法》实施当天，广州市房管局就出台了《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，文中重申了《物权法》关于保障业主共有权的精神。
　　广东省政协委员王则楚表示，业主应该细读相关通知，遭遇权利被侵害的疑惑时，可及早向房管部门提出“建(构)筑物区分所有权的测绘”，根据结果判断维权的途径。他说，业主们在维权前，一定要先弄清楚“到底拥有什么地方的物权”，同时可要求房管部门对此作明确登记。
　　南京　法院判决地下车库归业主共有
　　2003年11月12日，南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。这是《物权法》实施之前，法院对车库权利归属问题作出的一个典型判决。
　　星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区。1998年9月，开发商在申报时，南京市规划局要求其按规定配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。
　　开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车库才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。
　　2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。
　　2003年11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。合议庭根据相应地方法规作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
　　[专家观点]
　　公共车位归车主共有
　　全国人大常委会法工委副主任王胜明在接受媒体采访时表示，《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
　　对于在小区共有道路上停放汽车并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。
　　尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的共有道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。
　　而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善《物权法》的规定。
　　[社会呼声]
　　《物权法》的法律盲点
　　“小区停车费纠纷的关键是确定权属。”北京忆通律师事务所毕文强律师接受媒体记者采访时说。大多数业主寄希望于已实施的《物权法》能够打破目前小区内物业坐庄垄断车位的局面，但一些法律界人士对此却并不乐观。
　　涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，多数小区的地上停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益也属于全体业主。但在车库到底应该归谁这个问题上，陈旭认为，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作。
　　陈旭认为，车位纠纷的焦点问题都需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。
　　毕文强律师认为，目前还存在两个法律盲点。“对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入?在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取?”
　　法律条文应细化
　　“遗憾的是，我国民法对于建筑物区分所有权的研究并不深入和彻底，所以在住宅小区车库、车位权利归属上出现顾此失彼的现象。”北京市京都律师事务所的戴福律师说。中国人民大学法学院王宗玉教授也表示有同感：“车位的问题很复杂，《物权法》的规定较笼统，可操作性不强。”
　　王宗玉教授说：“《物权法》规定，如果车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属。不过，由于业主处于劣势地位，在约定时会对业主不利。”
　　王宗玉教授认为：“一般来说，如果车位已计入公摊面积，车位的所有权应归业主所有。但其也存在弊端。”其最大的弊端在于，当发生争议时，哪方负有举证责任以及如何确认车库、车位是否摊入成本不明确。“因为公摊面积的计算涉及专业问题，法院很难查清。”《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。戴福律师认为此规定显而易见缺乏可操作性：“什么是应当首先满足业主的需要?怎么才算满足业主的需要?如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，这算不算满足业主的需要?”
　　复杂的小区车库、车位问题，引发的新型权利类型甚至不能为传统民法所涵盖。法律界人士认为，随着我国房地产市场的不断深入发展，有必要对传统民法的相关概念、制度进行突破，以适应现实生活的需要。王宗玉教授提出：“《物权法》的规定不细致，应该完善立法。”戴福律师认为：“如果单纯按照购房者购买房屋时是否分摊了车库、车位成本确定车库、车位的权利归属，涉及比较复杂的建筑专业问题，在实践中难以操作。应该通过立法要求开发商从立项开始，即对车位设施单独立项，单独计算其材料费、人工费，并分摊到房屋价格中。”
　　物权法实施小区车位仍需解决
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<keywords>物权法车位</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-4 10:12:44</pubDate>
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<title><![CDATA[物权法让开发商急卖车位]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqfcw/200909/234870.html</link>
<description><![CDATA[物权法让开发商急卖车位
　　物权法通过后，开发商在车位归属问题上出现焦虑心态。有的开发商近日忙]]></description>
<text><![CDATA[物权法让开发商急卖车位
　　物权法通过后，开发商在车位归属问题上出现焦虑心态。有的开发商近日忙于获得车位所有权，有的则急急忙忙地卖起车位来，甚至有的开发商还未获得车位所有权，或者车位尚在查封、抵押状态之下就公开发售车位。
　　现象1
　　查封状态车位公开卖
　　广州市海珠区滨江东路某花园业委会的负责人告诉记者，近日，他们小区的业主都很气愤，正在抵制开发商出售车位。
　　今年2月9日，该小区开发商未经业主同意就公告要发售该小区一期×××湾地下车库174个停车位。不少业主感到十分突然，于是自发查起车位的产权证，发现车位还处于法院查封状态，原来，开发商欠工程款后，这些车位被法院查封了。
　　业委会负责人称：“174个车位大约可以卖到3000万元。”
　　现象2
　　车库处于抵押状态仍卖
　　广州市白云区某花园业委会向记者反映，该花园共有3个停车场共7000多平方米，开发商虽然获得了车库的所有权，但所有权证上反映车库处于抵押状态，尽管如此，开发商如今仍在出售车位。
　　分析
　　开发商急于套现“甩包袱”
　　对于目前开发商这种急于获得车库所有权、急于卖车位的情形，无论是法律界人士，还是业主代表，普遍认为与物权法中关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”等规定有关，这意味着“如果开发商现在没有车库所有权、现在不卖，将来可能无法通过出售车位获利”。
　　同时，有业委会负责人认为，这也与开发商急于“甩包袱”有关，“既能较快获利，又能撒手不管”。
　　本市落点
　　北京去年就出现卖车位现象
　　本报讯　今天上午，北京市业主委员会协会申办委员会召集人齐建新告诉记者，早在去年物权法还处于草案阶段时，北京开发商出卖车位现象就开始增加了。
　　齐建新称，早在物权法草案出来时，开发商就有行动，比方说现在业申委手里就掌握着很多2006年订立的合同，合同里强行约定，开发商对于车位有转让、附赠、出租的权利。
　　齐建新呼吁，政府应该尽快出台物权法的实施细则，尤其要明确一个限定，对于已经形成销售的小区，开发商是否还能在销售后出卖车位。
　　物权法让开发商急卖车位
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<keywords>物权法车位</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-4 10:10:54</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[解析物权法车位外租外卖]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqfcw/200909/234869.html</link>
<description><![CDATA[解析物权法车位外租外卖
　　案例南京数年前发生过一个全国关注的停车位官司：南京星汉城市花园小区]]></description>
<text><![CDATA[解析物权法车位外租外卖
　　案例南京数年前发生过一个全国关注的停车位官司：南京星汉城市花园小区有59个地下车位，开发商以至少8万元的单价卖掉37个，其余的被物业公司以每月250元的租金出租。为此，业委会多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会最终将开发商告上法庭。业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商强调，车库是自己投资近300万元建的，出售房屋时也没把地下车库列为公摊面积分摊到业主头上，当然拥有车库“产权”，出售车库并没有错。该案后来业主获胜。
　　解析刘克希告诉记者，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或车位、车库严重不足，占用共有的道路或其他场地作车位，包括上面这个案例，都是源于以往停车位的归属问题不明确。车位、车库不像电梯、楼梯、绿地可以共有公用，它多数是由业主专有和专用的。物权法在审议过程中已经明确，车位、车库的归属，不以是否“进入了开发成本”来作为确权的唯一依据。当然，也不否定物权法生效前，有关法院对有些案件事实和法律适用的认定。
　　物权法颁布后，对于车位、车库的归属问题，除了“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”这一点外，认识上仍存在较大分歧。根据物权法本意，10月1日施行后，新建小区车位、车库应属于开发商所有，但物权法同时规定，小区的所有车位、车库必须首先满足业主的需要，这是开发商必须履行的义务。
　　此外，物权法未考虑保留必要的公共停车位、访客停车位归业主共有，对公共安全留下了一定“隐患”。
　　关键词：首先满足
　　通过出售、附赠或出租等方式
　　案例王先生曾在某小区买下一套商品房，然而当他住进小区后才发现，“私家车库”一部分被开发商卖给周边写字楼的白领，另一部分被水泥挡住根本不让使用。为此，王先生和其他居民与开发商多次交涉，都没结果。最近，王先生将开发商告上法庭，要求立即交付车库。
　　解析刘克希说，根据物权法第74条规定，小区内规划用于停车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。“应当”在法律上同“必须”的效力基本一致，只是后者更有强调的意味。“应当首先满足业主需要”，对开发商有强制性，意味着即便开发商拥有对车库的所有权，但只要小区内业主对车库的需要还没有满足，开发商就不能将车库卖给他人。即使已经出售，与第三人签订的合同亦属无效合同。“首先满足”意味着10月1日后，只要业主不明示放弃，开发商就无权将车位、车库卖给外来者，“老小区”新辟的车位也是如此。
　　那么如何“首先满足”业主的需要呢?物权法明确：由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。至于如果开发商“只租不卖”或者“只卖不租”，目前物权法还没有具体规定。刘克希指出，这应当由国家立法解释、司法解释或地方立法来作进一步界定，例如刚在本次江苏省人大常委会上通过的《苏州市住宅区物业管理条例》，就对此给出了明确的说法。
　　关键词：老车位
　　老车位仍按“老办法”处理
　　案例现在有不少已经卖出的“房改房”和老小区，在物权法实施之前，开发商或者物业企业已经把小区内的车位、车库卖掉了。物权法实施后，这些小区的业主们还能否主张对车位、车库的权利呢?
　　解析刘克希表示，物权法有关车位、车库的规定，只适用于2007年10月1日以后新建的车位、车库，而不适用于此前所建成的，包括房改房和老小区。关于物权法施行前已出售的小区内的车位、车库(即“老车位”、“老车库”)问题，刘克希表示，全国人大法律委员会2007年3月12日在《关于〈中华人民共和国物权法(草案)〉审议结果的报告》中，对此作了明确界定：“车位、车库的归属，在本法公布前，有些地方的做法与草案有关规定不一致，本法公布后，对过去的问题，应当按照当时的规定或者约定处理。”
　　刘克希说，审议结果报告与物权法具有同等效力。因此对“老车位”、“老车库”问题，不适用物权法的规定，而适用物权法之前的有关地方性法规、规章以及其他形式的各种规定，或按当时的约定。这里“当时的规定”是一个相当宽泛的概念，比如南京市一些老旧小区的车位、车库权属问题，就应沿用以前的老办法，包括南京市房管、物价等部门出台的规定。
　　他强调，即使在物权法施行后，在处理“老车位”、“老车库”问题时，这些“老规定”仍是合法的、有效的。比如南京要求，小区内相当于标准配建总量15%的室内机动车位、全部露天机动车位，归业主共同所有，其余为房产开发企业可售的业主专用停车位，该规定继续有效。
　　解析物权法车位外租外卖
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<keywords>物权法车位</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-4 10:09:23</pubDate>
</item>
<item>
<title><![CDATA[物权法与房地产]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqffc/200909/234868.html</link>
<description><![CDATA[物权法与房地产
　　物权法的起草工作始于1993年。2002年12月，九届全国人大常委会对民法]]></description>
<text><![CDATA[物权法与房地产
　　物权法的起草工作始于1993年。2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。2005年7月将物权法草案向社会全文公布，并先后召开100多次座谈会和几次论证会，物权法的制定历时13年，全国人大及其常委会共审议了八次，审议次数之多在我国立法史上是空前的。
　　物权法共五编、十九章、二百四十七条，主要由五部分组成：(1)物权法的基本原则，主要体现为平等保护，包括中外平等、公私平等和城乡平等，这是我国立法的基本原则;(2)财产的取得与保护制度;(3)群体关系中的财产权;(4)土地用役物权;(5)担保物权。
　　物权，指权利人对特定的物权有直接支配，包括所有权。“物”我们指动产和不动产，不动产里面最重要的是房产和地产。物权法颁布之前，物权比较分散分布在《民法通则》，或者是《城市房地产管理法》，《土地管理法》，以及担保法这些单体法律上面，比较分散也不太完善，立法相对是比较滞后，但是在房地产发展初期，在征地拆迁，销售、物业管理等等都存在很多问题，纠纷很多，矛盾也比较突出时，这些因为立法上的空白和漏洞，导致很多纠纷没有法律依据，导致这些冲突很难在法律层面上得到解决，物权法的出台显得尤为必要。
　　物权法涉及到房地产行业的主要方面有：
　　一、不动产的统一登记制度
　　一、
　　物权法规定不动产登记由不动产所在地登记机构办理，房产和土地是统一登记，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规进行规定，这是统一的登记制度。过去我们国家除了广州、上海这几个地区较早几年实行了房地产统一登记，其他很多地区统一登记制度还没有建设起来，不统一登记会引发很多矛盾和纠纷。
　　另外，物权法对房地产抵押方面也做了相应规定，也要进行统一登记，以前就房、地能够分开做抵押登记，造成了混乱，房产可能抵押给一个债权人，土地又抵押给另一个债权人，债务得不到清偿的情况下，房产和土地就会出现比较难以处理的情况，包括土地又过户给了另外一个人，房产又没有过户，这种处理也有很大难度，这次物权法对这个规定进行了统一，对建设用地进行抵押，对土地的建筑物进行抵押，如果你要对建筑物进行抵押，对建筑物所占范围的土地也要进行一并抵押。
　　房地产的统一登记制度起到了四方面的作用：杜绝重复登记、错误登记等情况;由一个部门进行登记，一方面提高了登记效率，另一方面也防止滥用职权;避免因产权的不明晰而产生纠纷;不动产是按件来收费，大大降低了当事人的负担。
　　因各种原因导致不动产登记的内容错误，权利人和利害关系人可以申请更正登记。如果登记簿上的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。
　　房屋买卖合同签订后，为保障将来实现所有权，购房者可以向房管局申请预告登记。登记后，没有经购房人同意，售房人将房屋再次出售的话，不产生效力。要注意的是，预告登记后，从可以办理产权登记之日起3个月内一定要办理产权登记，否则预告登记就失效了。预告登记制度实际上制约了开发商对房屋的处分,可以有效制裁开发商“一女二嫁”的投机行为。
　　二、关于政府征收土地、房屋及其他不动产以及拆迁安置补偿原则和方法
　　征收集体所有土地的应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用。对于征收单位、个人的房屋及其他不动产，作了概括性的规定应给予合理的补偿，保障被征收人的居住条件，具体补偿安置办法应当仍然是遵循《城市房屋拆迁管理条例》和各地方制定的实施细则。国家对耕地实行特殊保护制度，严格限制将土地转化为建设用地。实行最严格的土地管理制度，一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持了政策的连续性。同时，保证了政府获取土地的收益，维护了国家利益。
　　物权法的这些规定体现了对国有土地、集体土地以及物权拥有者利益的保护，某种程度上是为了维护公共利益和弱势群体的利益，另一方面则可能会增加房地产开发的成本，同时可能延缓拆迁进度而影响房地产开发的速度。
　　物权法与房地产
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<keywords>物权法房地产</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-4 10:07:58</pubDate>
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<title><![CDATA[物权法房地产行业关注点]]></title>
<link>http://news.9ask.cn/zwzt/wqffc/200909/234866.html</link>
<description><![CDATA[物权法房地产行业关注点
　　对于房地产行业来说，物权法出台的意义似乎来得更深刻一些。面对近年来]]></description>
<text><![CDATA[物权法房地产行业关注点
　　对于房地产行业来说，物权法出台的意义似乎来得更深刻一些。面对近年来由于房地产行业快速发展引发纠纷不断且有日益严重趋势的问题，物权法越来越被视为保护购房者合法权益不受侵害的有力手段。
　　事实上，物权法中除规定了平等保护公私财产并加大公有财产保护力度外，还对住宅建设用地使用权期满如何续期，征地拆迁如何补偿，小区车位、车库如何确定归属等购房者关心的问题以律法的形式明确，无疑是在给购房者配了一把“尚方宝剑”的同时，给房地产行业又套了一个“紧箍咒”。
　　安心
　　住宅用地满70年自动续期
　　建设用地使用权问题一直是购房者关注的话题，特别是近两年关于建设用地使用权到期后如何办的讨论日益热烈。
　　按照我国现行法律的规定，建设用地使用权的最高期限，住宅用地为70年，工业和综合用地均为50年，商业用地则为40年;而对于到期后的各类型物业该怎么办却没有规定。作为“保护个人私有财产不受侵害”的一个重要体现，10月施行的物权法做出了这样的明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
　　尽管物权法中并没有对续期的土地使用费支付标准和续期年限，以及如何续期等细节问题予以规定，但“自动续期”意味着自己拥有的房产不会在期满后被收回，老百姓的心终于可以放下。
　　疑惑
　　非住宅用地期满怎么办
　　令人遗憾的是，物权法虽然对住宅用地使用权期限届满后的执行办法进行了规定，却对非住宅用地，即商业用地及工业、综合用地使用权期限届满后的怎么办没有给出答案。相对于住宅用地，非住宅用地的年限较短，而目前又是商业地产、工业地产等非住宅类产品开发的高峰阶段，因此物权法的“避而不谈”无疑将继续让开发商和购房者摸不准脉。
　　特别是，近年来京城不少商业地产用地被“移花接木”地建成住宅销售，现在住宅受到了物权法的保护，商业地产却没有动静，势必会给那些商业性质用地建住宅项目带来不利于销售的影响，而购买了此类房产的购房者恐怕也会在相关问题明确前为自己的私有财产继续担着心。
　　放心
　　物权登记防“一房多卖”
　　根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。此外，签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
　　同时，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
　　有了严格的物权登记规定，开发商想要“一房多卖”基本没戏，而购房者在产权登记的保护下，无疑将大大地避免私有财产受到侵害。而另一个细节就是，物权法中规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准将由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
　　满意
　　小区车位不再全听开发商
　　小区停车位问题一直困扰着很多新建小区，开发商为了多赚取利润，将原本应该满足社区内业主停车需要的车位出售或租赁给社区外的业主使用。对此，在物权法中，明确规定了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　同时还规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对此业内人士认为，如果开发商对业主共有的道路或车位进行相关车位收费，则必须在扣除必要的管理费后，与全体业主共同分享利益。
　　开心
　　以物权法向黑暗说“NO”
　　近年来，因为楼间距过密、楼座布局不合理等原因造成建筑通风、采光不良的新建住宅项目屡见不鲜。而造成这一现象的重要原因就是部分开发商为了谋取高利润、擅改规划，导致小区内楼座数增加、楼层数过高、密度过大。在此前景下，“阳光权”这个听上去有点新鲜的问题不断出现在开发商和业主之间的纠纷事件中。
　　因此，在此次出台的物权法中特别对相邻建筑物的通风、采光和日照做出了明确规定，要求建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。同时规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
　　信心
　　业主权利被法律肯定
　　尽管物业管理条例的出台，使业主大会或业主委员会在小区中发挥的作用日益明显，并成为业主与物业服务公司或开发商解决纠纷的重要沟通桥梁，但由于业主大会或业主委员会的权利仅受行政条例保护，并未上升到法律高度，因此在处理和决定某些社区问题时常常出现虽有权利却无力度的情况。
　　对此，物权法明确规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。而包括制定和修改业主大会议事规则;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项等相关事项必须由业主共同决定。
　　同时，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力;但当业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主也有权请求人民法院予以撤销。
　　悬念
　　物业税开征即亮“绿灯”
　　与物权法一样，近年来呼吁尽快开征物业税的声音也是年年高涨。而稳步推进物业税工作已经是“十一五”期间国家税务总局的重要工作之一。此前，业界对物业税之所以迟迟不能开征的阻碍均归于物权法出台的一拖再拖。毕竟，物业税的开征必须要以物权法出台为前提，只有在所有权和与财产所有权有关的财产权理清并纳入法律框架后，物业税的事实才有根本的法律依据。
　　事实上，虽然物业税由于相关配套政策的不完善而无法全面开征，但自2003年国家在出台的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中提出，在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税的要求后，开征物业税的步伐明显加快。截止到2006年底，征收物业税已经在全国6个城市和地区进行了试点，积累了一定的实际操作的经验。如此一来，物权法在今年10月的正式施行似乎意味着物业税开征已经亮起“绿灯”。
　　物权法房地产行业关注点
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<keywords>物权法房地产</keywords>
<category>社会与法</category>
<author>佚名</author>
<source>本站原创</source>
<pubDate>2009-9-4 10:06:38</pubDate>
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